Testo dell'articoloVigente
L’ipoteca è la garanzia reale per eccellenza sugli immobili: il creditore non prende il bene, ma acquista il diritto di farlo vendere e di essere pagato per primo sul ricavato. Tutto ruota intorno all’iscrizione e al “grado”.
Cos’è l’ipoteca
L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare il bene su cui è costituita e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato (art. 2808 c.c.). Si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri e ha per oggetto, tipicamente, beni immobili, ma anche beni mobili registrati (navi, aeromobili, autoveicoli) e alcuni diritti (usufrutto, superficie, ecc.).
L’iscrizione: niente spossessamento
A differenza del pegno, l’ipoteca non comporta spossessamento: il debitore conserva il possesso e l’uso del bene (continua ad abitare la casa, a usare il capannone). La garanzia nasce con l’iscrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari (oggi Agenzia delle Entrate – Servizi di pubblicità immobiliare): è l’iscrizione, non il semplice titolo, a far sorgere il diritto e a renderlo opponibile ai terzi (art. 2808, comma 2, c.c.).
Il grado ipotecario
Sullo stesso bene possono gravare più ipoteche: l’ordine di iscrizione determina il grado (art. 2852 c.c.). Il creditore di primo grado è soddisfatto per primo sul ricavato della vendita, poi quello di secondo grado, e così via. Conoscere il grado è decisivo per valutare quanto un’ipoteca “copre” davvero un credito.
I tre tipi di ipoteca
| Tipo | Fonte | Esempio |
|---|---|---|
| Volontaria (art. 2821) | Atto del debitore o di un terzo | Ipoteca a garanzia di un mutuo |
| Giudiziale (art. 2818) | Sentenza di condanna al pagamento | Il creditore iscrive sui beni del debitore condannato |
| Legale (art. 2817) | Direttamente la legge | Ipoteca dell’alienante o del condividente |
Durata ed estinzione
L’iscrizione ipotecaria conserva il suo effetto per vent’anni e va rinnovata prima della scadenza per non perdere il grado (art. 2847 c.c.). L’ipoteca si estingue, tra l’altro, con la cancellazione, con l’estinzione dell’obbligazione garantita, con la rinuncia del creditore, con il perimento del bene o con la mancata rinnovazione (art. 2878 c.c.). La cancellazione richiede in genere un’apposita formalità (consenso del creditore o ordine del giudice).
Spunti pratici
- Verifica sempre il grado prima di confidare in un’ipoteca a garanzia.
- Controlla la scadenza ventennale: senza rinnovo l’iscrizione perde efficacia.
- Estinto il debito, attivati per la cancellazione: l’ipoteca non sparisce da sola.
Esempio pratico
Una SRL ottiene un mutuo concedendo ipoteca volontaria di primo grado su un capannone. Se non rimborsa, la banca può espropriare l’immobile e soddisfarsi con preferenza sul ricavato. Se sullo stesso capannone vi fosse una seconda ipoteca, il relativo creditore sarebbe pagato solo dopo la banca di primo grado.
Serve un parere sul tuo caso concreto?
Questa guida spiega la regola generale, ma ogni situazione ha le sue specificità. Per un controllo sul tuo caso puoi trovare un professionista tramite Legge in Chiaro.
Quanta IRPEF devi pagare?
Calcola l'IRPEF lorda e netta con scaglioni, aliquote e detrazioni aggiornati, per capire cosa aspettarti dal modello 730.
Domande frequenti