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Art. 907 c.c. Distanza delle costruzioni dalle vedute
In vigore
Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’articolo 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia. SEZIONE VIII – Dello stillicidio
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Commento all'art. 907 c.c., Distanza delle costruzioni dalle vedute
L'art. 907 c.c. e' la norma che, all'interno della disciplina sulle distanze tra costruzioni (artt. 873 e ss. c.c.) e sulle vedute (artt. 900-907 c.c.), assicura l'inviolabilita' materiale della veduta acquisita. Una volta che un proprietario abbia acquistato, per titolo, per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, il diritto di avere vedute dirette verso il fondo del vicino, quest'ultimo non puo' edificare a distanza inferiore a tre metri, misurati in linea perpendicolare al muro in cui si apre la veduta secondo i criteri dell'art. 905 c.c. La ratio e' duplice: da un lato salvaguardare il pieno godimento dell'aria, della luce e del panorama che la veduta garantisce; dall'altro, evitare che il diritto reale acquistato dal proprietario della veduta sia svuotato di contenuto da costruzioni del vicino capaci di ostruirlo o di limitarne sensibilmente l'esercizio.
Presupposto applicativo: l'esistenza di una veduta legittimamente acquistata
L'art. 907 c.c. non disciplina l'apertura della veduta, ma le conseguenze del suo legittimo esercizio. Presuppone, dunque, che la finestra o il balcone abbiano i requisiti dell'inspectio e della prospectio (potersi affacciare e guardare di fronte e di lato), che siano stati realizzati nel rispetto delle distanze dell'art. 905 c.c. (un metro e mezzo per veduta diretta, settantacinque centimetri per veduta obliqua dal confine), e che abbiano acquisito stabilita' giuridica: per titolo (atto pubblico o scrittura privata trascritta ex art. 2643 c.c.), per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c., quando il dante causa abbia in origine un fondo unico poi diviso lasciando segni visibili e permanenti della destinazione), o per usucapione ventennale (art. 1158 c.c., trattandosi di servitu' apparente, riconoscibile dall'opera visibile costituita dalla finestra). In assenza di una veduta acquisita, l'art. 907 c.c. non opera: il vicino puo' costruire liberamente nel rispetto delle ordinarie distanze degli artt. 873 e 905 c.c.
Le tre regole distanziali: fronte, lati e appoggio
La norma articola tre distinte regole. Prima regola: chi e' proprietario del fondo gravato dalla veduta non puo' fabbricare a distanza inferiore a tre metri dal punto della veduta diretta, misurati perpendicolarmente al muro. La distanza si calcola dalla parete esterna della finestra (o dal margine del balcone) sino alla parete piu' avanzata della nuova costruzione, includendo aggetti, sporti, balconi della nuova costruzione purche' superiori a una determinata sporgenza minima. Seconda regola: se dalla stessa finestra si esercita anche una veduta obliqua, la distanza di tre metri deve essere osservata anche dai lati, ossia dal piano della finestra prolungato lateralmente. Questa estensione tutela la prospectio laterale dalla compromissione mediante costruzioni che pur non collocandosi di fronte alla finestra ne riducano l'angolo di visuale. Terza regola: se il vicino vuole costruire in appoggio al muro in cui si aprono le vedute (es. sopraelevazione del fabbricato comune, costruzione addossata), la nuova fabbrica deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la soglia della finestra, per non oscurarla o ridurne la luce diretta.
Misurazione della distanza: il criterio dell'art. 905 c.c.
Il rinvio all'art. 905 c.c. e' centrale per la corretta applicazione dell'art. 907 c.c. La distanza si misura in linea perpendicolare al muro in cui si apre la veduta, partendo dalla parete esterna della finestra (o dal margine esterno del balcone) e arrivando alla costruzione del vicino. Non si tratta di distanza lineare dal confine, ma di distanza concretamente operativa rispetto al punto della veduta. Per la veduta obliqua, la misurazione avviene dai lati, partendo dal piano della finestra. La giurisprudenza ha precisato che la distanza va misurata tenendo conto degli aggetti rilevanti (terrazzi, cornicioni, sporti) della nuova costruzione, escludendo le sole sporgenze ornamentali o di modesta entita'.
Cosa rientra nel concetto di costruzione vietata
Il termine fabbricare usato dall'art. 907 c.c. e' inteso in senso ampio: comprende qualsiasi opera muraria stabile capace di compromettere la veduta. Vi rientrano edifici nuovi, sopraelevazioni, ampliamenti, costruzioni di accessori (autorimesse, magazzini), recinzioni piene di altezza significativa, muri di cinta che superino la soglia della finestra. Sono invece escluse, di norma, le opere di modesta consistenza che non incidono sul godimento della veduta (cancellate trasparenti, recinzioni a maglia metallica di modesta altezza, alberature). Per le piantagioni, la disciplina applicabile e' quella degli artt. 892-896 c.c., e non l'art. 907 c.c., salvo che la specie scelta non sia adatta a creare uno schermo capace di ostruire la veduta in modo equivalente a una costruzione muraria.
Conseguenze della violazione: riduzione in pristino e risarcimento
L'art. 907 c.c. ha natura di norma sulle distanze legali. La sua violazione attribuisce al proprietario della veduta una duplice tutela: la azione di riduzione in pristino, finalizzata ad ottenere la demolizione o l'arretramento della costruzione abusiva (art. 872 comma 2 c.c.), e l'azione di risarcimento del danno per i pregiudizi subiti durante la permanenza dell'opera illegittima e per la mancata fruizione della veduta. La giurisprudenza considera l'azione reale, imprescrittibile sino a quando la violazione persista, salva l'eventuale usucapione ventennale del diritto di mantenere la costruzione a distanza inferiore (servitu' apparente di tenere costruzione a distanza ridotta). Restano fermi i poteri della Pubblica Amministrazione comunale in materia edilizia (sanzioni amministrative ex Testo unico edilizia D.P.R. 380/2001), che operano in via autonoma rispetto ai rimedi privatistici.
Profili procedurali: mediazione obbligatoria e competenza
Le controversie in materia di distanze legali, vedute e immissioni sono soggette a mediazione obbligatoria come condizione di procedibilita' ai sensi dell'art. 5 D.Lgs. 28/2010 (novellato dalla riforma Cartabia D.Lgs. 149/2022). Prima di adire il giudice per la riduzione in pristino o il risarcimento, occorre dunque esperire la procedura presso un organismo di mediazione abilitato. Quanto alla competenza, le azioni reali (riduzione in pristino) appartengono al tribunale; le azioni risarcitorie di valore contenuto possono essere proposte al giudice di pace (art. 7 c.p.c.). E' generalmente opportuna una consulenza tecnica preventiva (CTU) per accertare le distanze e le caratteristiche della veduta, anche in fase stragiudiziale o di mediazione.
Rapporto con la disciplina urbanistica e i regolamenti edilizi
L'art. 907 c.c. opera in via autonoma rispetto alla disciplina urbanistica, ma e' frequente la sovrapposizione con i regolamenti edilizi comunali e con il Testo unico edilizia D.P.R. 380/2001. I regolamenti locali possono prescrivere distanze maggiori tra costruzioni o specifiche prescrizioni per gli affacci, vincolanti anche per la nuova costruzione. La giurisprudenza ha precisato che il rispetto della normativa urbanistica non esonera dal rispetto delle distanze codicistiche: se la costruzione e' autorizzata dal Comune ma viola l'art. 907 c.c., il proprietario della veduta puo' comunque agire in giudizio. Resta ferma, viceversa, la possibilita' che la violazione delle distanze codicistiche dia luogo, autonomamente, a sanzioni amministrative e ad atti di repressione dell'abuso edilizio. Per accertare in concreto la sussistenza della veduta, e dunque la sua tutela ex art. 907 c.c., e' opportuna un'azione di accertamento preventiva, eventualmente accompagnata da rilievi topografici e fotografici da depositare in mediazione o nel giudizio di merito.
Caso pratico: la sopraelevazione di Caio e la veduta di Tizio
Tizio possiede da venticinque anni un appartamento al primo piano con un balcone che si affaccia direttamente sul giardino di Caio, costituendo una veduta diretta acquisita per usucapione ex art. 1158 c.c. Caio decide di costruire un piccolo capanno in muratura a due metri dal balcone di Tizio. Soluzione: la costruzione viola l'art. 907 c.c., che impone la distanza minima di tre metri dalla veduta diretta. Tizio puo' agire per la riduzione in pristino chiedendo la demolizione o l'arretramento del capanno, oltre al risarcimento del danno per il periodo di compromissione della veduta. Variante 1, appoggio al muro: se Caio volesse appoggiare una sopraelevazione al muro in cui si apre il balcone di Tizio, la nuova costruzione dovrebbe arrestarsi almeno tre metri sotto la soglia del balcone, per non comprometterne luce, aria e visuale. Variante 2, veduta obliqua: se dal balcone di Tizio si esercita anche veduta obliqua sul lato destro del giardino, la distanza di tre metri vale anche dai lati della finestra, sicche' una costruzione anche posizionata di fianco non potrebbe accostarsi sotto questa distanza. Variante 3, assenza di veduta acquisita: se Tizio avesse aperto il balcone solo da cinque anni senza titolo trascritto, non avrebbe ancora compiuto il ventennio necessario per usucapire la veduta; in tal caso l'art. 907 c.c. non opererebbe e Caio potrebbe costruire nel rispetto delle sole distanze ordinarie degli artt. 873 e 905 c.c.
Domande frequenti
Quando si applica l'art. 907 c.c. e qual e' la distanza minima?
Si applica quando il vicino ha acquisito il diritto di veduta diretta sul fondo (per titolo, destinazione del padre di famiglia o usucapione ventennale). La distanza minima dalla nuova costruzione e' di tre metri, misurati in linea perpendicolare al muro della veduta secondo i criteri dell'art. 905 c.c.
La distanza di tre metri vale anche per la veduta obliqua?
Si'. Se dalla stessa finestra si esercita anche veduta obliqua, i tre metri devono essere osservati pure dai lati della finestra, ossia dal piano della finestra prolungato lateralmente, per tutelare l'angolo di visuale laterale dalla compromissione mediante costruzioni che pur non frontali ne riducano la prospectio.
Cosa succede se voglio appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono aperte le vedute del vicino?
L'appoggio e' ammesso ma la nuova costruzione deve arrestarsi almeno tre metri sotto la soglia della veduta, per non oscurarla. La regola tutela la luce e l'aria che la finestra riceve, impedendo che il vicino realizzi sopraelevazioni o accostamenti capaci di compromettere il godimento del diritto reale acquisito.
Quali rimedi ha il proprietario della veduta se il vicino viola l'art. 907 c.c.?
Puo' agire per la riduzione in pristino ex art. 872 comma 2 c.c. (demolizione o arretramento della costruzione abusiva), e per il risarcimento del danno per la compromissione della veduta. L'azione e' reale e imprescrittibile salva eventuale usucapione ventennale del diritto di mantenere la costruzione a distanza inferiore.
Le controversie ex art. 907 c.c. sono soggette a mediazione obbligatoria?
Si'. Le controversie in materia di distanze legali, vedute e immissioni rientrano tra quelle per cui l'art. 5 D.Lgs. 28/2010 (novellato dalla riforma Cartabia D.Lgs. 149/2022) prevede la mediazione obbligatoria come condizione di procedibilita'. Va esperita prima di adire il giudice.