Art. 34 ter D.P.R. 380/2001 (TUE) – Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo
In vigore dal 30/06/2003
1. Gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili ai casi di cui all’articolo 34-bis possono essere regolarizzati con le modalità di cui ai commi 2 e 3, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore. 2. L’epoca di realizzazione delle varianti di cui al comma 1 è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione indicata nel primo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. 3. Nei casi di cui al comma 1, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare l’intervento mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5. L’amministrazione competente adotta i provvedimenti di cui all’articolo 19, comma 3, della legge 7 agosto 1990, n. 241, anche nel caso in cui accerti l’interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 36-bis, commi 4 e 6. Per gli interventi di cui al comma 1 eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica resta fermo quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 5-bis. 4. Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell’articolo 21- nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis. Note: (1) Articolo inserito dall’art. 1, comma 1, lett. f-bis), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105.
In sintesi
L’art. 34-ter del Testo Unico Edilizia è una norma nuova di zecca, introdotta dal Salva-casa 2024 (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024), pensata per affrontare un nodo storico del nostro patrimonio edilizio: le parziali difformità rispetto al progetto originario realizzate prima del 30 gennaio 1977 (data di entrata in vigore della L. 28 gennaio 1977, n. 10, cd. «Bucalossi», che istituì la concessione edilizia onerosa). Si tratta di un’apertura significativa per regolarizzare situazioni storiche che, fino al Salva-casa, restavano in un limbo problematico: difformità documentate ma non riconducibili a tolleranze, prive di disciplina sanatoria praticabile, ostacolo a compravendite, mutui, accatastamenti.
L’ambito applicativo: un’apertura storica
Il comma 1 individua l’ambito: gli interventi realizzati come varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della L. 10/1977 e che non sono riconducibili ai casi delle tolleranze costruttive ex art. 34-bis. La logica è che, per gli interventi anteriori alla riforma Bucalossi, il quadro normativo di riferimento era diverso e meno rigoroso, e che le piccole varianti realizzate in cantiere costituivano prassi ordinaria. Bloccare oggi queste situazioni equivarrebbe a un eccesso di formalismo retroattivo.
La regolarizzazione segue le modalità dei commi 2 e 3, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore (paesaggistica, sismica, sanitaria, ecc., quando interessate).
La prova dell’epoca di realizzazione
Il comma 2 disciplina il punto cruciale: come provare che la variante è stata realizzata prima del 30 gennaio 1977. Lo strumento principale è la documentazione di stato legittimo ex art. 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo (titoli edilizi e documenti utili a ricostruire l’epoca dell’intervento). In caso di impossibilità accertata, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità.
L’attestazione tecnica è rigorosamente garantita: in caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle del Capo VI del DPR 445/2000 (Testo Unico sulla documentazione amministrativa). Sono richiamati l’art. 76 (uso di atti falsi) e gli artt. 75 e 79 (decadenza dai benefici, sanzioni amministrative). L’art. 481 c.p. (falsità ideologica in certificati) resta applicabile per il professionista che operi come esercente di pubblica necessità.
Modalità di regolarizzazione
Il comma 3 disciplina le modalità di sanatoria. Il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare l’intervento mediante: a) presentazione di una SCIA; b) pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell’art. 36-bis, comma 5 (parametri determinati dalle Regioni o, in difetto, importi minimi e massimi previsti dalla norma).
L’amministrazione, ricevuta la SCIA, adotta i provvedimenti previsti dall’art. 19, comma 3, L. 241/1990 anche nel caso accerti l’interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere. Si applicano le disposizioni di cui all’art. 36-bis, commi 4 e 6 (procedimento di accertamento di conformità semplificato, doppia conformità non richiesta, ecc.). Per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica resta fermo quanto previsto dall’art. 36-bis, comma 5-bis.
Il comma 4: parziali difformità con agibilità rilasciata
Il comma 4 introduce una clausola di chiusura di grande rilievo. Le parziali difformità realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali: a) non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino; b) sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge; c) non annullabile ai sensi dell’art. 21-nonies L. 241/1990 (decorsi i termini per l’annullamento d'ufficio).
Queste parziali difformità sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’art. 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive ex art. 34-bis. È una sanatoria implicita di enorme portata: tutte le difformità storiche già accertate ma «tollerate» dall’amministrazione (perché ritenute non significative, perché è stata comunque rilasciata l’agibilità, perché è decorso il termine per l’annullamento) vengono ope legis ricondotte al regime delle tolleranze, con conseguente legittimità retroattiva e cessazione di ogni profilo sanzionatorio.
Il senso sistematico della norma
L’art. 34-ter risponde a un’esigenza di certezza giuridica accumulata nel tempo. Migliaia di immobili italiani, costruiti negli anni '50, '60, '70, presentano parziali difformità rispetto ai progetti depositati: piccole varianti decise in cantiere dal capomastro o dal direttore dei lavori, modifiche di prospetti, scostamenti di altezza, finiture diverse. Per decenni queste difformità sono state un nodo non risolto: non rientravano nelle tolleranze stricto sensu, non potevano accedere alle sanatorie straordinarie (i tre condoni), creavano problemi in sede di compravendita.
Il Salva-casa 2024, con l’art. 34-ter e la più ampia riforma dell’art. 36-bis (accertamento di conformità senza doppia conformità per le opere SCIA) e dell’art. 34-bis (tolleranze maggiorate), interviene proprio per «pulire» questo arretrato storico. Lo fa con un meccanismo bilanciato: regolarizzazione possibile ma non automatica, che richiede SCIA, oblazione, eventuale interlocuzione con le amministrazioni di settore (paesaggistica, sismica), responsabilità professionale del tecnico per la prova della data di realizzazione.
Caso pratico
Tizio è proprietario di una villetta costruita dal padre nel 1968 in base a licenza edilizia comunale. In sede di richiesta di mutuo per ristrutturazione, il tecnico Caio rileva che il fabbricato presenta difformità rispetto al progetto: l’altezza di gronda è di 8,20 m anziché 7,80 m (5%, oltre la tolleranza del 2% standard ma sotto la tolleranza maggiorata del 4% per unità tra 100 e 300 mq), una finestra del piano terra è in posizione diversa, il portico è di dimensioni leggermente maggiori. Le difformità non rientrano nelle tolleranze del comma 1-bis ex art. 34-bis (l’altezza eccede il 4%) ma sono varianti storiche realizzate in corso d'opera prima del 1977.
Caio attiva la procedura ex art. 34-ter: presenta SCIA al SUE, attesta sotto la propria responsabilità che le difformità sono state realizzate prima del 30 gennaio 1977 (in mancanza di documentazione, sulla base di rilievi e di testimonianze documentali storiche), versa l’oblazione calcolata secondo i parametri ex art. 36-bis, comma 5. L’intervento è regolarizzato; lo stato legittimo aggiornato consente il rilascio del mutuo e qualunque futura compravendita.
Diverso il caso di Sempronio, proprietario di un fabbricato in zona vincolata paesaggisticamente ex D.Lgs. 42/2004. Le difformità sono dello stesso tipo, ma per la regolarizzazione si applica anche l’art. 36-bis, comma 5-bis, con necessità di acquisire l’accertamento di conformità paesaggistica della Soprintendenza. La procedura è quindi più articolata, ma comunque praticabile.
Domande frequenti
Cosa fa l’art. 34-ter introdotto dal Salva-casa 2024?
Permette di regolarizzare le parziali difformità rispetto al progetto originario realizzate come varianti in corso d'opera prima del 30 gennaio 1977 (entrata in vigore della L. 10/1977 «Bucalossi»). Si tratta di una sanatoria storica per fabbricati costruiti negli anni '50-'70, che presentano piccole varianti rispetto al progetto depositato, non riconducibili alle tolleranze costruttive dell’art. 34-bis. La regolarizzazione avviene tramite SCIA e pagamento di oblazione ex art. 36-bis, comma 5, con possibilità per l’amministrazione di adottare i provvedimenti dell’art. 19, comma 3, L. 241/1990 se vi è interesse pubblico alla rimozione.
Come si prova che la variante è stata realizzata prima del 30 gennaio 1977?
La prova si fonda anzitutto sulla documentazione di stato legittimo ex art. 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo (titoli edilizi originari, atti pubblici, accatastamenti storici, ecc.). In caso di impossibilità accertata, il tecnico incaricato può attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione, sotto la propria responsabilità professionale. La dichiarazione mendace comporta sanzioni penali, comprese quelle del Capo VI del DPR 445/2000 (uso di atti falsi, decadenza dai benefici), oltre alla responsabilità per falsità ideologica ex art. 481 c.p. del tecnico esercente di pubblica necessità.
Cosa succede se l’amministrazione ritiene che vi sia interesse pubblico alla rimozione?
Il comma 3 dell’art. 34-ter prevede che l’amministrazione possa comunque adottare i provvedimenti previsti dall’art. 19, comma 3, L. 241/1990 (divieto di prosecuzione dell’attività e ordine di rimozione degli effetti) anche nel caso in cui accerti l’interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere. La regolarizzazione non è quindi automatica: l’amministrazione mantiene un margine valutativo. Tuttavia, l’interesse pubblico deve essere «concreto e attuale», non generico, e deve emergere dalla motivazione del provvedimento, sindacabile davanti al TAR.
Cosa prevede il comma 4 dell’art. 34-ter sulle parziali difformità con agibilità rilasciata?
È una clausola di sanatoria implicita molto importante. Le parziali difformità accertate in sede di sopralluogo dei funzionari incaricati di verifiche di conformità edilizia, per cui non sia stato emesso ordine di demolizione e sia stata rilasciata l’agibilità (non annullabile ex art. 21-nonies L. 241/90, decorsi i termini), sono soggette in deroga all’art. 34 alla disciplina delle tolleranze costruttive ex art. 34-bis. Significa che le difformità storiche già «tollerate» dall’amministrazione vengono ope legis ricondotte al regime delle tolleranze, con conseguente legittimità retroattiva e cessazione di ogni profilo sanzionatorio.
Vale anche per immobili in zona vincolata?
Sì, ma con l’aggiunta del controllo paesaggistico. Il comma 3 dell’art. 34-ter rimanda, per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, a quanto previsto dall’art. 36-bis, comma 5-bis. La regolarizzazione richiede quindi anche l’accertamento di conformità paesaggistica della Soprintendenza, secondo le procedure semplificate introdotte dal Salva-casa per i casi di compatibilità postuma. Per immobili vincolati culturalmente ex D.Lgs. 42/2004 occorre comunque interloquire con la Soprintendenza per le valutazioni di interesse storico-artistico.