Testo dell'articoloVigente
Art. 1759 c.c. – Responsabilità del mediatore
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
In sintesi
- Obbligo informativo: il mediatore deve comunicare alle parti tutte le circostanze note rilevanti per la valutazione e la sicurezza dell'affare.
- Influenza sulla conclusione: l'obbligo scatta per le circostanze che possono incidere sulla decisione delle parti di concludere il contratto.
- Responsabilità per autenticità: il mediatore risponde dell'autenticità delle sottoscrizioni delle scritture che transita.
- Titoli di credito: risponde anche dell'autenticità dell'ultima girata dei titoli trasmessi per suo tramite.
- Limite alla conoscenza: l'obbligo riguarda le circostanze a lui note; non si configura responsabilità per informazioni ignorate in buona fede.
Indice dei contenuti
La responsabilità del mediatore: obblighi informativi e garanzie di autenticita'
L'articolo 1759 del Codice Civile delinea due distinte forme di responsabilità del mediatore: quella derivante dal dovere di informazione verso le parti e quella connessa alla garanzia di autenticita' dei documenti e dei titoli che transita nel proprio intervento professionale.
Il dovere di informazione
Il primo comma impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione di esso. Si tratta di un obbligo di disclosure attiva: il mediatore non può limitarsi a rispondere alle domande, ma deve proattivamente segnalare tutto ciò che sa e che potrebbe essere determinante per la decisione delle parti.
L'obbligo e' delimitato da due parametri: la conoscenza effettiva del mediatore (non si risponde di ciò che si ignora) e la rilevanza delle circostanze (devono poter influire sulla conclusione del contratto). Ad esempio, se il mediatore Sempronio sa che l'immobile oggetto di compravendita tra Tizio e Caio ha un contenzioso condominiale pendente o una problematica urbanistica, deve comunicarlo a entrambe le parti, anche se una sola delle parti glielo ha riferito in via riservata.
Circostanze relative alla valutazione e alla sicurezza
La norma fa riferimento a due categorie di circostanze:
Le circostanze relative alla valutazione riguardano il valore economico dell'affare: prezzi di mercato, comparables, rendita dell'immobile, quotazioni di borsa, situazione patrimoniale di una delle parti. Le circostanze relative alla sicurezza attengono invece ai rischi giuridici o materiali dell'operazione: pendenza di ipoteche, pignoramenti, liti, vizi occulti noti, situazioni di sovraindebitamento.
Conseguenze della violazione dell'obbligo informativo
Il mediatore che omette di comunicare circostanze rilevanti a lui note può essere chiamato a rispondere dei danni cagionati alle parti. La giurisprudenza ha ricondotto tale responsabilità nell'alveo della responsabilità contrattuale, in quanto il dovere informativo e' parte integrante dell'obbligazione professionale del mediatore. In alcuni casi, l'omissione dolosa può integrare gli estremi del dolo determinante che rende annullabile il contratto, con ulteriori conseguenze anche di natura penale.
Responsabilità per autenticita' delle scritture e dei titoli
Il secondo comma prevede una forma di responsabilità oggettiva (o quasi) del mediatore: risponde dell'autenticita' della sottoscrizione delle scritture trasmesse per suo tramite e dell'autenticita' dell'ultima girata dei titoli negoziati. Si tratta di una responsabilità particolarmente severa, perché non fa leva sulla colpa del mediatore ma sulla sua posizione di garante dell'integrità documentale dei materiali che transitano attraverso di lui.
Se il mediatore Sempronio trasmette a Tizio un contratto sottoscritto da Caio, ma la firma di Caio e' contraffatta, Sempronio risponde dei danni anche se non era a conoscenza della falsificazione. Questa norma incentiva il mediatore professionale a verificare scrupolosamente l'identità dei sottoscrittori e l'autenticita' dei documenti prima di trasmetterli, eventualmente avvalendosi di notai o di strumenti di autenticazione certificata.
Coordinamento con il profilo del mediatore professionale
Per i mediatori iscritti alla Camera di commercio e operanti nel mercato immobiliare o in mercati regolati, gli obblighi informativi dell'art. 1759 c.c. si intrecciano con le norme di settore (l. 39/1989, regolamenti di attuazione) che impongono ulteriori disclosure specifiche (classe energetica, conformità catastale e urbanistica, ecc.). La violazione di tali obblighi può esporre il mediatore non solo a responsabilità civile, ma anche a sanzioni disciplinari e alla cancellazione dall'albo.
Domande frequenti
Il mediatore e' obbligato a informare le parti di tutto cio' che sa sull'affare?
Si', ma limitatamente alle circostanze a lui note che riguardano la valutazione e la sicurezza dell'affare e che possono influire sulla decisione delle parti di concludere il contratto. Non risponde di cio' che ignora in buona fede.
Cosa succede se il mediatore tace una circostanza rilevante?
Può essere chiamato a risarcire i danni subiti dalle parti per la mancata informazione. In caso di omissione dolosa, potrebbe anche configurarsi un dolo determinante che rende annullabile il contratto concluso.
Il mediatore garantisce che le firme sui documenti siano autentiche?
Si'. L'art. 1759, comma 2, c.c. prevede che il mediatore risponda dell'autenticita' delle sottoscrizioni delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per suo tramite, indipendentemente dalla sua buona fede.
L'obbligo informativo del mediatore vale anche se l'informazione proviene da una sola parte?
Si'. Se il mediatore apprende una circostanza rilevante da una delle parti (ad esempio un vizio dell'immobile), e' tenuto a comunicarla anche all'altra parte, perché l'obbligo di disclosure e' verso entrambe le parti dell'affare.
Un mediatore non iscritto all'albo ha gli stessi obblighi informativi?
Gli obblighi dell'art. 1759 c.c. si applicano a qualsiasi mediatore, iscritto o meno. Tuttavia, il mediatore non iscritto al ruolo agisce illegalmente e non ha diritto alla provvigione, pur restando esposto alla responsabilità per i danni causati dalla violazione degli obblighi informativi.
Spiegazione
La responsabilità del mediatore: deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per suo tramite.
Come funziona e quando si applica
È l’obbligo informativo del mediatore (es. agente immobiliare), la cui violazione comporta responsabilità per i danni. Il mediatore deve essere imparziale e diligente; ha diritto alla provvigione (art. 1755) se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
Esempio pratico
L’agente immobiliare che conosce un grave abuso edilizio o un’ipoteca sull’immobile deve informarne l’acquirente; se tace, risponde dei danni.
Domande frequenti
Di cosa risponde l’agente immobiliare?
Deve comunicare alle parti le circostanze note che incidono sulla sicurezza e sulla valutazione dell’affare; se le tace, risponde dei danni.
Norme collegate
Spiegazione divulgativa a scopo informativo, aggiornata alla normativa vigente; non sostituisce una consulenza legale sul caso concreto.