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Art. 1606 c.c. Estinzione del diritto del locatore
In vigore
Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio. Sono salve le diverse disposizioni di legge. SEZIONE II – Della locazione di fondi urbani
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Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L'estinzione retroattiva del diritto del locatore
L'articolo 1606 c.c. affronta un caso limite: il diritto del locatore sul bene locato si estingue con effetto retroattivo. Questo puo accadere in diverse situazioni: risoluzione per inadempimento del contratto con cui il locatore aveva acquistato il bene; avveramento di una condizione risolutiva; evizione del locatore da parte del vero proprietario; annullamento del titolo d'acquisto. In tutti questi casi, in linea teorica, il locatore non avrebbe mai avuto il diritto di locare il bene, con conseguente caducazione di tutte le locazioni stipulate.
La regola di salvaguardia e i suoi presupposti
Per tutelare il conduttore in buona fede, la norma introduce una regola derogatoria: le locazioni con data certa sono mantenute, a tre condizioni cumulative. Prima: la locazione deve avere data certa (es. contratto registrato). Seconda: la durata non deve eccedere il triennio. Terza: il contratto non deve essere stato concluso in frode al titolare del diritto che si e estinto (es. in accordo col locatore per pregiudicare il vero proprietario). Se tutti e tre i presupposti ricorrono, il conduttore conserva il godimento del bene nonostante la vicenda estintiva retroattiva che ha colpito il locatore.
Il requisito della data certa
La data certa e essenziale per opporre la locazione al soggetto che subentra al locatore per effetto dell'estinzione retroattiva. Senza data certa, non vi e certezza che la locazione sia stata stipulata prima dell'evento estintivo e non successivamente, a danno del nuovo titolare. Le modalita di acquisizione della data certa sono le stesse previste per l'opponibilita ex art. 1599 c.c.: registrazione, autenticazione notarile, atto pubblico.
Il limite del triennio
La tutela del conduttore opera solo per le locazioni di durata non superiore a tre anni. Il limite mira a bilanciare la posizione del conduttore con quella del soggetto che, per effetto dell'estinzione retroattiva, acquista o riacquista la disponibilita del bene. Locazioni di durata eccessiva avrebbero un impatto troppo gravoso. Se Tizio ha locato a Caio per cinque anni e il suo titolo si estingue retroattivamente, la tutela di Caio e comunque limitata al triennio.
L'assenza di frode
La locazione non deve essere stata conclusa in frode al titolare del diritto estinto. La frode si configura quando il locatore e il conduttore abbiano agito di concerto per pregiudicare il vero avente diritto — ad esempio concludendo una locazione a canone volutamente basso o per una durata eccessiva, nell'imminenza della vicenda estintiva. In presenza di frode, il contratto non meriterebbe tutela e il conduttore dovra rilasciare il bene.
Riserva delle disposizioni speciali
L'art. 1606 fa espressamente salve le diverse disposizioni di legge. Il riferimento e alle norme speciali sulle locazioni (l. 392/1978) e alle disposizioni in materia fallimentare (ora codice della crisi d'impresa) che possono prevedere discipline differenziate per i contratti di locazione pendenti al momento dell'apertura della procedura concorsuale.
Domande frequenti
Cosa succede alla locazione se il titolo del locatore viene annullato con effetto retroattivo?
In linea di principio la locazione sarebbe travolta, ma l'art. 1606 c.c. mantiene le locazioni con data certa che non eccedono il triennio e non siano state concluse in frode. Il conduttore conserva il godimento del bene entro questi limiti.
Il conduttore e protetto anche se la locazione dura piu di tre anni?
No. La tutela opera solo per le locazioni di durata non superiore a tre anni. Per i periodi eccedenti il triennio, il conduttore non puo opporre la locazione al soggetto che subentra per effetto dell'estinzione retroattiva.
Quando si considera che la locazione e stata conclusa 'in frode'?
Quando locatore e conduttore hanno agito di concerto per pregiudicare il titolare del diritto che si e estinto, ad esempio stipulando una locazione a condizioni anormalmente favorevoli al conduttore nell'imminenza dell'estinzione retroattiva.
Perche la norma richiede la data certa?
Per garantire che la locazione sia stata stipulata prima dell'evento estintivo e non dopo, in modo da non poter essere opposta al nuovo titolare. Senza data certa non vi e prova dell'anteriorita del contratto.
Quali leggi speciali possono derogare all'art. 1606 c.c.?
Le norme speciali sulle locazioni (l. 392/1978) e il codice della crisi d'impresa (d.lgs. 14/2019) possono prevedere discipline differenziate per i contratti di locazione in corso, in particolare nelle procedure concorsuali.