Art. 1131 c.c. Rappresentanza
In vigore
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 (1) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
In sintesi
La rappresentanza dell'amministratore di condominio
L'art. 1131 c.c. disciplina la rappresentanza processuale e sostanziale dell'amministratore, attribuendogli la legittimazione ad agire e a resistere in giudizio nell'interesse del condominio.
Ambito della rappresentanza
L'amministratore rappresenta i condomini nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. Il regolamento di condominio o una delibera assembleare possono ampliare questi poteri. Al di fuori di tale ambito, l'amministratore necessita di specifica delibera assembleare per intraprendere o resistere a un'azione giudiziaria (art. 1136 c.c.).
Legittimazione passiva
L'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni, anche se il singolo condomino ritiene di essere il soggetto passivo legittimato. A lui devono essere notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa (es. ordinanze comunali di messa in sicurezza) che riguardano le parti comuni.
Obbligo di informazione all'assemblea
Quando la citazione o il provvedimento eccedono le attribuzioni ordinarie dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea. L'inadempimento di questo obbligo costituisce causa di revoca ed espone l'amministratore al risarcimento dei danni subiti dal condominio per l'omessa o tardiva informazione.
Coordinamento con l'art. 1130
La rappresentanza di cui all'art. 1131 è funzionale allo svolgimento dei compiti di cui all'art. 1130: l'amministratore può agire autonomamente per gli atti conservativi (art. 1130, n. 4) senza necessità di delibera preventiva, mentre per le liti di maggior rilievo occorre l'autorizzazione assembleare.
Domande frequenti
L'amministratore può fare causa a un condomino moroso senza delibera assembleare?
Sì, per il recupero delle quote condominiali rientranti nell'ordinaria gestione (art. 1130, n. 3, c.c.) l'amministratore agisce autonomamente. Per liti che esulano dalla gestione ordinaria è invece necessaria la delibera assembleare.
Se arriva un'ordinanza comunale al condominio, a chi viene notificata?
I provvedimenti dell'autorità amministrativa relativi alle parti comuni vengono notificati all'amministratore, che funge da rappresentante del condominio ai sensi dell'art. 1131, comma 2, c.c.
Cosa succede se l'amministratore non informa l'assemblea di una citazione importante?
L'amministratore che omette di informare senza indugio l'assemblea di una citazione eccedente le proprie attribuzioni può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni causati dall'omissione (art. 1131, comma 4, c.c.).
Il regolamento di condominio può ampliare i poteri di rappresentanza dell'amministratore?
Sì. L'art. 1131 c.c. prevede espressamente che i poteri dell'amministratore possano essere ampliati dal regolamento di condominio o da una delibera assembleare, fermo il limite delle norme inderogabili.
Un condomino può agire direttamente in giudizio per tutelare le parti comuni?
In linea generale la legittimazione spetta all'amministratore. Il singolo condomino può agire autonomamente solo per la tutela di un proprio diritto individuale o in caso di inerzia dell'amministratore, secondo i principi generali sulla tutela delle situazioni giuridiche soggettive.