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Art. 1602 c.c. Effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente
In vigore
terzo acquirente Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
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In sintesi
La successione nel contratto di locazione
L'art. 1602 c.c. regola gli effetti dell'opponibilità della locazione nei confronti del terzo acquirente: una volta stabilito che l'acquirente è tenuto a rispettare il contratto, questi subentra automaticamente in tutti i diritti e le obbligazioni del locatore originario. La successione opera dal giorno dell'acquisto, senza necessità di un formale atto di cessione del contratto né del consenso del conduttore.
Diritti e obbligazioni che passano all'acquirente
L'acquirente subentrante acquisisce il diritto a percepire i canoni scadenti dopo la data del suo acquisto e assume l'obbligo di mantenere il conduttore nel godimento pacifico del bene. Tra le obbligazioni trasferite rientrano anche quelle di eseguire le riparazioni straordinarie (art. 1576 c.c.) e di garantire il bene da vizi (art. 1578 c.c.). I canoni già maturati e non pagati prima dell'acquisto restano invece un credito del locatore originario, salvo diverso accordo.
Posizione del locatore originario
Con la successione dell'acquirente nel contratto, il locatore originario esce dalla relazione contrattuale per il futuro. Rimane eventualmente responsabile per le obbligazioni sorte durante il periodo in cui era ancora proprietario e locatore. Il conduttore non può però pretendere di continuare a trattare con il locatore originario per le vicende successive all'acquisto.
Presupposti dell'opponibilità
L'art. 1602 c.c. non stabilisce autonomamente quando la locazione è opponibile all'acquirente: tale presupposto deriva dagli artt. 1599 e 1600 c.c. (data certa, detenzione anteriore) e, per gli immobili, dalla trascrizione ai sensi dell'art. 2643 c.c. Solo una volta accertata l'opponibilità, scattano gli effetti di subentro disciplinati dall'art. 1602 c.c.
Domande frequenti
Cosa significa che l'acquirente subentra nel contratto di locazione?
Significa che, dal giorno dell'acquisto, l'acquirente sostituisce il locatore originario nel rapporto contrattuale: ha diritto a riscuotere i canoni futuri e deve adempiere alle obbligazioni del locatore verso il conduttore.
Il conduttore deve dare il consenso alla successione del nuovo locatore?
No. La successione dell'acquirente nel contratto di locazione avviene automaticamente per legge, ai sensi dell'art. 1602 c.c., senza che sia necessario il consenso del conduttore.
I canoni non pagati prima dell'acquisto spettano all'acquirente o al locatore originario?
I canoni già maturati e non pagati prima della data di acquisto restano un credito del locatore originario. L'acquirente ha diritto solo ai canoni maturati dal giorno del suo acquisto in poi.
Quali obbligazioni assume l'acquirente che subentra nella locazione?
L'acquirente assume tutte le obbligazioni del locatore: garantire il godimento pacifico del bene, eseguire le riparazioni straordinarie (art. 1576 c.c.), garantire il bene da vizi (art. 1578 c.c.) e rispettare la durata contrattuale pattuita.
Quando la locazione è opponibile all'acquirente e scatta il subentro dell'art. 1602 c.c.?
La locazione è opponibile all'acquirente quando ha data certa anteriore al trasferimento (art. 1599 c.c.), quando il conduttore detiene il bene in data anteriore (art. 1600 c.c.) oppure quando il contratto è stato trascritto prima del trasferimento (art. 2643 c.c.).