Art. 2867 c.c. Terzo debitore di somma in dipendenza dell’acquisto
In vigore dal 19/04/1942
Se il terzo acquirente, che ha trascritto il suo titolo, è debitore, in dipendenza dell’acquisto, di una somma attualmente esigibile, la quale basti a soddisfare tutti i creditori iscritti contro il precedente proprietario, ciascuno di questi può obbligarlo al pagamento.
Se il debito del terzo non è attualmente esigibile, o e minore o diverso da ciò che è dovuto ai detti creditori, questi, purché di comune accordo, possono egualmente richiedere che venga loro pagato, fino alla rispettiva concorrenza, ciò che il terzo deve nei modi e termini della sua obbligazione.
Nell’uno e nell’altro caso l’acquirente non può evitare di pagare, offrendo il rilascio dell’immobile, ma, eseguito il pagamento, l’immobile è liberato da ogni ipoteca, non esclusa quella che spetta all’alienante, e il terzo ha diritto di ottenere che si cancellino le relative iscrizioni.
In sintesi
Il pagamento dei creditori tramite il debito del terzo
L'articolo 2867 del Codice Civile disciplina una situazione particolare e tecnicamente complessa: l'ipotesi in cui il terzo acquirente di un immobile ipotecato sia ancora debitore di una somma verso il precedente proprietario in dipendenza dell'acquisto. La disposizione prevede meccanismi che consentono ai creditori iscritti di ottenere il pagamento direttamente dal terzo, evitando la procedura esecutiva sull'immobile e semplificando significativamente il recupero del credito.
Il caso del debito esigibile e sufficiente
Il primo comma considera l'ipotesi più favorevole ai creditori: il terzo che ha trascritto il titolo deve una somma attualmente esigibile, sufficiente a soddisfare tutti i creditori iscritti contro il precedente proprietario. In tal caso, ciascun creditore può autonomamente obbligare il terzo al pagamento. Esempio: Caio vende a Tizio un immobile per 200.000 euro, di cui 150.000 ancora da pagare al rogito; sull'immobile gravano ipoteche per 120.000 euro a favore della banca Alfa e di Beta. Alfa e Beta possono pretendere da Tizio il pagamento diretto fino a concorrenza dei loro crediti, evitando di promuovere l'esecuzione sull'immobile.
Il debito non esigibile, minore o diverso
Il secondo comma affronta le ipotesi in cui il debito del terzo non sia attualmente esigibile (perché soggetto a termine), oppure sia minore di quanto dovuto ai creditori, oppure abbia natura diversa (ad esempio, prestazione in natura anziché pagamento in denaro). In tali casi, i creditori non possono procedere autonomamente: devono agire di comune accordo e possono richiedere solo il pagamento di ciò che il terzo concretamente deve, nei modi e termini della sua specifica obbligazione. La regola tutela il terzo da pretese moltiplicate dei singoli creditori e impone una concertazione tra questi, garantendo coerenza con l'originario rapporto obbligatorio.
L'impossibilità di liberarsi mediante rilascio
Il terzo comma stabilisce un principio fondamentale: in entrambe le ipotesi precedenti, il terzo non può evitare il pagamento offrendo il rilascio dell'immobile. La ratio è chiara: poiché il terzo è già obbligato verso il precedente proprietario per il prezzo (o parte di esso), il pagamento ai creditori iscritti rappresenta semplicemente un trasferimento del destinatario della prestazione, non un sacrificio aggiuntivo. Sarebbe quindi ingiusto consentirgli di sfuggire all'obbligazione mediante il rilascio del bene, che lo libererebbe anche dal debito verso l'alienante. Si pensi a Tizio che deve ancora 150.000 euro a Caio: se Tizio potesse rilasciare l'immobile, eviterebbe sia il pagamento ai creditori iscritti sia quello verso Caio, ottenendo un indebito vantaggio.
Gli effetti del pagamento sulla situazione ipotecaria
Una volta eseguito il pagamento, l'immobile è liberato da ogni ipoteca, compresa quella eventualmente spettante all'alienante. La liberazione è automatica e completa: non residuano garanzie reali sul bene, che torna libero nelle mani del terzo acquirente. Inoltre, il terzo ha diritto a ottenere la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie, completando l'effetto di purgazione del bene. Tale meccanismo è particolarmente vantaggioso per il terzo, che acquisisce un immobile libero da ipoteche pur avendo pagato solo il prezzo originariamente pattuito (o parte di esso), reindirizzato però ai creditori iscritti.
Applicazioni pratiche e adempimenti
L'art. 2867 c.c. trova frequente applicazione nelle compravendite di immobili gravati da ipoteche, soprattutto quando il prezzo è pagato a rate o subordinato a condizioni. Notai, avvocati e commercialisti devono attentamente verificare l'esistenza di ipoteche al momento del rogito e regolare le modalità di pagamento in modo coerente con la disciplina dell'art. 2867. La prassi notarile più attenta prevede clausole specifiche che consentano al notaio rogante di trattenere e distribuire il prezzo ai creditori iscritti, evitando il successivo intervento di procedure esecutive. Tale soluzione, oltre a tutelare tutte le parti, accelera significativamente la liberazione dell'immobile dalle ipoteche.
Domande frequenti
Quando un singolo creditore può obbligare il terzo acquirente al pagamento?
Un singolo creditore iscritto può obbligare il terzo al pagamento quando il debito del terzo (per il prezzo non ancora pagato) è attualmente esigibile e sufficiente a soddisfare tutti i creditori iscritti contro il precedente proprietario.
Cosa succede se il debito del terzo non è ancora esigibile o è insufficiente?
In tal caso i creditori devono agire di comune accordo e possono pretendere solo quanto il terzo concretamente deve, nei modi e termini della sua obbligazione originaria verso il precedente proprietario.
Il terzo può evitare il pagamento offrendo il rilascio dell'immobile?
No, l'art. 2867 c.c. esclude espressamente questa possibilità: il terzo deve onorare l'obbligazione pecuniaria derivante dall'acquisto, senza potersi sottrarre rilasciando il bene ai creditori iscritti.
Quali sono gli effetti del pagamento ai creditori iscritti?
Dopo il pagamento l'immobile è liberato da ogni ipoteca, inclusa quella eventualmente a favore dell'alienante, e il terzo acquirente ha diritto a ottenere la cancellazione di tutte le iscrizioni ipotecarie.
Come si gestisce in pratica questa situazione al momento del rogito?
La prassi notarile prevede clausole con cui il notaio trattiene il prezzo non ancora pagato e lo distribuisce direttamente ai creditori iscritti, garantendo la liberazione contestuale dell'immobile dalle ipoteche al momento del trasferimento.