Art. 37 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Interventi eseguiti in assenza o in difformità
In vigore dal 30/06/2003
dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 4, comma 13 del decreto-legge n. 398 del 1993; art. 10 della legge n. 47 del 1985) (1) 1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (2) comporta la sanzione pecuniaria pari al triplo (3) dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 1.032 euro (4). (5) 2. Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (2) consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell’articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonchè dalle altre norme urbanistiche vigenti, l’autorità competente a vigilare sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro. (6) 3. Qualora gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro di cui al comma 2. (6) 4. […] (7) 5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23, comma 6, la denuncia di inizio di attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro. (6) 6. La mancata denuncia di inizio dell’attività non comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36-bis (8). Note: (1) Rubrica modificata dall’art. 1, comma 1, lett. i), n. 3) DL 29.5.2024 DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 38-39 51 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. Testo precedente: “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità (art. 4, comma 13 del decreto-legge n. 398 del 1993; art. 10 della legge n. 47 del 1985)“. Per le precedenti modifiche si veda l’art. 17, comma 2, DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (2) Le parole “segnalazione certificata di inizio attività“ sono state sostituite alle precedenti “denuncia di inizio attività“ dall’art. 17, comma 2, DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (3) La parola “triplo” è stata sostituita alla precedente “doppio” dall’art. 1, comma 1, lett. i), n. 01), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (4) Le parole “1.032 euro” sono state sostituite alle precedenti “516 euro” dall’art. 1, comma 1, lett. i), n. 01), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (5) Comma modificato dall’art. 1, comma 1, lett. n), DLgs. 27.12.2002 n. 301, pubblicato in G.U. 21.1.2003 n. 16. (6) Comma rettificato con Comunicato 13.11.2001, pubblicato in G.U. 13.11.2001 n. 264. (7) Comma abrogato dall’art. 1, comma 1, lett. i), n. 1) DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. Testo precedente: “Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.“. In precedenza il comma era stato rettificato con Comunicato 13.11.2001, pubblicato in G.U. 13.11.2001 n. 264. (8) Le parole “articolo 36-bis” sono state sostituite alle precedenti “articolo 36” dall’art. 1, comma 1, lett. i), n. 2) DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105.
In sintesi
L’art. 37 del Testo Unico Edilizia disciplina il regime sanzionatorio specifico per gli interventi soggetti a SCIA «semplice» ex art. 22, commi 1 e 2, eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA. È il regime «mite» del sistema sanzionatorio edilizio, sostanzialmente solo pecuniario, perché si tratta di interventi a impatto urbanistico-edilizio limitato (manutenzione straordinaria leggera, opere interne, modifiche di prospetti minori). La logica è proporzionale: a sanzione amministrativa basta sanzione amministrativa, senza i drastici interventi demolitori previsti per gli abusi più gravi.
La sanzione generale: comma 1
Il comma 1 introduce la sanzione base per gli interventi SCIA realizzati in assenza o difformità: pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente agli interventi stessi, e comunque in misura non inferiore a 1.032 euro. Il Salva-casa 2024 (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024) ha raddoppiato entrambi i parametri: prima la sanzione era pari al «doppio» del valore e il minimo era 516 euro. È un significativo inasprimento, in linea con il messaggio del Salva-casa: più sanzione per gli abusi, più strumenti per la regolarizzazione.
Il calcolo del valore venale è demandato all’Agenzia delle entrate (subentrata all’Agenzia del territorio). Il «valore» è determinato in base ai parametri OMI e a stime puntuali per le caratteristiche specifiche dell’immobile. Va ricordato che la sanzione è pari al triplo dell'aumento di valore: si calcola il delta tra valore pre e post intervento abusivo, non il valore complessivo dell’immobile.
Restauro e risanamento su immobili vincolati: comma 2
Il comma 2 disciplina un regime aggravato per le opere di restauro e risanamento conservativo (art. 3, lett. c TUE) eseguite in assenza di SCIA su immobili comunque vincolati in base a leggi statali, regionali o altre norme urbanistiche vigenti. L’autorità competente a vigilare sul vincolo (Soprintendenza per i beni culturali/paesaggistici), salva l’applicazione di altre misure, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile e irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.
L’attribuzione del potere all’autorità di tutela è importante: non è il Comune a decidere, ma la Soprintendenza. La sanzione pecuniaria specifica (516-10.329 €) si aggiunge a quella «base» del comma 1 e alle eventuali sanzioni penali ex art. 169 e 181 D.Lgs. 42/2004.
Zone A non vincolate: comma 3
Il comma 3 estende un regime parzialmente aggravato anche agli immobili, non vincolati, compresi nelle zone A ex DM 1444/1968 (centri storici e di pregio). Il dirigente comunale richiede al Ministero della Cultura un parere vincolante entro 60 giorni sulla restituzione in pristino o sull’irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso, il dirigente provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione specifica del comma 2 (516-10.329 €), restando applicabile la sanzione base del comma 1.
L’abrogazione del comma 4
Il comma 4, che prevedeva una vecchia sanatoria pecuniaria con importo da 516 a 5.164 euro stabilito dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore, è stato abrogato dal Salva-casa 2024. Era una sorta di accertamento di conformità ad hoc per le SCIA, ora superato dalla disciplina sistematica dell’art. 36-bis TUE (accertamento di conformità per opere SCIA con doppia conformità non richiesta, basta la conformità al momento della domanda). Il rinvio nel comma 6 al «36-bis» (in sostituzione del precedente «36») è coerente con questa nuova architettura.
SCIA spontanea in corso d'opera: comma 5
Il comma 5 disciplina un’ipotesi premiale: quando la SCIA (in passato DIA) viene presentata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento di una sanzione di soli 516 euro. È uno strumento di emersione: chi si accorge in cantiere di non aver presentato la SCIA può regolarizzare immediatamente, pagando una sanzione simbolica anziché incorrere nelle ben più severe sanzioni del comma 1. La norma incentiva la trasparenza e l’autodichiarazione.
Resta fermo quanto previsto dall’art. 23, comma 6, sulle eventuali altre sanzioni ulteriori (es. per profili paesaggistici, sismici).
Esclusione delle sanzioni penali: comma 6
Il comma 6 chiarisce un punto fondamentale: la mancata SCIA non comporta di per sé l’applicazione delle sanzioni penali ex art. 44 TUE. È coerente con la natura «liberalizzata» della SCIA: si tratta di interventi che il legislatore ha sottratto al regime concessorio proprio in considerazione del loro impatto limitato, e che quindi non meritano la sanzione penale.
Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti, l’applicazione delle sanzioni degli artt. 31 (totale difformità da permesso), 33 (ristrutturazione pesante in assenza/totale difformità), 34 (parziale difformità da permesso), 35 (abuso su area pubblica), 44 (reato edilizio). La clausola serve a coprire le ipotesi in cui le opere realizzate, pur formalmente soggette a SCIA, integrino in realtà fattispecie più gravi che richiedevano titoli edilizi diversi (es. SCIA presentata per opere che in realtà costituiscono nuova costruzione e quindi richiedevano permesso di costruire).
Accertamento di conformità ex art. 36-bis
Sempre il comma 6 (con il rinvio aggiornato dal Salva-casa) richiama l’accertamento di conformità ex art. 36-bis TUE come strumento di regolarizzazione per gli abusi SCIA. Il 36-bis, introdotto dal Salva-casa 2024, è la grande novità: per gli interventi soggetti a SCIA non serve più la «doppia conformità» (urbanistica vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda), ma basta la conformità al momento della domanda di sanatoria. È un’enorme apertura per regolarizzare situazioni storiche.
Caso pratico
Tizio realizza una manutenzione straordinaria leggera (rifacimento del bagno con spostamento di impianti, modifica di una porta interna) in assenza della prescritta SCIA. Il valore venale dell’immobile aumenta di 5.000 euro. Sanzione ex art. 37, comma 1: triplo dell’aumento = 15.000 euro, comunque non inferiore a 1.032 euro. Tizio non incorre in sanzioni penali ex art. 44 TUE. Può valutare l’accertamento di conformità ex art. 36-bis: se le opere sono conformi alla disciplina urbanistico-edilizia al momento della domanda di sanatoria, paga il contributo di costruzione integrativo + oblazione e regolarizza.
Diverso il caso di Caio, che si accorge in corso d'opera di non aver presentato la SCIA per un piccolo intervento di manutenzione. Sospende i lavori e presenta immediatamente la SCIA con sanzione spontanea di 516 euro ex comma 5. È la soluzione più conveniente e premiale.
Mevio, infine, esegue opere di restauro su un palazzo vincolato culturalmente ex D.Lgs. 42/2004, senza SCIA. Si applica il comma 2: la Soprintendenza può ordinare la restituzione in pristino e irrogare sanzione 516-10.329 €, oltre alla sanzione base del comma 1 (triplo aumento valore venale, minimo 1.032 €). Possibili anche reati ex art. 169 D.Lgs. 42/2004.
Pronunce della Corte Costituzionale
Sentenza n. 77/2021
Illegittimita' costituzionale
La Corte ha dichiarato illegittime le norme regionali venete che consentivano la regolarizzazione amministrativa di opere edilizie in parziale difformita' tramite SCIA e sanzione pecuniaria, in violazione del principio statale della doppia conformita' di cui agli artt. 36 e 37 del Testo Unico Edilizia. Anche per gli interventi soggetti a SCIA il legislatore statale impone la verifica di conformita' urbanistico-edilizia sia al momento della realizzazione sia a quello della denuncia successiva.
Consulta la pronuncia su www.cortecostituzionale.itDomande frequenti
Quando si applica l’art. 37 TUE?
Si applica agli interventi edilizi soggetti a SCIA «semplice» di cui all’art. 22, commi 1 e 2, eseguiti in assenza della SCIA o in difformità da essa. Si tratta di interventi a impatto limitato: manutenzione straordinaria leggera, opere interne, modifiche minori. Il regime sanzionatorio è esclusivamente amministrativo-pecuniario: sanzione pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile, non inferiore a 1.032 euro. Non si applicano le sanzioni penali ex art. 44 TUE, salvo che le opere integrino in realtà fattispecie più gravi (es. opere che richiedevano permesso di costruire).
Cosa cambia con il Salva-casa 2024?
Il D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024 ha apportato due modifiche significative all’art. 37. Primo, ha raddoppiato la sanzione del comma 1: dal «doppio» dell’aumento del valore venale al «triplo», con minimo elevato da 516 a 1.032 euro. Secondo, ha abrogato la vecchia sanatoria pecuniaria del comma 4 (516-5.164 €), aggiornando il rinvio del comma 6 al nuovo art. 36-bis TUE. Quest'ultimo è la grande novità: introduce un accertamento di conformità per opere SCIA che non richiede più la doppia conformità ma basta quella al momento della domanda di sanatoria.
Cosa rischio se mi accorgo in corso d'opera di non aver presentato la SCIA?
L’art. 37, comma 5, prevede un trattamento premiale: la SCIA spontaneamente presentata quando l’intervento è in corso di esecuzione comporta il pagamento di una sanzione di soli 516 euro. È molto vantaggioso rispetto alla sanzione ordinaria del comma 1 (triplo aumento valore venale, minimo 1.032 €). Conviene quindi sospendere immediatamente i lavori, presentare la SCIA con autodichiarazione di intervento in corso e versare i 516 €. Restano fermi gli eventuali altri profili sanzionatori (paesaggistici, sismici, ecc.) ai sensi del rinvio all’art. 23, comma 6.
La mancata SCIA è reato?
No, di per sé non integra reato. Il comma 6 dell’art. 37 chiarisce espressamente che la mancata SCIA non comporta l’applicazione delle sanzioni penali ex art. 44 TUE. Si tratta di interventi liberalizzati proprio in considerazione del loro impatto edilizio limitato, che il legislatore non ha ritenuto di sanzionare penalmente. Restano comunque salve le sanzioni di altri articoli (artt. 31, 33, 34, 35, 44) e dell’accertamento di conformità ex art. 36-bis ove ne ricorrano i presupposti: ad esempio, se le opere effettivamente eseguite integrano fattispecie più gravi (nuova costruzione mascherata da manutenzione straordinaria), si applicano le sanzioni, anche penali, proprie di quelle fattispecie.
Posso sanare un abuso SCIA con l’accertamento di conformità?
Sì, con la grande novità del Salva-casa 2024. L’art. 36-bis TUE, introdotto dalla riforma, prevede l’accertamento di conformità specifico per opere soggette a SCIA, con una disciplina molto più favorevole della «doppia conformità» richiesta dall’art. 36: basta la conformità urbanistico-edilizia al momento della presentazione della domanda di sanatoria, senza dover dimostrare la conformità anche al momento della realizzazione delle opere. Si paga il contributo di costruzione integrativo + un’oblazione, determinata dalle Regioni o nei minimi e massimi stabiliti dalla norma. È uno strumento potentissimo per regolarizzare abusi storici prima «incagliati» nella mancanza della doppia conformità.