Art. 1117 TER c.c. Modificazioni delle destinazioni d'uso
In vigore
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
In sintesi
Una norma per le grandi trasformazioni del condominio
L'art. 1117-ter c.c., introdotto dalla L. 220/2012, disciplina una materia delicatissima: la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale. Si tratta di una norma di equilibrio tra due esigenze contrapposte: da un lato consentire l'adattamento del condominio alle mutate esigenze collettive (riconversione di locali in deposito, trasformazione di porteria in alloggio amministratore, destinazione di area cortilizia a parcheggio); dall'altro tutelare i singoli condomini dall'imposizione, a maggioranza semplice, di mutamenti incidenti sul valore e sulla funzione delle proprietà esclusive.
Prima della riforma, la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni rientrava nel regime delle innovazioni (art. 1120 c.c.) ed era soggetta a interpretazioni oscillanti. Il legislatore del 2012 ha introdotto una disciplina ad hoc, con quorum aggravato e procedimentalizzazione rigorosa della convocazione, riconoscendo la peculiarità di una decisione che incide stabilmente sulla destinazione funzionale dell'edificio.
Il quorum dei quattro quinti
L'assemblea può deliberare la modifica solo con il voto favorevole di un numero di partecipanti che rappresenti i 4/5 sia delle teste sia dei millesimi. Si tratta del quorum più elevato previsto dal codice in materia condominiale, superiore anche a quello richiesto per le innovazioni gravose (art. 1136, 5° comma c.c.). La doppia maggioranza qualificata garantisce che la decisione esprima una volontà condivisa pressoché unanime, escludendo che minoranze qualificate possano essere sopraffatte. Il quorum si calcola sulla totalità dei partecipanti al condominio, non sui presenti: per gli astenuti e assenti vale dunque la regola del dissenso implicito.
La procedura: affissione, comunicazione, contenuto dell'avviso
La procedura prevede tre adempimenti cumulativi. Affissione: la convocazione deve essere esposta per almeno trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune (atrio, bacheca condominiale) o in altri spazi all'uopo destinati. Comunicazione individuale: deve raggiungere ciascun condomino mediante raccomandata o mezzi telematici equipollenti (PEC), con anticipo non inferiore a venti giorni rispetto alla data dell'assemblea. Contenuto specifico: l'avviso deve indicare, a pena di nullità della deliberazione, le parti comuni oggetto della modifica e la nuova destinazione proposta. La delibera dovrà poi attestare l'avvenuto rispetto di tali adempimenti. La sanzione della nullità, e non della semplice annullabilità ex art. 1137 c.c., segnala la gravità dei vizi procedimentali e li rende rilevabili senza il termine di trenta giorni e da chiunque vi abbia interesse.
I limiti sostanziali: stabilità, sicurezza, decoro
Anche con il consenso dei quattro quinti, alcune modifiche restano vietate in radice. Sono nulle le delibere che autorizzino mutamenti suscettibili di compromettere la stabilità statica del fabbricato, la sicurezza degli abitanti o il decoro architettonico dell'edificio. Il decoro architettonico, concetto già noto in tema di innovazioni (art. 1120 c.c.), esprime l'estetica unitaria dell'edificio quale risulta dai caratteri e dalle proporzioni della costruzione. La giurisprudenza ne sottolinea la rilevanza autonoma rispetto al pregiudizio economico: il singolo condomino può opporsi alla delibera anche se la modifica non ne svaluta direttamente la proprietà, purché alteri sensibilmente l'estetica complessiva. Per stabilità e sicurezza i limiti operano oggettivamente, indipendentemente dal consenso assembleare e da eventuali pareri tecnici favorevoli.
Domande frequenti
Quale maggioranza serve per modificare la destinazione d'uso delle parti comuni?
Serve una maggioranza qualificata di 4/5 dei partecipanti al condominio e di 4/5 del valore millesimale dell'edificio. È il quorum più alto previsto dal codice civile in materia condominiale.
Quali adempimenti deve avere la convocazione dell'assemblea?
Tre adempimenti cumulativi: affissione nei locali comuni per almeno 30 giorni consecutivi, comunicazione individuale tramite raccomandata o PEC con anticipo di almeno 20 giorni, e indicazione specifica delle parti coinvolte e della nuova destinazione, a pena di nullità.
Cosa succede se la convocazione è incompleta o tardiva?
La delibera è nulla, non semplicemente annullabile. La nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, senza il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c. per l'annullamento.
Si può sempre modificare la destinazione d'uso se c'è il consenso dei 4/5?
No. Anche con l'unanimità sono vietate le modifiche che possano pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio. Si tratta di limiti sostanziali oggettivi, non superabili neppure col consenso totalitario.
Si può impugnare la delibera che altera il decoro architettonico?
Sì. Il singolo condomino dissenziente o assente può impugnare la delibera per nullità anche senza dimostrare un danno economico diretto, essendo sufficiente provare che la modifica altera sensibilmente l'estetica unitaria dell'edificio.