Art. 1059 c.c.: Servitù concessa da uno dei comproprietari

L'art. 1059 del codice civile risolve un problema delicato che nasce ogni volta che un fondo appartiene a più soggetti in comunione: può uno solo dei comproprietari costituire validamente una servitu' a carico del bene comune? La risposta della norma e' articolata. Da un lato, essa stabilisce che la servitu' concessa da uno solo dei comproprietari di un fondo indiviso non e' costituita se non quando anche gli altri l'hanno concessa, congiuntamente o separatamente. Dall'altro, precisa che la concessione fatta da un singolo comproprietario, indipendentemente dagli altri, obbliga comunque il concedente e i suoi eredi o aventi causa a non porre impedimento all'esercizio del diritto concesso. La disposizione realizza così un equilibrio tra due esigenze: la protezione della contitolarita' del bene comune e il rispetto degli impegni assunti da chi ha manifestato la propria volonta'.

Il principio del consenso unanime per i diritti reali

La servitu' e' un peso che grava sul fondo servente a vantaggio del fondo dominante: si tratta di un diritto reale che incide stabilmente sulla cosa. Quando il fondo e' in comunione, la costituzione di un simile peso eccede gli atti di ordinaria amministrazione e tocca la sostanza stessa del diritto di ciascun contitolare. Per questo la legge richiede il concorso della volonta' di tutti i comproprietari. finché tale concorso manca, la servitu' come diritto reale non viene ad esistenza: nessun vincolo opponibile grava sull'intero fondo. In linea generale, questa regola si raccorda con la disciplina della comunione, che esige il consenso di tutti i partecipanti per gli atti che eccedono la semplice amministrazione del bene.

L'efficacia obbligatoria della concessione del singolo

Il secondo profilo della norma e' il più interessante. La concessione fatta da un solo comproprietario non e' inutile: pur non costituendo il diritto reale, produce un effetto obbligatorio a carico del concedente. Questi - e con lui i suoi eredi e aventi causa - assume l'obbligo di non porre impedimento all'esercizio del diritto concesso. Si crea così una situazione intermedia: il beneficiario non ha ancora una servitu' opponibile a tutti, ma può contare sul fatto che almeno il comproprietario concedente non potra' ostacolarlo. Questo impegno ha una stabilita' particolare, perché la norma lo estende espressamente agli eredi e agli aventi causa del concedente, conferendogli una durata che lo avvicina, sul piano degli effetti, a un vincolo reale, pur restando tecnicamente un'obbligazione.

Il momento del perfezionamento della servitù

La servitu' si perfeziona quando tutti i comproprietari hanno prestato il loro consenso. La norma chiarisce che ciò può avvenire congiuntamente - in un unico atto - oppure separatamente, anche in momenti diversi. Questo dato e' importante sul piano pratico: la concessione del primo comproprietario resta efficace e in attesa, per così dire, del completamento. Quando l'ultimo dei contitolari aderisce, il diritto reale viene ad esistenza retroattivamente o dal momento dell'ultimo consenso, secondo la ricostruzione che si accolga. In ogni caso, le concessioni separate si sommano fino a comporre il quadro completo richiesto per la nascita della servitu'.

La sorte della servitù in caso di divisione

Un profilo da considerare e' quello del rapporto tra la concessione del singolo e l'eventuale successiva divisione del fondo comune. Se, sciolta la comunione, la porzione gravata dalla servitu' concessa viene assegnata proprio al comproprietario che l'aveva concessa, l'impegno da lui assunto trova naturale attuazione sul bene divenuto di sua esclusiva proprieta'. Diversamente, se quella porzione viene assegnata ad altro condividente che non aveva concesso nulla, occorre verificare la posizione di quest'ultimo. La materia richiede attenzione, perché l'esito dipende dalle vicende concrete della divisione e dagli accordi intercorsi.

Tutela del beneficiario e mezzi a sua disposizione

Il beneficiario di una concessione proveniente da un solo comproprietario dispone, nei confronti del concedente, di una tutela di tipo obbligatorio: può pretendere che questi non frapponga ostacoli all'esercizio dell'utilita' concessa e, in caso di violazione, reagire secondo i rimedi propri dell'inadempimento. ciò che non può fare, finché manca il consenso di tutti, e' opporre la servitu' come diritto reale agli altri comproprietari estranei alla concessione. La distinzione tra effetto reale ed effetto obbligatorio e' dunque la chiave di lettura dell'intera disposizione.

Distinzione tra effetto reale ed effetto obbligatorio

La chiave di lettura dell'intera disposizione sta nella distinzione tra il piano reale e quello obbligatorio. Sul piano reale, la servitu' come peso opponibile a chiunque richiede il consenso di tutti i contitolari del fondo comune: e' la regola che presiede alla costituzione dei diritti reali su beni in comunione. Sul piano obbligatorio, invece, la dichiarazione di volonta' del singolo comproprietario produce comunque un vincolo che lo lega personalmente, impegnandolo a non frapporre ostacoli. Questa duplicita' spiega perché la concessione del singolo non sia né del tutto inefficace né pienamente costitutiva: essa vive in una dimensione intermedia, idonea a tutelare l'aspettativa del beneficiario nei confronti del concedente, ma non a gravare l'intero fondo finché non sopravvenga il consenso degli altri. In linea generale, riconoscere questa distinzione consente di evitare equivoci sulla reale portata dell'atto compiuto da un solo contitolare.

Profili di pubblicità e prova

Quando la servitu' giunge a perfezionamento per effetto del consenso di tutti i comproprietari, si pone l'esigenza della sua opponibilita' ai terzi, che passa attraverso un titolo idoneo e la relativa pubblicita'. finché invece si e' nella fase intermedia - con la sola concessione del singolo - il beneficiario dispone di una posizione tutelabile sul piano dei rapporti personali con il concedente, ma deve essere consapevole dei limiti di tale tutela. Da qui l'importanza di documentare con cura ogni adesione e di conservare prova del momento in cui le diverse volonta' si sono composte, soprattutto quando le concessioni avvengono separatamente e in epoche diverse. La ricostruzione cronologica delle adesioni può rivelarsi decisiva per stabilire da quando la servitu' e' realmente venuta ad esistenza come diritto reale.

Indicazioni operative

Chi intenda acquisire una servitu' su un fondo in comunione fara' bene a procurarsi il consenso di tutti i contitolari, evitando di accontentarsi della concessione di uno solo. Quest'ultima, infatti, garantisce soltanto che quel comproprietario non ostacolera' l'esercizio del diritto, ma non offre la sicurezza di un vincolo reale opponibile a chiunque. Sul piano redazionale, e' opportuno documentare con precisione le singole adesioni, soprattutto quando vengono raccolte separatamente nel tempo, per poter dimostrare il momento in cui la servitu' si e' effettivamente costituita.