Art. 48 bis T.U.B. – Finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato.
In vigore dal 03/07/2016
Modificato da: Decreto-legge del 03/05/2016 n. 59 Articolo 2
“1. Il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico ai sensi dell’art. 106 puo’ essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore o di una societa’ dallo stesso controllata o al medesimo collegata ai sensi delle vigenti disposizioni di legge e autorizzata ad acquistare, detenere, gestire e trasferire diritti reali immobiliari, della proprieta’ di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore a norma del comma 5. La nota di trascrizione del trasferimento sospensivamente condizionato di cui al presente comma deve indicare gli elementi di cui all’art. 2839, secondo comma, numeri 4), 5) e 6), del codice civile.
2. In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto di cui al comma 1, purche’ al proprietario sia corrisposta l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.
3. Il trasferimento non puo’ essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.
4. Il patto di cui al comma 1 puo’ essere stipulato al momento della conclusione del contratto di finanziamento o, anche per i contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente disposizione, per atto notarile, in sede di successiva modificazione delle condizioni contrattuali. Qualora il finanziamento sia gia’ garantito da ipoteca, il trasferimento sospensivamente condizionato all’inadempimento, una volta trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all’iscrizione ipotecaria. Fatti salvi gli effetti dell’aggiudicazione, anche provvisoria, e dell’assegnazione, la disposizione di cui al periodo precedente si applica anche quando l’immobile e’ stato sottoposto ad espropriazione forzata in forza di pignoramento trascritto prima della trascrizione del patto di cui al comma 1 ma successivamente all’iscrizione dell’ipoteca; in tal caso, si applica il comma 10.
5. Per gli effetti del presente articolo, si ha inadempimento quando il mancato pagamento si protrae per oltre nove mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre nove mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore e’ tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre nove mesi, quando non e’ prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento. Qualora alla data di scadenza della prima delle rate, anche non mensili, non pagate di cui al primo periodo il debitore abbia gia’ rimborsato il finanziamento ricevuto in misura almeno pari all’85 per cento della quota capitale, il periodo di inadempimento di cui al medesimo primo periodo e’ elevato da nove a dodici mesi. Al verificarsi dell’inadempimento di cui al presente comma, il creditore e’ tenuto a notificare al debitore e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, nonche’ a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’immobile una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto di cui al medesimo comma, secondo quanto previsto dal presente articolo, precisando l’ammontare del credito per cui procede.
6. Decorsi sessanta giorni dalla notificazione della dichiarazione di cui al comma 5, il creditore chiede al presidente del tribunale del luogo nel quale si trova l’immobile la nomina di un perito per la stima, con relazione giurata, del diritto reale immobiliare oggetto del patto di cui al comma 1. Il perito procede in conformita’ ai criteri di cui all’art. 568 del codice di procedura civile. Non puo’ procedersi alla nomina di un perito per il quale ricorre una delle condizioni di cui all’art. 51 del codice di procedura civile. Si applica l’art. 1349, primo comma, del codice civile. Entro sessanta giorni dalla nomina, il perito comunica, ove possibile a mezzo di posta elettronica certificata, la relazione giurata di stima al debitore, e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, al creditore nonche’ a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’immobile. I destinatari della comunicazione di cui al periodo precedente possono, entro dieci giorni dalla medesima comunicazione, inviare note al perito; in tal caso il perito, entro i successivi dieci giorni, effettua una nuova comunicazione della relazione rendendo gli eventuali chiarimenti.
7. Qualora il debitore contesti la stima, il creditore ha comunque diritto di avvalersi degli effetti del patto di cui al comma 1 e l’eventuale fondatezza della contestazione incide sulla differenza da versare al titolare del diritto reale immobiliare.
8. La condizione sospensiva di inadempimento, verificatisi i presupposti di cui al comma 5, si considera avverata al momento della comunicazione al creditore del valore di stima di cui al comma 6 ovvero al momento dell’avvenuto versamento all’imprenditore della differenza di cui al comma 2, qualora il valore di stima sia superiore all’ammontare del debito inadempiuto, comprensivo di tutte le spese ed i costi del trasferimento. Il contratto di finanziamento o la sua modificazione a norma del comma 4 contiene l’espressa previsione di un apposito conto corrente bancario senza spese, intestato al titolare del diritto reale immobiliare, sul quale il creditore deve accreditare l’importo pari alla differenza tra il valore di stima e l’ammontare del debito inadempiuto.
9. Ai fini pubblicitari connessi all’annotazione di cancellazione della condizione sospensiva ai sensi dell’art. 2668, terzo comma del codice civile, il creditore, anche unilateralmente, rende nell’atto notarile di avveramento della condizione una dichiarazione, a norma dell’art. 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, con cui attesta l’inadempimento del debitore a norma del comma 5, producendo altresi’ estratto autentico delle scritture contabili di cui all’art. 2214 del codice civile.
10. Puo’ farsi luogo al trasferimento a norma del presente articolo anche quando il diritto reale immobiliare gia’ oggetto del patto di cui al comma 1 sia sottoposto ad esecuzione forzata per espropriazione. In tal caso l’accertamento dell’inadempimento del debitore e’ compiuto, su istanza del creditore, dal giudice dell’esecuzione e il valore di stima e’ determinato dall’esperto nominato dallo stesso giudice. Il giudice dell’esecuzione provvede all’accertamento dell’inadempimento con ordinanza, fissando il termine entro il quale il creditore deve versare una somma non inferiore alle spese di esecuzione e, ove vi siano, ai crediti aventi diritto di prelazione anteriore a quello dell’istante ovvero pari all’eventuale differenza tra il valore di stima del bene e l’ammontare del debito inadempiuto. Avvenuto il versamento, il giudice dell’esecuzione, con decreto, da’ atto dell’avveramento della condizione. Il decreto e’ annotato ai fini della cancellazione della condizione, a norma dell’art. 2668 del codice civile. Alla distribuzione della somma ricavata si provvede in conformita’ alle disposizioni di cui al libro terzo, titolo II, capo IV del codice di procedura civile.
11. Il comma 10 si applica, in quanto compatibile, anche quando il diritto reale immobiliare e’ sottoposto ad esecuzione a norma delle disposizioni di cui al decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602.
12. Quando, dopo la trascrizione del patto di cui al comma 1, sopravviene il fallimento del titolare del diritto reale immobiliare, il creditore, se e’ stato ammesso al passivo, puo’ fare istanza al giudice delegato perche’, sentiti il curatore e il comitato dei creditori, provveda a norma del comma 10, in quanto compatibile.
13. Entro trenta giorni dall’estinzione dell’obbligazione garantita il creditore provvede, mediante atto notarile, a dare pubblicita’ nei registri immobiliari del mancato definitivo avveramento della condizione sospensiva.
13-bis. Ai fini del concorso tra i creditori, il patto a scopo di garanzia di cui al comma 1 e’ equiparato all’ipoteca.
13-ter. La trascrizione del patto di cui al comma 1 produce gli effetti di cui all’art. 2855 del codice civile, avendo riguardo, in luogo del pignoramento, alla notificazione della dichiarazione di cui al comma 5.”
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In sintesi
Inquadramento sistematico: il patto marciano bancario nel diritto delle garanzie
L'art. 48-bis del Testo Unico Bancario, introdotto dal D.L. 3 maggio 2016 n. 59 (convertito con modificazioni dalla L. 30 giugno 2016 n. 119), costituisce una delle piu' significative innovazioni del diritto bancario degli ultimi vent'anni. La disposizione introduce nel sistema italiano una particolare forma di patto marciano, denominata in dottrina "patto marciano bancario" o "patto marciano impresa": nei contratti di finanziamento conclusi tra imprenditori e banche (o intermediari finanziari ex art. 106 T.U.B.), e' ammessa la stipula di un patto che prevede il trasferimento al creditore di un diritto reale immobiliare sospensivamente condizionato all'inadempimento del debitore.
La ratio dell'intervento normativo, contenuta nel preambolo del D.L. 59/2016 ("Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonche' a favore degli investitori in banche in liquidazione"), e' di natura economica e processuale: ridurre i tempi e i costi della tutela esecutiva ordinaria nei finanziamenti d'impresa, accelerare il recupero del credito bancario, ridurre l'aggregato NPL (non performing loans) del sistema bancario italiano (che nel 2016 raggiungeva livelli record nel confronto europeo). La disposizione si inserisce in un piu' ampio pacchetto di riforme che ha incluso anche il pegno mobiliare non possessorio (art. 1 D.L. 59/2016) e l'accelerazione delle procedure esecutive immobiliari (modifiche al c.p.c. e al c.c.).
Il problema del patto commissorio e la soluzione del patto marciano
Per comprendere il portato dell'art. 48-bis e' necessario richiamare il divieto del patto commissorio dell'art. 2744 del codice civile: "E' nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprieta' della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto e' nullo anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno." Il divieto, di antichissima origine (ius civile romano), e' rafforzato dall'art. 1963 c.c. che lo estende all'anticresi. La ratio del divieto e' duplice: tutela del debitore contro il rischio di sopravvalutazione del credito rispetto al bene garantito (con depauperamento ingiustificato); tutela degli altri creditori e dell'ordine generale del concorso.
La dottrina e la giurisprudenza, tuttavia, hanno da tempo distinto il patto commissorio (vietato) dal patto marciano (ammesso): mentre il primo prevede l'acquisizione del bene da parte del creditore senza obbligo di restituzione dell'eventuale differenza tra valore del bene e ammontare del debito, il secondo prevede l'obbligo del creditore di stimare il bene secondo procedure terze e oggettive e di restituire al debitore l'eventuale differenza. La Cassazione (Sez. Unite n. 12962/2018, sent. 28/5/2018) ha consolidato l'ammissibilita' del patto marciano atipico nell'autonomia privata, fissandone i requisiti minimi: (a) stima del bene secondo criteri obiettivi e con intervento di un terzo indipendente; (b) restituzione al debitore dell'eccedenza del valore di stima sul debito. L'art. 48-bis costituisce una tipizzazione legale del patto marciano per i finanziamenti d'impresa, con requisiti procedurali stringenti e tutele rafforzate.
Ambito applicativo: imprenditori, banche, intermediari finanziari
Il comma 1 dell'art. 48-bis circoscrive l'applicazione del patto marciano bancario al finanziamento tra imprenditori e banche o altri soggetti autorizzati a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico ai sensi dell'art. 106 T.U.B. Tre profili limitativi sono rilevanti. Primo: il debitore deve essere imprenditore, secondo la nozione tradizionale dell'art. 2082 c.c. e, oggi, anche secondo la nozione del Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (D.Lgs. 14/2019). Sono inclusi imprenditori commerciali (anche sotto soglia di fallibilita'), imprenditori agricoli, professionisti che esercitino in forma imprenditoriale; sono esclusi i consumatori e i lavoratori autonomi non imprenditori. Secondo: il creditore deve essere banca autorizzata ex art. 14 T.U.B. o intermediario finanziario iscritto all'albo unico ex art. 106 T.U.B. Sono esclusi finanziatori privati, fondi non vigilati, garanti consorziali. Terzo: il bene oggetto della garanzia puo' essere immobile dell'imprenditore o di un terzo: e' ammessa la garanzia personale data dal socio, dal coniuge dell'imprenditore, da un parente.
Il cessionario della proprieta' puo' essere il creditore direttamente o una societa' controllata o collegata dal creditore, autorizzata ad acquistare, detenere, gestire e trasferire diritti reali immobiliari. La previsione permette la separazione tra l'attivita' bancaria e quella di gestione immobiliare, tipicamente affidata a societa' veicolo specializzate (real estate vehicles). La nota di trascrizione del trasferimento sospensivamente condizionato deve indicare gli elementi dell'art. 2839, secondo comma, numeri 4, 5 e 6 del codice civile (riferiti alla descrizione del titolo, del bene, dei diritti).
I tre presidi anti-patto commissorio: stima, differenza, esclusione abitazione
L'art. 48-bis incorpora tre presidi sostanziali che lo distinguono dal patto commissorio e lo rendono compatibile con la ratio dell'art. 2744 c.c.
Il primo presidio e' la stima peritale del bene oggetto della garanzia. Ai sensi del comma 6, il creditore, dopo la notifica della volonta' di avvalersi del patto e decorsi 60 giorni, chiede al presidente del tribunale del luogo dell'immobile la nomina di un perito per la stima con relazione giurata. Il perito non puo' essere soggetto in conflitto di interessi (art. 51 c.p.c.) e procede secondo i criteri dell'art. 568 c.p.c. (criterio del valore di mercato, con tecniche valutative tipiche del processo esecutivo immobiliare). Entro 60 giorni dalla nomina, il perito comunica la relazione di stima al debitore, al titolare del diritto reale, al creditore e ai creditori con diritti iscritti/trascritti. I destinatari possono inviare note al perito entro 10 giorni, e il perito puo' rendere chiarimenti entro ulteriori 10 giorni. Il comma 7 chiarisce che eventuali contestazioni del debitore non bloccano l'avveramento della condizione: il creditore puo' procedere, ma l'eventuale fondatezza della contestazione incide sulla differenza da versare al debitore.
Il secondo presidio e' la restituzione della differenza al debitore. Ai sensi del comma 2, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto solo se al proprietario sia corrisposta l'eventuale differenza tra il valore di stima e l'ammontare del debito inadempiuto (comprensivo di spese e costi del trasferimento). Il comma 8 specifica che la condizione sospensiva si considera avverata o (a) al momento della comunicazione al creditore del valore di stima (se il valore non eccede il debito) o (b) al momento dell'avvenuto versamento al debitore della differenza (se il valore eccede il debito). Il contratto deve prevedere espressamente l'apertura di un conto corrente bancario senza spese intestato al debitore, su cui il creditore accredita la differenza. La previsione realizza la compensazione patrimoniale tra valore reale del bene e ammontare del credito, evitando arricchimenti ingiustificati del creditore.
Il terzo presidio e' il divieto su immobili adibiti ad abitazione principale. Ai sensi del comma 3, il trasferimento non puo' essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado. La previsione tutela la prima casa familiare e i suoi occupanti dal rischio di esproprio quasi automatico, in linea con il principio costituzionale dell'art. 47 Cost. (tutela del risparmio) e con l'inviolabilita' del domicilio (art. 14 Cost.). Importante: il divieto riguarda l'abitazione principale e non qualsiasi immobile abitativo: e' fattualmente verificabile (residenza anagrafica, AIRE, dichiarazioni fiscali) e va accertato al momento della stipula del patto.
L'inadempimento qualificato: il «9 + 3» del comma 5
Il comma 5 dell'art. 48-bis disciplina rigorosamente le ipotesi di inadempimento idoneo a far operare la condizione sospensiva, individuando una soglia di gravita' particolarmente elevata. Tre fattispecie tipiche: (a) per rimborsi a rate mensili, mancato pagamento per oltre nove mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive; (b) per rimborsi a rate non mensili (trimestrali, semestrali, annuali), mancato pagamento per oltre nove mesi dalla scadenza anche di una sola rata; (c) per finanziamenti senza rate (mutui bullet, finanziamenti a scadenza unica), inadempimento per oltre nove mesi dalla scadenza prevista.
La clausola di salvaguardia per debitori adempienti e' contenuta nello stesso comma 5: "Qualora alla data di scadenza della prima delle rate non pagate il debitore abbia gia' rimborsato il finanziamento ricevuto in misura almeno pari all'85 per cento della quota capitale, il periodo di inadempimento e' elevato da nove a dodici mesi." La previsione tutela il debitore che, pur essendo entrato in difficolta', ha gia' rimborsato la massima parte del capitale: il termine si allunga di tre mesi per consentire una rinegoziazione o un riassetto. Al verificarsi dell'inadempimento, il creditore notifica al debitore, al titolare del diritto reale (se diverso) e ai terzi con diritti iscritti/trascritti la dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto, indicando l'ammontare del credito.
Effetti della trascrizione, rapporto con l'ipoteca, profili concorsuali
Il comma 4 regola la trascrizione del patto e i suoi effetti sui rapporti con le ipoteche. Il patto puo' essere stipulato all'atto della conclusione del contratto di finanziamento o, anche per contratti in corso, mediante atto notarile di modificazione delle condizioni contrattuali. Quando il finanziamento sia gia' garantito da ipoteca, il trasferimento sospensivamente condizionato, una volta trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all'iscrizione ipotecaria. La previsione realizza una sorta di "continuita' giuridica": il rango del patto marciano e' assimilato al rango dell'ipoteca preesistente.
Per il caso in cui l'immobile sia stato gia' sottoposto a espropriazione forzata in forza di pignoramento trascritto prima del patto marciano ma successivo all'ipoteca, la disposizione si applica salvi gli effetti dell'aggiudicazione/assegnazione, e si rinvia al regime del comma 10. Quest'ultimo disciplina il caso in cui l'immobile sia gia' oggetto di esecuzione forzata: l'accertamento dell'inadempimento e' compiuto, su istanza del creditore, dal giudice dell'esecuzione, con valore di stima determinato dall'esperto nominato dal giudice; il giudice provvede con ordinanza, fissa il termine entro il quale il creditore deve versare la differenza (spese di esecuzione + crediti con prelazione anteriore + eventuale differenza con il debito); avvenuto il versamento, il giudice da' atto dell'avveramento della condizione con decreto annotato ex art. 2668 c.c.
I commi 13-bis e 13-ter, introdotti in sede di conversione, regolano i profili concorsuali e pubblicitari. Il comma 13-bis stabilisce che ai fini del concorso tra creditori, il patto a scopo di garanzia e' equiparato all'ipoteca: il creditore con patto marciano e' trattato come creditore ipotecario nelle procedure concorsuali (l.c.a., concordato preventivo, liquidazione giudiziale ex CCII). Il comma 13-ter stabilisce che la trascrizione del patto produce gli effetti dell'art. 2855 c.c. (estensione dell'ipoteca a interessi, spese, accessori), con riferimento alla notificazione della dichiarazione del comma 5 in luogo del pignoramento.
Profili pratici per il consulente d'impresa e bancario
Per il consulente che assista un imprenditore o una banca nella valutazione del patto marciano bancario, alcuni profili meritano particolare attenzione. Il primo riguarda la convenienza relativa rispetto all'ipoteca tradizionale: il patto marciano offre alla banca un meccanismo di esecuzione piu' rapido (tempi stimabili in 8-14 mesi vs. 4-6 anni dell'esecuzione immobiliare ordinaria), ma richiede un'analisi accurata del valore del bene (rischio di stima inferiore al debito), della liquidita' del mercato immobiliare di riferimento (rischio di tempi di realizzo prolungati per immobili commerciali specialistici), e della tipologia di debitore (rischio di contenzioso giudiziario).
Il secondo profilo riguarda la verifica preventiva dei presupposti soggettivi: il consulente deve accertare che il debitore sia effettivamente imprenditore, che il creditore sia banca/intermediario ex art. 106 T.U.B., e che l'immobile non sia abitazione principale del proprietario, coniuge o parenti entro il terzo grado. Errori in queste verifiche comportano la nullita' del patto, con conseguenze gravi: il creditore perde la garanzia speciale e deve ripiegare sulle ordinarie azioni esecutive. La giurisprudenza ha gia' affrontato il tema della residenza simulata: la mera iscrizione anagrafica non basta, occorre l'effettiva destinazione abitativa, da accertare attraverso elementi probatori concreti (contratti di utenze, dichiarazioni fiscali, evidenze documentali).
Il terzo profilo concerne il contenzioso sulla stima: il debitore puo' contestare il valore di stima determinato dal perito, ma la contestazione non blocca l'avveramento della condizione (comma 7). La via di tutela e' l'azione giudiziaria ordinaria per il risarcimento del danno o per la rideterminazione della differenza dovuta. Strategicamente, il debitore puo' attivare un'azione cautelare di sospensione, ma i presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora sono particolarmente stringenti, considerata la finalita' acceleratoria della norma. Le difese tipiche includono: contestazione della metodologia valutativa, allegazione di stime alternative, denuncia di vizi del contraddittorio nella fase peritale.
Il quarto profilo riguarda i profili fiscali del patto marciano: il trasferimento al creditore e' soggetto a imposta di registro, ipotecaria, catastale secondo le aliquote ordinarie, salvo regimi agevolati specifici (D.L. 59/2016 art. 2 ha previsto regimi di favore in alcune ipotesi). La cessione successiva da parte del creditore (o della societa' controllata) ai terzi sconta nuovamente le imposte indirette, con possibili effetti di doppia imposizione. La pianificazione fiscale dell'operazione deve essere fatta a monte, valutando l'opportunita' di strutturare il veicolo immobiliare e di accedere ai regimi di esenzione applicabili.
Domande frequenti
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