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In sintesi
- Un terreno è area edificabile ai fini IMU quando lo strumento urbanistico generale del Comune (PRG o PGT) lo classifica come tale — basta la semplice adozione, non serve l’approvazione regionale né un piano attuativo.
- I terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola, su cui persiste l’attività agro-silvo-pastorale, sono considerati non edificabili per finzione giuridica, anche se lo strumento urbanistico li classifica come edificabili.
- Per i fabbricati in corso di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione l’IMU si calcola sul valore dell’area edificabile, non sulla rendita, fino alla data di ultimazione dei lavori o all’utilizzo effettivo.
- La comunicazione dell’intervenuta edificabilità da parte del Comune non è obbligatoria per l’imponibilità: l’obbligo IMU sorge comunque, e resta l’obbligo dichiarativo del contribuente.
- Non serve alcuna comunicazione, invece, se l’area passa da edificabile a terreno agricolo, se cambia solo il valore di mercato, o se la destinazione urbanistica resta edificabile pur cambiando categoria.
Basta l’adozione del piano regolatore, non serve l’approvazione
La domanda che più spesso genera contenzioso è: quando un terreno diventa «edificabile» ai fini IMU? La legge (art. 36, comma 2, D.L. 223/2006, di natura interpretativa) e una giurisprudenza ormai consolidata rispondono in modo netto: è sufficiente che lo strumento urbanistico generale — piano regolatore generale (PRG) o piano di governo del territorio (PGT) — sia stato adottato dal Consiglio comunale, a prescindere dall’approvazione della Regione e dall’esistenza di un piano attuativo che ne renda concreta l’edificazione.
La Cassazione ha ribadito il principio più volte, anche di recente: con la decisione n. 8159 del 14 marzo 2022 ha confermato che un terreno acquisisce natura edificabile con la sola adozione del piano regolatore, a prescindere dalla sua concreta edificabilità immediata, e senza che sia necessaria una comunicazione formale del Comune al proprietario perché l’imposta sia dovuta. La mancanza di un piano attuativo, di un piano particolareggiato o anche di vincoli pubblicistici (ad esempio geologici) non esclude la tassazione: incide semmai sul valore venale dell’area, riducendolo, ma non sulla sua natura edificabile ai fini fiscali.
Diverso è il discorso quando un’area perde potenzialità edificatoria per effetto di meccanismi di perequazione urbanistica, con trasferimento della cubatura verso un altro suolo non ancora edificabile: in quel caso l’area non è più qualificabile come edificabile ai fini IMU.
La finzione di non edificabilità per coltivatori diretti e IAP
Esiste un’eccezione importante alla regola generale, pensata per non penalizzare chi lavora davvero la terra. I terreni posseduti e condotti direttamente da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP ai sensi del D.Lgs. 99/2004), iscritti nella previdenza agricola, sono considerati non fabbricabili per finzione giuridica — anche se lo strumento urbanistico comunale li classifica formalmente come edificabili — a condizione che su di essi persista l’utilizzazione agro-silvo-pastorale: coltivazione del fondo, silvicoltura, funghicoltura, allevamento di animali.
La regola, prevista dall’art. 2, comma 1, lettera b), D.Lgs. 504/1992 (norma ICI richiamata anche ai fini IMU) come modificato dalla L. 44/2012, corregge una lacuna che si era creata nel passaggio dall’ICI all’IMU: senza questa finzione, un coltivatore diretto che continua a lavorare un terreno inserito in un piano regolatore come edificabile si vedrebbe tassato sul valore venale (spesso molto più alto) anziché sul modesto reddito dominicale. La condizione va verificata caso per caso: se il coltivatore cessa l’attività, affitta il terreno a terzi, o smette di essere iscritto alla previdenza agricola, la finzione viene meno e il terreno torna a essere tassato come area edificabile sul valore di mercato.
Fabbricati in costruzione, ricostruzione o ristrutturazione: si paga sull’area
Un’altra fattispecie poco conosciuta riguarda gli immobili oggetto di lavori edilizi rilevanti. Per i fabbricati in corso di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione — quindi durante una demolizione con ricostruzione, o un intervento di recupero che priva temporaneamente l’immobile della sua rendita catastale ordinaria — l’IMU non si calcola più sulla rendita del fabbricato preesistente, ma sul valore dell’area edificabile sottostante, secondo le stesse regole di stima delle aree fabbricabili (valore venale al 1° gennaio). Questo regime vale fino alla data di ultimazione dei lavori, oppure fino alla data in cui il fabbricato viene comunque utilizzato, se precedente.
È una fattispecie diversa sia dall’immobile semplicemente inagibile (che mantiene la sua rendita, ridotta al 50%) sia dal fabbricato collabente in categoria F2 (che, come si vede in un altro approfondimento, può risultare del tutto esente): qui il fabbricato esiste ancora catastalmente, ma è temporaneamente «sostituito», ai fini del calcolo, dal valore del suolo su cui insiste.
| Situazione | Base imponibile IMU |
|---|---|
| Area con PRG/PGT adottato, edificabile | Valore venale in comune commercio al 1° gennaio |
| Stesso terreno, posseduto e condotto da CD/IAP | Reddito dominicale × 1,25 × 135 (come terreno agricolo, non come area) |
| Fabbricato in costruzione/ricostruzione/ristrutturazione | Valore dell’area edificabile, fino a ultimazione o utilizzo |
| Fabbricato ultimato e accatastato | Rendita catastale rivalutata × moltiplicatore di categoria |
Esempio pratico
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Il Comune di Caio adotta il nuovo PRG che classifica come edificabile un terreno agricolo di sua proprietà. Il piano non è ancora approvato dalla Regione e manca il piano attuativo: Caio dovrà comunque pagare l’IMU come area edificabile sul valore venale, salvo dimostrare un valore inferiore a quello stimato dal Comune.
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Sempronia, invece, è coltivatrice diretta iscritta alla previdenza agricola e coltiva personalmente un terreno che lo stesso PRG classifica come edificabile: per lei quel terreno resta tassato come terreno agricolo (reddito dominicale × 135), non come area, finché continua a coltivarlo.
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Tizio demolisce un vecchio fabbricato per ricostruirlo: per tutto il periodo dei lavori l’IMU si calcola sul valore dell’area, non sulla vecchia rendita catastale (ormai cancellata) né su quella nuova (non ancora attribuita), fino a quando il nuovo fabbricato viene ultimato o utilizzato.
Da leggere insieme
- IMU: come funziona, chi la paga e come si calcola
- IMU sulle aree edificabili: come si calcola
- Cass. 33223/2025 – IMU sulle aree edificabili: basta il piano regolatore, non serve il piano attuativo
- IMU sui terreni agricoli: quando si paga
Domande frequenti
Se il Comune non mi comunica che il mio terreno è diventato edificabile, devo comunque pagare?
Sì: la comunicazione dell'intervenuta edificabilità non è un requisito per la debenza dell'imposta né è impugnabile autonomamente. Resta comunque a carico del contribuente l'obbligo di presentare la dichiarazione IMU per segnalare la variazione.
Da quando smette di pagare come area chi vende a un coltivatore diretto?
La finzione di non edificabilità opera solo se il possessore condotto è lui stesso coltivatore diretto o IAP iscritto alla previdenza agricola e continua l'attività agricola: va verificata a ogni cambio di titolarità o di conduzione.
Quanto dura il regime «valore area» durante una ristrutturazione?
Fino alla data di ultimazione dei lavori (collaudo, fine lavori dichiarata) o, se precedente, fino a quando l'immobile viene di fatto utilizzato, anche parzialmente: da quel momento si torna al calcolo ordinario sulla rendita catastale.
Un piano attuativo scaduto fa perdere l'edificabilità dell'area?
No secondo la giurisprudenza consolidata: la natura edificabile deriva dallo strumento urbanistico generale, non da quello attuativo, quindi la decadenza di quest'ultimo non fa venir meno l'imponibilità, pur potendo incidere sul valore.