Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- IMU al posto dell’IRPEF: in generale, sui fabbricati non locati l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali; il reddito va comunque dichiarato nel quadro B.
- Eccezione: stesso comune dell’abitazione principale: se il fabbricato non locato e nello stesso Comune dove hai la tua abitazione principale, il reddito concorre all’IRPEF nella misura del 50 per cento (codice 3 nella colonna 12).
- Esenzione IMU totale: se l’immobile e totalmente esente da IMU, il reddito e soggetto a IRPEF anche se non e locato (codice 1 nella colonna 12).
- Obbligo di compilazione: anche se non si paga IRPEF perche l’IMU la sostituisce, il quadro B va sempre compilato con la rendita catastale e il codice di utilizzo.
- Comodato gratuito: l’immobile dato gratuitamente a persone diverse dai propri familiari (codice 2) o a un familiare che vi dimora (codice 10) segue le stesse regole dei fabbricati a disposizione.
Seconda casa vuota o a disposizione: cosa succede nella dichiarazione
Avere una casa vuota o tenuta a disposizione non significa non dover fare nulla con il fisco. Anche se non incassi un solo euro di affitto, quell’immobile va indicato nel quadro B del modello 730. La rendita catastale, cioe il valore attribuito dal catasto, rappresenta comunque un reddito teorico che lo Stato considera ai fini fiscali.
La buona notizia e che, in via generale, su questi immobili non paghi l’IRPEF: l’IMU che versi al Comune la sostituisce. Tuttavia ci sono due situazioni in cui l’IRPEF si aggiunge o sostituisce l’IMU, e conviene conoscerle bene.
La prima eccezione riguarda gli immobili situati nello stesso Comune della tua abitazione principale: qui il reddito concorre alla base imponibile IRPEF nella misura del 50 per cento. La seconda riguarda gli immobili totalmente esenti da IMU (per esempio alcuni immobili in zone montane o di collina): in questo caso paghi l’IRPEF anche se l’immobile e vuoto.
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- Le 4 regole che fanno perdere le detrazioni (tracciabilit\xc3\xa0, tetto oltre 75.000 \xe2\x82\xac...)
- Documenti da preparare e date del 730/2026
| Situazione | Colonna 12 quadro B | Cosa si paga |
|---|---|---|
| Immobile a disposizione, Comune diverso dall'abitazione principale | Nessun codice speciale | IMU sostituisce IRPEF; nessuna IRPEF aggiuntiva |
| Immobile a disposizione, stesso Comune dell'abitazione principale | Codice 3 | IMU dovuta + IRPEF sul 50% della rendita rivalutata |
| Immobile totalmente esente da IMU | Codice 1 | IRPEF sull'intera rendita rivalutata (nessuna IMU) |
| Abitazione principale di lusso (cat. A/1, A/8, A/9) soggetta a IMU | Codice 2 | IMU sostituisce IRPEF; nessuna IRPEF ne deduzione |
Esempio pratico
-
Tizio abita a Milano (sua abitazione principale) e possiede anche un appartamento sempre a Milano che tiene vuoto. Nel quadro B inserisce la rendita catastale di questo secondo immobile, il codice ‘2’ nella colonna 2 (utilizzo: a disposizione) e il codice ‘3’ nella colonna 12 (casi particolari IMU). Risultato: Tizio paga l’IMU al Comune di Milano e in piu l’IRPEF calcolata sul 50% della rendita catastale rivalutata del 5%. Se invece quell’appartamento fosse in un Comune diverso da Milano, il codice 12 non si userebbe e l’IMU sostituirebbe del tutto l’IRPEF.
Documenti necessari
- Visura catastale aggiornata con rendita e categoria dell’immobile
- Ricevuta di pagamento IMU (per verificare l’assoggettamento)
- Contratto di comodato d’uso (se l’immobile e dato gratuitamente a terzi)
- Documentazione di esenzione IMU (se applicabile, per es. zona montana)
Seconda casa nello stesso Comune dell'abitazione principale
Scenario. Caio abita a Roma come abitazione principale e possiede un secondo appartamento sempre a Roma che non affitta.
Come si applica. Caio compila nel quadro B un rigo per l’abitazione principale (codice 1, colonna 2) e un rigo per il secondo appartamento (codice 2, colonna 2; codice 3, colonna 12). Sul secondo appartamento paga l’IMU al Comune di Roma e in piu l’IRPEF calcolata sul 50% della rendita catastale rivalutata del 5%.
In pratica
- Rendita catastale del secondo appartamento: 900 euro. Rivalutata del 5%: 945 euro.
- Base imponibile IRPEF: 50% di 945 = 472,50 euro, che si somma agli altri redditi.
- Pagare l’IMU non azzera l’IRPEF quando l’immobile e nello stesso Comune dell’abitazione principale.
Immobile in zona montana esente da IMU
Scenario. Sempronio possiede una casa in montagna classificata come esente da IMU. La tiene vuota tutto l’anno.
Come si applica. Sempronio compila il quadro B con la rendita catastale dell’immobile, il codice ‘2’ (a disposizione) nella colonna 2 e il codice ‘1’ nella colonna 12 (fabbricato esente da IMU ma soggetto a imposte sui redditi). In questo caso, pur non pagando l’IMU, deve versare l’IRPEF sull’intera rendita catastale rivalutata del 5%.
In pratica
- L’esenzione IMU non significa esenzione IRPEF: le due imposte hanno regole proprie.
- Il codice 1 in colonna 12 segnala al CAF che su quell’immobile si calcola l’IRPEF.
- Verifica la condizione di esenzione IMU con il Comune o con le circolari del Ministero delle Finanze.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
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Domande frequenti
Se tengo la casa vuota devo comunque compilare il quadro B?
Si, sempre. Anche se non percepisce alcun reddito, il fabbricato va dichiarato nel quadro B con la rendita catastale e il codice di utilizzo corretto. Chi presta l’assistenza fiscale calcolera poi se e dovuta IRPEF o se l’IMU la sostituisce.
Cosa cambia se do casa in comodato gratuito a un figlio?
Se il figlio vi dimora abitualmente e risulta iscritto anagrafe, usi il codice ’10’ nella colonna 2. Se invece la dai a persone diverse dai tuoi familiari, il codice e ‘2’. In entrambi i casi si applicano le stesse regole dei fabbricati non locati: IMU al posto di IRPEF, salvo le eccezioni gia descritte.
Ho due case nello stesso Comune: quale e l'abitazione principale?
Una sola puo essere l’abitazione principale: quella in cui il contribuente (o i suoi familiari) dimora abitualmente. Le istruzioni precisano che la deduzione per abitazione principale spetta per una sola unita immobiliare. La seconda, anche se nello stesso Comune, segue il regime dell’immobile a disposizione con concorso al 50% all’IRPEF.
L'immobile distrutto o inagibile va dichiarato?
Se e stato escluso da imposizione con certificazione del Comune a seguito di eventi sismici o calamitosi, si indica il codice ‘1’ nella colonna 7 (casi particolari) e il codice ‘9’ nella colonna 2. Se e inagibile per altre cause ed e stata chiesta la revisione della rendita, il codice in colonna 7 e ‘3’.
Cosa succede se l'immobile e a disposizione per una parte dell'anno e poi lo affitto?
Si compilano due righi nel quadro B, uno per il periodo a disposizione e uno per il periodo di locazione, barrando la casella ‘Continuazione’. I giorni indicati nelle due colonne 3 non possono superare 365 in totale.
Domande frequenti
Se tengo la casa vuota devo comunque compilare il quadro B?
Si, sempre. Anche se non percepisce alcun reddito, il fabbricato va dichiarato nel quadro B con la rendita catastale e il codice di utilizzo corretto. Chi presta l'assistenza fiscale calcolera poi se e dovuta IRPEF o se l'IMU la sostituisce.
Cosa cambia se do casa in comodato gratuito a un figlio?
Se il figlio vi dimora abitualmente e risulta iscritto anagrafe, usi il codice '10' nella colonna 2. Se invece la dai a persone diverse dai tuoi familiari, il codice e '2'. In entrambi i casi si applicano le stesse regole dei fabbricati non locati: IMU al posto di IRPEF, salvo le eccezioni gia descritte.
Ho due case nello stesso Comune: quale e l'abitazione principale?
Una sola puo essere l'abitazione principale: quella in cui il contribuente (o i suoi familiari) dimora abitualmente. Le istruzioni precisano che la deduzione per abitazione principale spetta per una sola unita immobiliare. La seconda, anche se nello stesso Comune, segue il regime dell'immobile a disposizione con concorso al 50% all'IRPEF.
L'immobile distrutto o inagibile va dichiarato?
Se e stato escluso da imposizione con certificazione del Comune a seguito di eventi sismici o calamitosi, si indica il codice '1' nella colonna 7 (casi particolari) e il codice '9' nella colonna 2. Se e inagibile per altre cause ed e stata chiesta la revisione della rendita, il codice in colonna 7 e '3'.
Cosa succede se l'immobile e a disposizione per una parte dell'anno e poi lo affitto?
Si compilano due righi nel quadro B, uno per il periodo a disposizione e uno per il periodo di locazione, barrando la casella 'Continuazione'. I giorni indicati nelle due colonne 3 non possono superare 365 in totale.