Art. 34 bis D.P.R. 380/2001 (TUE) – Tolleranze costruttive
In vigore dal 30/06/2003
1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. 1 bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti: a) del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati; b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 34 bis 46 abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati; c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati; d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati; d-bis) del 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati. (2) 1 ter. Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari. (3) 2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonchè la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. 2 bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2 il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere. (4) 3. Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo (5) realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. 3 bis. Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui all’articolo 83, il tecnico attesta alresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II. Tale attestazione, riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, fermo restando quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 2, corredata della documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all’articolo 94, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previste dalle regioni ai sensi dell’articolo 94-bis, comma 5, per le difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui al comma 1, lettere b) e c), del medesimo articolo 94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 l’autorizzazione di cui all’articolo 94, comma 2, o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis, ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi. (6) 3 ter. L’applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. (7) Note: (1) Articolo inserito dall’art. 10, comma 1, lett. p), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. (2) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. f), n. 1) DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105.. Ai sensi del successivo art. 3, comma 1, gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, di cui al presente comma, sono soggetti al regime di cui all’articolo 2, comma 1, del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31. Per l’applicazione delle presenti disposizioni si veda l’art. 3, comma 2. (3) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. f), n. 1) DL 29.5.2024 n. DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 34 ter-35 47 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (4) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. f), n. 2), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105.. Per l’applicazione delle presenti disposizioni si veda il successivo art. 3, comma 2. (5) Le parole “al presente articolo” sono state sostituite alle precedenti “ai commi 1 e 2” dall’art. 1, comma 1, lett. f), n. 3) DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (6) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. f), n. 4) DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. Per l’applicazione delle presenti disposizioni si veda il successivo art. 3, comma 2. (7) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. f), n. 4) DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105.
In sintesi
L’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia, inserito dal D.L. 76/2020 e profondamente arricchito dal Salva-casa 2024 (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024), disciplina le tolleranze costruttive. Si tratta di una norma di sistema, di grandissimo rilievo pratico, che gestisce un fenomeno tanto diffuso quanto storicamente irrisolto: gli inevitabili scostamenti tra il progetto edilizio e l’opera realizzata. Senza una norma di tolleranza, ogni millimetro di scarto sarebbe potenzialmente abuso edilizio. Il legislatore, con l’art. 34-bis, ha codificato il principio che gli scostamenti minimi non costituiscono violazione, semplificando enormemente la vita di proprietari, professionisti e amministrazioni.
La tolleranza standard del 2%
Il comma 1 introduce la tolleranza «base»: il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. È la regola generale, applicabile a tutti gli interventi a prescindere dalla data di realizzazione e dalla superficie dell’unità.
Le tolleranze maggiorate del Salva-casa 2024
I commi 1-bis, 1-ter, introdotti dal D.L. 69/2024, costituiscono una delle innovazioni più significative del Salva-casa. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (data di entrata in vigore del decreto-legge) le tolleranze sono maggiorate in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare:
a) 2% per unità superiore a 500 mq;
b) 3% per unità tra 300 e 500 mq;
c) 4% per unità tra 100 e 300 mq;
d) 5% per unità inferiore a 100 mq;
d-bis) 6% per unità inferiore a 60 mq.
La logica è di proporzionalità inversa: più piccola è l’unità, maggiore è la tolleranza percentuale. Su un monolocale di 50 mq, anche uno scostamento del 5-6% in più o in meno non altera la consistenza sostanziale dell’unità. Su una grande villa di 800 mq, anche il 2% rappresenta in valore assoluto uno scostamento significativo. La logica è quindi corretta sotto il profilo tecnico ed economico.
Il comma 1-ter precisa che, per il computo della superficie utile, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio originario, al netto di frazionamenti successivi. Gli scostamenti del comma 1 (2% standard) valgono anche per le distanze e i requisiti igienico-sanitari minimi.
Le tolleranze esecutive del comma 2
Il comma 2 introduce una seconda categoria di tolleranze, le cd. tolleranze esecutive: irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi. Sono ammesse a tre condizioni cumulative: a) immobili non sottoposti a tutela ex D.Lgs. 42/2004; b) non comportare violazione della disciplina urbanistica ed edilizia; c) non pregiudicare l’agibilità dell’immobile.
Si tratta di una clausola di flessibilità per le inevitabili imperfezioni esecutive, che riconosce la differenza tra «opera progettata» e «opera realizzata». Il professionista può, ad esempio, spostare la collocazione di una caldaia, modificare il tracciato di un impianto elettrico, eseguire finiture leggermente diverse dal progetto, senza che ciò costituisca abuso.
Le tolleranze esecutive «storiche» del comma 2-bis
Il comma 2-bis, introdotto dal Salva-casa 2024, estende le tolleranze esecutive a fattispecie ulteriori per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024: minore dimensionamento dell’edificio, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, irregolarità esecutive di muri esterni e interni, diversa ubicazione di aperture interne, difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, errori progettuali corretti in cantiere, errori materiali di rappresentazione progettuale.
È una disciplina di grandissimo impatto pratico per il patrimonio edilizio storico: tante difformità che fino a ieri richiedevano accertamento di conformità o sanzioni oggi sono ricondotte a tolleranza, purché soddisfino le condizioni del comma 2 (immobile non vincolato, niente violazione urbanistica/edilizia, niente pregiudizio dell’agibilità).
La dichiarazione del tecnico abilitato
Il comma 3 stabilisce le modalità di emersione delle tolleranze. Quando le tolleranze sono state realizzate nel corso di precedenti interventi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato ai fini dell’attestazione dello stato legittimo: a) nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie; b) con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi a oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali.
È una procedura snella ma rigorosa: il tecnico assume responsabilità professionale per la qualificazione delle difformità come tolleranze. La dichiarazione è asseverata e quindi assume rilievo penale ex art. 481 c.p. in caso di falsità.
Le zone sismiche: il comma 3-bis
Il comma 3-bis, introdotto dal Salva-casa 2024, disciplina le tolleranze in zone sismiche. Per le unità ubicate nelle zone sismiche di cui all’art. 83 (escluse quelle a bassa sismicità), il tecnico deve attestare anche il rispetto delle prescrizioni della sezione I del Capo IV della Parte II (norme antisismiche), riferito alle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento dell’intervento. L’attestazione, corredata della documentazione tecnica ex art. 93, comma 3, è trasmessa allo SUE per l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale ex art. 94 o per il controllo regionale ex art. 94-bis. Il tecnico allega alla dichiarazione l’autorizzazione (o l’attestazione di decorso dei termini) o la dichiarazione asseverata sul decorso dei termini per i controlli regionali.
La tutela dei terzi
Il comma 3-ter, introdotto dal Salva-casa 2024, codifica un principio fondamentale: l’applicazione delle tolleranze non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. Anche se una difformità è qualificata come tolleranza ai fini del titolo edilizio, il vicino che ritenga lesi i propri diritti (distanze, vedute, luci) può comunque agire in sede civile per la tutela degli stessi.
Coordinamento con l’autorizzazione paesaggistica
Per gli immobili sottoposti a tutela ex D.Lgs. 42/2004 (vincoli paesaggistici e culturali), le tolleranze esecutive del comma 2 e 2-bis non si applicano. Il regime resta più rigoroso e ogni difformità, anche minima, può richiedere accertamento di conformità paesaggistica. Per le tolleranze del comma 1 (2% standard) e del comma 1-bis (maggiorate Salva-casa) la disciplina si applica anche agli immobili vincolati, ma il citato art. 3, comma 1, del Salva-casa precisa che gli interventi anteriori al 24.5.2024 di cui al comma 1-bis sono soggetti al regime di cui all’art. 2, comma 1, del DPR 31/2017 (esoneri da autorizzazione paesaggistica per opere minime).
Caso pratico
Tizio possiede un appartamento di 75 mq realizzato negli anni '70 in base a una concessione edilizia. In sede di vendita a Caio, il geometra Sempronio rileva uno scostamento del 4,5% nell’altezza interna rispetto al progetto originario. Trattandosi di unità inferiore a 100 mq e di intervento anteriore al 24 maggio 2024, lo scostamento rientra nella tolleranza maggiorata del 5% prevista dal comma 1-bis, lett. d). Sempronio attesta lo stato legittimo nel rispetto delle tolleranze ex art. 34-bis e produce dichiarazione asseverata da allegare al rogito. Caio acquista senza problemi e l’immobile risulta legittimo a tutti gli effetti.
Diverso il caso di Mevio, proprietario di un immobile vincolato culturalmente ex D.Lgs. 42/2004, che presenta diverse irregolarità esecutive (muri perimetrali leggermente sfalsati, aperture interne in posizione diversa). Le tolleranze esecutive ex commi 2 e 2-bis non si applicano per espressa esclusione (immobili vincolati). Mevio deve attivare l’accertamento di conformità o concordare con la Soprintendenza interventi di adeguamento.
Pronunce della Corte Costituzionale
Sentenza n. 217/2022
Illegittimita costituzionale parziale
La Corte ha esaminato la legge regionale Veneto in materia di tolleranze costruttive, ribadendo che la disciplina delle tolleranze - difformita esecutive contenute entro il 2% delle misure del titolo edilizio - rientra nei principi fondamentali del governo del territorio fissati dall'art. 34-bis DPR 380/2001. Le Regioni non possono ampliare arbitrariamente la soglia di tolleranza ne creare regimi piu permissivi rispetto al parametro statale.
Consulta la pronuncia su www.cortecostituzionale.itDomande frequenti
Cosa sono le tolleranze costruttive?
Sono scostamenti dimensionali e di finitura tra opera realizzata e progetto autorizzato che, ai sensi dell’art. 34-bis TUE, non costituiscono violazione edilizia. Si distinguono due categorie: tolleranze dimensionali (commi 1 e 1-bis), 2% standard, fino al 6% per interventi anteriori al 24 maggio 2024 in unità sotto i 60 mq, e tolleranze esecutive (commi 2 e 2-bis), irregolarità geometriche, finiture minime, diversa collocazione di impianti, errori esecutivi su muri o aperture interne. Le tolleranze sono dichiarate dal tecnico abilitato nelle istanze edilizie o in dichiarazioni asseverate per gli atti di trasferimento.
Cosa cambia con il Salva-casa 2024 sulle tolleranze?
Il D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024 ha introdotto due novità fondamentali. Primo, tolleranze dimensionali maggiorate (3-6%) per interventi anteriori al 24 maggio 2024, in funzione inversa della superficie utile (2% per unità oltre 500 mq, 6% per unità sotto 60 mq). Secondo, tolleranze esecutive ampliate (comma 2-bis) per gli interventi anteriori al 24.5.2024: minore dimensionamento dell’edificio, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, errori progettuali corretti in cantiere, errori di rappresentazione. È una disciplina di forte impatto sul patrimonio edilizio storico, che riconduce a tolleranza tante difformità precedentemente trattate come abuso.
Le tolleranze valgono per immobili vincolati?
Distinguere. Le tolleranze dimensionali (2% standard del comma 1 e maggiorate del comma 1-bis) si applicano a tutti gli immobili, anche vincolati, salva l’eventuale necessità di autorizzazione paesaggistica per immobili in vincolo paesaggistico. Le tolleranze esecutive (commi 2 e 2-bis) sono invece espressamente escluse per gli immobili sottoposti a tutela ex D.Lgs. 42/2004 (vincoli culturali e paesaggistici): per questi resta il regime ordinario, con necessità di accertamento di conformità o adeguamento concordato con la Soprintendenza per qualunque difformità.
Come si dichiarano le tolleranze in sede di compravendita?
Il comma 3 dell’art. 34-bis prevede che le tolleranze realizzate in interventi precedenti siano dichiarate dal tecnico abilitato con apposita dichiarazione asseverata, allegata agli atti aventi a oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali. La dichiarazione attesta che le difformità rilevate rientrano nelle tolleranze ex art. 34-bis e quindi non costituiscono violazioni edilizie. È procedura snella ma rigorosa: il tecnico assume responsabilità professionale e l’asseverazione assume rilievo penale ex art. 481 c.p. in caso di falsità. Per immobili in zone sismiche serve anche l’attestazione di conformità antisismica ex comma 3-bis.
Le tolleranze possono limitare i diritti dei vicini?
No. Il comma 3-ter dell’art. 34-bis, introdotto dal Salva-casa 2024, codifica un principio importante: l’applicazione delle tolleranze costruttive non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. Significa che, anche se una difformità (ad esempio di altezza o di distanza) è qualificata come tolleranza ai fini del titolo edilizio, il vicino che ritenga lesi i propri diritti civilistici (distanze legali ex art. 873 c.c., vedute, luci) può comunque agire in sede civile per la tutela degli stessi. La tolleranza edilizia non sostituisce le tutele civilistiche di vicinato.