Art. 36 bis D.P.R. 380/2001 (TUE) – Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali
In vigore dal 30/06/2003
(1) 1. In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all’articolo 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonchè ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all’articolo 32. 2. Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo sportello unico per l’edilizia di cui all’articolo 5, comma 4-bis, subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo del presente comma. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condi- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 36 bis 49 zionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo sportello unico individua tra gli interventi di cui al secondo periodo del presente comma le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo, della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo. 3. La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesta le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione indicata nel terzo periodo del presente comma, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. 3 bis. Per gli immobili ubicati nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui al medesimo articolo 83, si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dell’articolo 34-bis, comma 3-bis. 4. Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione. 5. Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo: a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda; b) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. 5 bis. Nelle ipotesi di cui al comma 4, qualora sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito me- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 37 50 diante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all’articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42. 6. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Alle segnalazioni di inizio attività presentate ai sensi del comma 1 si applica il termine di cui all’articolo 19, comma 6- bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nelle ipotesi di cui al comma 4, i termini di cui al primo e secondo periodo del presente comma sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica. Decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. Nei casi di cui al presente comma, l’amministrazione è tenuta a rilasciare, in via telematica, su richiesta del privato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e dell’intervenuta formazione dei titoli abilitativi. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, l’istante può esercitare l’azione prevista dall’articolo 31 del codice del processo amministrativo, di cui all’allegato 1 annesso al decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni previste dal presente testo unico. Note: (1) Articolo inserito dall’art. 1, comma 1, lett. h), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105.. Per l’applicazione delle presenti disposizioni si veda il successivo art. 3, comma 2 e 4-bis.
In sintesi
L’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia è probabilmente la novità più rilevante introdotta dal cosiddetto decreto Salva-casa, approvato nel maggio 2024 con il D.L. 29 maggio 2024 n. 69 e convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024 n. 105. Si tratta di un articolo ex novo, inserito subito dopo il classico art. 36 sull’accertamento di conformità, che riorganizza in profondità il sistema delle sanatorie edilizie italiane introducendo per la prima volta una conformità "asimmetrica" o "leggera" per le difformità minori. Per il professionista che assiste cittadini e imprese su pratiche edilizie pendenti o su acquisti di immobili con piccoli abusi, questa norma cambia radicalmente lo scenario operativo.
Per comprendere la portata dirompente del 36-bis bisogna ricordare il quadro previgente. Fino al 2024, ogni sanatoria edilizia, qualunque fosse la gravità dell’abuso, richiedeva il rispetto della doppia conformità urbanistica ed edilizia: l’opera doveva essere conforme alla normativa vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria. Questo principio, di matrice giurisprudenziale e poi codificato dal TUE, aveva un effetto pratico devastante: bastava una variante al piano regolatore, un nuovo vincolo paesaggistico o una modifica al regolamento edilizio per rendere insanabile un abuso che, all’epoca, sarebbe stato perfettamente compatibile con la normativa vigente. Milioni di immobili italiani con piccole difformità (un balcone chiuso, un soppalco non dichiarato, un bagno spostato di un metro) restavano formalmente abusivi perché non superavano il test della doppia conformità.
La filosofia della riforma Salva-casa
Il legislatore del 2024 ha scelto un approccio binario. L’art. 36 resta dedicato agli abusi più gravi (totale difformità o assenza di permesso) e mantiene il rigore della doppia conformità, perché si tratta di interventi che hanno alterato in radice il territorio. Il nuovo art. 36-bis copre invece le parziali difformità (art. 34 TUE), le variazioni essenziali (art. 32 TUE) e le opere in assenza o difformità di SCIA dell’art. 37, con un regime probatorio profondamente alleggerito. La logica è premiare la regolarizzazione di un patrimonio edilizio diffuso che, per ragioni storiche, contiene una quantità enorme di micro-abusi compatibili con l’attuale assetto urbanistico.
La conformità richiesta dall’art. 36-bis è asimmetrica: il comma 1 prevede che l’intervento debba essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Si scinde quindi il piano urbanistico (oggi) dal piano edilizio (ieri): l’opera deve essere compatibile con l’attuale destinazione di zona, con gli indici di edificabilità attuali, con i vincoli sopravvenuti, ma quanto alle specifiche tecniche edilizie (norme antisismiche, impiantistiche, di accessibilità) basta che rispettasse quelle in vigore quando fu costruita. È una rivoluzione: significa che un soppalco realizzato negli anni '80 con altezze e materiali allora consentiti, ma oggi non più ammessi, può essere sanato se rispetta il vigente regime urbanistico.
Il ruolo del professionista abilitato
Il comma 3 attribuisce al tecnico incaricato un ruolo centrale e gravoso. La domanda di sanatoria deve essere accompagnata da una dichiarazione del professionista abilitato che attesta le conformità richieste: per la conformità edilizia, la dichiarazione fa riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. Per provare l’epoca dei lavori la norma richiama l’art. 9-bis comma 1-bis (titoli edilizi pregressi, atti pubblici, documenti fiscali, aerofotogrammetrie) ma, in via residuale, ammette che il tecnico attesti la data con propria dichiarazione sotto responsabilità penale, ai sensi del DPR 445/2000.
Questa apertura alla dichiarazione tecnica sostitutiva è una scelta importante: tante difformità storiche del patrimonio edilizio italiano non hanno tracce documentali certe, e prima del Salva-casa il professionista si trovava spesso impossibilitato a sanare per mancanza di prova dell’epoca. Oggi può assumersi la responsabilità di datare l’intervento sulla base di indizi tecnici (caratteristiche costruttive, materiali, stratigrafia degli intonaci, confronti con catasto storico), con conseguenze penali rigorose in caso di falso (art. 76 DPR 445/2000, fino a sei anni di reclusione, oltre alle sanzioni del capo VI). La responsabilità professionale assume contorni significativi: l’asseverazione non è atto di routine, ma assunzione personale di garanzia.
Lo sportello unico e gli interventi di adeguamento
Il comma 2 disciplina il ruolo dello sportello unico per l’edilizia (SUE), centrale nel nuovo procedimento. Lo SUE può subordinare il rilascio del permesso in sanatoria all’esecuzione preventiva, entro un termine assegnato, di interventi necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, anche strutturali, e per la rimozione delle parti che non possono essere sanate. Si tratta di una sorta di "sanatoria condizionata": il Comune accetta di regolarizzare l’abuso a patto che il proprietario adegui l’opera, ad esempio rinforzando solai sottodimensionati, regolarizzando impianti elettrici e idraulici, demolendo porzioni eccedenti i limiti urbanistici attuali.
Per le SCIA in sanatoria, il SUE individua le misure da prescrivere ai sensi dell’art. 19 comma 3 della legge 241/1990 (secondo, terzo e quarto periodo): si tratta di prescrizioni che diventano condizioni per la formazione del titolo, equivalenti agli interventi richiesti per il permesso. Il professionista deve quindi essere preparato a un dialogo costruttivo con l’ufficio tecnico comunale: la sanatoria 36-bis è meno una procedura standardizzata e più un accordo bilaterale di regolarizzazione, in cui il Comune può legittimamente porre condizioni proporzionate al pregresso abusivo.
Il regime per le zone sismiche
Il comma 3-bis estende alla sanatoria 36-bis le disposizioni dell’art. 34-bis comma 3-bis sulle tolleranze costruttive in zone sismiche, ad eccezione delle zone a bassa sismicità individuate dai decreti dell’art. 83. Significa che per gli immobili in zona sismica media o alta serve un’attestazione tecnica rafforzata sulla conformità sismica dell’opera al momento della realizzazione, e in molti casi un intervento di adeguamento o miglioramento strutturale come condizione del titolo. È un presidio essenziale dopo i tragici precedenti dei terremoti che hanno colpito le aree appenniniche: la sanatoria amministrativa non può prescindere dalla sicurezza statica del manufatto.
L’autorizzazione paesaggistica postuma
Il comma 4 disciplina i casi più delicati: quelli in cui l’intervento è stato eseguito in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica. Qui si attiva un sub-procedimento di accertamento di compatibilità paesaggistica: il dirigente comunale richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo (Soprintendenza, ente parco, regione) un parere vincolante sulla compatibilità dell’intervento, anche se ha comportato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati. Questa estensione anche ai "volumi nuovi" è una deroga importante rispetto al regime ordinario dell’art. 167 D.Lgs. 42/2004, che escludeva la sanabilità postuma di nuove volumetrie in zona vincolata.
I tempi sono ben scanditi: l’autorità competente decide entro 180 giorni, previo parere vincolante della Soprintendenza da rendersi entro 90 giorni; in caso di silenzio si forma il silenzio-assenso. Il comma 5-bis specifica che, accertata la compatibilità paesaggistica, si applica una sanzione pecuniaria pari al maggior importo fra danno arrecato e profitto conseguito, determinata previa perizia di stima. In caso di rigetto della compatibilità, scatta la sanzione demolitoria dell’art. 167 comma 1 del Codice dei beni culturali, e quindi l’obbligo di rimuovere l’opera.
Oblazione e calcolo economico
Il comma 5 articola l’oblazione in due varianti. Per le parziali difformità da permesso e per le variazioni essenziali, l’importo è pari al doppio del contributo di costruzione (o alla misura piena dell’art. 16 in caso di intervento gratuito), incrementato del 20%. L’incremento del 20% non si applica nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda: in pratica, chi soddisfa anche la doppia conformità beneficia di uno sconto rispetto al regime ordinario 36-bis. Per le SCIA in sanatoria dell’art. 37, l’oblazione è una somma fissa determinata dal responsabile del procedimento: da 1.032 a 10.328 euro nel regime ordinario, da 516 a 5.164 euro se è soddisfatta la doppia conformità.
Il calcolo economico è quindi più complesso del 36, e richiede un dialogo con l’ufficio tecnico per quantificare l’oblazione esatta. Il professionista farebbe bene a presentare una stima preventiva al cliente, includendo gli eventuali costi di adeguamento richiesti dallo SUE e gli oneri tecnici (asseverazione, pratiche catastali, eventuale collaudo statico).
Tempi del procedimento e silenzio-assenso
Il comma 6 disciplina i tempi: il dirigente o responsabile dell’ufficio comunale si pronuncia entro 45 giorni con provvedimento motivato; decorso inutilmente il termine, la richiesta si intende accolta (silenzio-assenso). Per le SCIA in sanatoria si applica il termine dell’art. 19 comma 6-bis legge 241/1990 (60 giorni). Nei casi con vincolo paesaggistico i termini sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità. È una scelta opposta rispetto all’art. 36 (che mantiene il silenzio-rigetto): il legislatore ha voluto incentivare la regolarizzazione delle difformità minori riducendo il rischio di insabbiamento amministrativo.
Decorsi i termini, eventuali successive determinazioni dell’ufficio sono inefficaci, salvo l’interruzione per esigenze istruttorie motivate e formulate puntualmente nei termini stessi. Il privato può chiedere telematicamente l’attestazione del decorso dei termini e dell’intervenuta formazione del titolo; in caso di inerzia oltre dieci giorni, può attivare l’azione contro il silenzio dell'art. 31 c.p.a. (D.Lgs. 104/2010). In caso di accertata carenza dei requisiti, il dirigente applica le sanzioni del TUE, che per le parziali difformità coincidono con la sanzione pecuniaria dell’art. 34 (in alternativa alla demolizione, se tecnicamente non praticabile senza pregiudizio della parte legittima).
Caso pratico: la veranda di Mevio
Mevio possiede un appartamento a Genova al secondo piano di un edificio costruito nel 1972. Negli anni '90, senza titolo edilizio, ha chiuso il balcone con una veranda in alluminio e vetro di circa 8 metri quadrati, creando una superficie utile aggiuntiva. La zona è sottoposta a vincolo paesaggistico ex D.Lgs. 42/2004. Nel 2025 Mevio vuole vendere l’immobile e si rivolge a un geometra per regolarizzare. Il tecnico verifica che: (a) la chiusura del balcone integra parziale difformità dal titolo originario, riconducibile all’art. 36-bis; (b) la conformità urbanistica al momento della domanda è soddisfatta perché l’attuale PRG ammette aumenti di superficie nei limiti del 5% del piano; (c) le caratteristiche edilizie del manufatto rispettavano le norme tecniche vigenti negli anni '90. Si attiva il procedimento di compatibilità paesaggistica con la Soprintendenza, che dopo 75 giorni esprime parere positivo con prescrizione di sostituzione dei profili in alluminio anodizzato con profili color bronzo per uniformità con la facciata. Il SUE rilascia il permesso in sanatoria, condizionato all’esecuzione delle prescrizioni paesaggistiche e al pagamento dell’oblazione (doppio del contributo di costruzione + 20%, pari a circa 4.800 euro) e della sanzione paesaggistica (1.500 euro per profitto conseguito). Mevio adegua i profili, paga, ottiene il titolo e perfeziona la vendita.
Strategie operative per il professionista
L’art. 36-bis è oggi lo strumento principe per regolarizzare gran parte del patrimonio edilizio italiano con micro-abusi storici. Il professionista deve però muoversi con metodo: ricostruzione documentale dell’epoca dell’intervento, verifica della conformità urbanistica attuale, analisi della normativa edilizia del tempo, eventuale interlocuzione con la Soprintendenza per i casi paesaggistici, valutazione delle prescrizioni dello SUE. La responsabilità tecnica è elevata e l’asseverazione assume rilievo penale; l’errore o la leggerezza espongono il professionista a sanzioni gravi. Conviene quindi documentare ogni passaggio, conservare tutta la corrispondenza con l’ufficio tecnico e produrre relazioni complete e motivate.
Domande frequenti
Cos'è il nuovo art. 36-bis del DPR 380/2001 e come si differenzia dall’art. 36?
L’art. 36-bis è stato introdotto dal Salva-casa 2024 (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024) per disciplinare la sanatoria delle parziali difformità dal permesso o dalla SCIA, delle variazioni essenziali ex art. 32 e degli interventi in assenza o difformità di SCIA nei casi dell’art. 37. La differenza fondamentale rispetto all’art. 36 sta nel requisito di conformità: mentre l’art. 36 mantiene la doppia conformità (urbanistica ed edilizia, sia all’epoca dei lavori sia al momento della domanda) per gli abusi gravi, il 36-bis introduce una conformità asimmetrica: serve la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione. Cade quindi il vincolo della doppia conformità urbanistica, che rendeva insanabili tantissimi piccoli abusi del passato. La filosofia è regolarizzare il diffuso patrimonio edilizio italiano con micro-difformità storiche, mantenendo il rigore solo sui grandi abusi del 36.
Posso sanare con il 36-bis una veranda chiusa anni fa senza titolo se la zona è oggi compatibile?
Sì, la chiusura di un balcone con veranda è tipicamente una parziale difformità o, secondo la qualificazione, una variazione essenziale ai sensi dell’art. 32 TUE, e rientra a pieno titolo nel campo di applicazione del 36-bis. Il professionista incaricato deve attestare due cose: che l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica vigente oggi (indici di edificabilità, vincoli, destinazione di zona) e che, all’epoca della realizzazione, rispettava i requisiti edilizi del tempo (norme antisismiche, impiantistiche, distanze). Se la zona è sottoposta a vincolo paesaggistico, occorre attivare anche il sub-procedimento di compatibilità paesaggistica del comma 4, con parere vincolante della Soprintendenza entro 90 giorni e termine complessivo di 180 giorni. L’oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione, incrementato del 20%; può aggiungersi una sanzione paesaggistica pari al maggior importo tra danno e profitto. Lo sportello unico può imporre prescrizioni, ad esempio modifiche estetiche o adeguamenti strutturali, come condizioni per il rilascio.
Come si dimostra l’epoca di realizzazione di un abuso edilizio storico?
Il comma 3 dell’art. 36-bis richiama in primo luogo le prove tipiche dell’art. 9-bis comma 1-bis del TUE: titoli edilizi rilasciati anche per opere precedenti, atti pubblici, documentazione fiscale (per esempio dichiarazioni IMU/ICI storiche o atti notarili), aerofotogrammetrie ufficiali. In assenza di tali prove documentali, la riforma ha aperto un’importante possibilità: il tecnico incaricato può attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione, sotto la propria responsabilità professionale e penale ai sensi del DPR 445/2000. Questa attestazione non è un atto di routine: in caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali del capo VI del DPR 445/2000, oltre a quelle dell’art. 76 sulla falsità in atti pubblici. Il professionista deve quindi fondare la propria attestazione su elementi tecnici concreti: caratteristiche costruttive, materiali, stratigrafia degli intonaci, confronto con catasto storico, tipologia degli impianti, eventuali testimonianze documentali indirette. Una pratica accurata di documentazione fotografica e di analisi tecnica è essenziale.
Quanto costa la sanatoria 36-bis e quali sono le tempistiche del Comune?
L’oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione che sarebbe stato dovuto per l’intervento (o alla misura piena dell’art. 16 in caso di opere normalmente gratuite), con incremento del 20% per parziali difformità e variazioni essenziali. L’incremento non si applica se l’intervento soddisfa anche la doppia conformità urbanistica, beneficiando così di uno sconto premiale. Per le SCIA in sanatoria l’oblazione è una somma fissa: da 1.032 a 10.328 euro in regime ordinario, da 516 a 5.164 euro se soddisfatta la doppia conformità, determinata dal responsabile del procedimento sulla base della gravità e dell’aumento di valore venale stimato dall’Agenzia delle Entrate. Quanto ai tempi, il dirigente comunale decide entro 45 giorni con provvedimento motivato, e in caso di silenzio si forma il silenzio-assenso. Per le SCIA si applica il termine di 60 giorni dell’art. 19 comma 6-bis legge 241/1990. Nei casi con vincolo paesaggistico i termini sono sospesi fino al perfezionamento della compatibilità paesaggistica. Sui costi tecnici (asseverazione, eventuale collaudo, pratiche catastali) bisogna aggiungere onorari professionali e diritti.
Lo sportello unico può imporre interventi di adeguamento come condizione per la sanatoria 36-bis?
Sì, ed è una delle peculiarità più importanti del nuovo regime. Il comma 2 dell’art. 36-bis prevede espressamente che lo sportello unico per l’edilizia possa subordinare il rilascio del permesso in sanatoria alla preventiva attuazione, entro un termine assegnato, degli interventi edilizi anche strutturali necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e per la rimozione delle parti che non possono essere sanate. Significa che il Comune può imporre, ad esempio, il rinforzo di solai sottodimensionati, l’adeguamento sismico per immobili in zone a rischio, la regolarizzazione degli impianti elettrici secondo norme CEI, l’installazione di sistemi antincendio o di accessibilità, la demolizione di volumi eccedenti i limiti urbanistici attuali. Per le SCIA in sanatoria si attivano le prescrizioni dell’art. 19 comma 3 legge 241/1990, che diventano condizioni per la formazione del titolo. In sostanza, la sanatoria 36-bis non è un automatismo ma un procedimento bilaterale, in cui Comune e privato possono trovare un equilibrio fra regolarizzazione e adeguamento del manufatto. Il professionista deve essere preparato a negoziare le prescrizioni, dimostrandone tecnica fattibilità e proporzionalità.