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In sintesi
- La dichiarazione IMU va presentata al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è iniziato il possesso o si è verificata la variazione, ma non in tutti i casi: serve solo se il Comune non può ricavare l’informazione dalle banche dati catastali.
- Tra i casi meno noti che la richiedono: il leasing immobiliare, il terreno agricolo diventato area edificabile, l’immobile assegnato a socio di cooperativa edilizia, i terreni condotti da coltivatori diretti e IAP.
- L’omessa dichiarazione IMU è sanzionata dal 100% al 200% del tributo dovuto (minimo 51 euro); la dichiarazione infedele dal 50% al 100% della maggiore imposta; la mancata, incompleta o infedele risposta ai questionari del Comune con una sanzione fissa da 100 a 500 euro (art. 1, co. 775, L. 160/2019).
- Queste percentuali sono rimaste invariate dopo il D.Lgs. 87/2024, che ha modificato solo le sanzioni sui versamenti (dal 30% al 25%), non quelle sulla dichiarazione.
- Il ravvedimento riduce le sanzioni fino a un ottavo del minimo: per la dichiarazione infedele si può scendere fino al 6,25%.
- Gli enti non commerciali (ENC) devono presentare la dichiarazione IMU ogni anno, non solo in caso di variazioni, con un criterio proporzionale legato all’uso commerciale o non commerciale dell’immobile.
Quando serve davvero la dichiarazione: i casi meno noti
La regola di fondo resta semplice: la dichiarazione IMU non è un adempimento annuale automatico, ma va presentata solo quando il Comune non è in grado di ricostruire da solo la situazione rilevante ai fini dell’imposta attraverso le banche dati catastali. I casi più noti — comodato tra parenti in linea retta, immobile inagibile, vincolo storico-artistico, canone concordato, immobile merce — sono già ben conosciuti. Meno noti, ma altrettanto obbligatori, sono altri casi che compaiono nella disciplina della dichiarazione:
- l’immobile oggetto di locazione finanziaria (leasing): la variazione della soggettività passiva dal concedente all’utilizzatore, o viceversa, non risulta dal catasto e va dichiarata;
- il terreno agricolo divenuto area edificabile (o viceversa) per effetto di una nuova pianificazione urbanistica: il Comune, pur avendo adottato il piano, non collega automaticamente questo dato alla posizione IMU del singolo contribuente;
- l’immobile assegnato al socio di una cooperativa edilizia, che comporta un cambio di soggettività passiva;
- i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP, per far valere le riduzioni o la finzione di non edificabilità;
- gli immobili che hanno acquisito o perso il diritto a un’esenzione durante l’anno di riferimento (ad esempio l’esenzione per occupazione abusiva, o quella per i beni merce).
In tutti questi casi la dichiarazione va consegnata (anche telematicamente) al Comune dove si trova l’immobile, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui la variazione si è verificata.
Le sanzioni: percentuali diverse da quelle dei tributi erariali
Un punto che genera spesso confusione: le sanzioni per la dichiarazione IMU non seguono le stesse percentuali della dichiarazione dei redditi. La disciplina specifica dell’art. 1, co. 775, L. 160/2019 (che per la nuova IMU riprende il vecchio art. 14 del D.Lgs. 504/1992) prevede misure proprie:
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Omessa presentazione della dichiarazione | Dal 100% al 200% del tributo dovuto, minimo 51 euro |
| Dichiarazione infedele (dati incidenti sull’imposta) | Dal 50% al 100% della maggiore imposta dovuta |
| Mancata, incompleta o infedele risposta al questionario del Comune (entro 60 giorni) | Da 100 a 500 euro |
Vale la pena chiarirlo esplicitamente: il D.Lgs. 87/2024, che dal 1° settembre 2024 ha ridotto dal 30% al 25% la sanzione per omesso o tardivo versamento IMU, non ha toccato queste percentuali sulla dichiarazione, che restano quelle fissate dalla disciplina ICI/IMU e sono rimaste invariate. Chi confonde le due sanzioni rischia di sottostimare di molto il rischio di un’omessa dichiarazione, che è punita molto più severamente dell’omesso versamento.
Un’agevolazione specifica dei tributi locali: le sanzioni per omessa o infedele dichiarazione si riducono a un terzo se, entro il termine per ricorrere alla giustizia tributaria, il contribuente presta adesione pagando il tributo dovuto (se ancora dovuto) e la sanzione ridotta.
Il ravvedimento sulla dichiarazione: quanto si risparmia
Come per l’omesso versamento, anche le sanzioni sulla dichiarazione IMU sono ravvedibili applicando le riduzioni generali dell’art. 13, D.Lgs. 472/1997 al minimo edittale. In pratica, presentando la dichiarazione tardiva o correggendo quella infedele spontaneamente:
- per la dichiarazione infedele, la sanzione minima del 50% si può ridurre fino a un ottavo, cioè al 6,25% della maggiore imposta, se il ravvedimento avviene con il versamento contestuale di imposta, sanzione ridotta e interessi legali;
- per l’omessa dichiarazione, il minimo del 100% si riduce a un decimo (10%) se la regolarizzazione avviene entro 90 giorni dal termine, oppure a un ottavo (12,5%) se avviene oltre i 90 giorni ma entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo.
Come per l’omesso versamento, il ravvedimento non si perfeziona senza il pagamento contestuale di tutte e tre le componenti: imposta ancora dovuta, sanzione ridotta e interessi legali calcolati giorno per giorno dalla scadenza.
Un caso a parte: la dichiarazione degli enti non commerciali
Gli enti non commerciali (ETS, enti religiosi, associazioni, fondazioni) che possiedono immobili utilizzati anche solo in parte per attività istituzionali non commerciali seguono una disciplina dichiarativa diversa e più rigida. A differenza dei contribuenti ordinari, che dichiarano solo in presenza di variazioni, gli ENC devono presentare la dichiarazione IMU ogni anno, indipendentemente dal fatto che siano intervenute modifiche rilevanti. La ragione sta nel meccanismo dell’esenzione parziale: per gli immobili a uso promiscuo (in parte commerciale, in parte istituzionale) l’imposta si calcola in proporzione, secondo un criterio che incrocia lo spazio dedicato alle diverse attività, il numero di soggetti coinvolti e il tempo di utilizzo di ciascuna destinazione. Senza la dichiarazione annuale, che attesta questa proporzione, l’ente rischia di perdere il benefico per l’intero periodo.
Esempio pratico
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Alfa Srl concede un capannone in leasing a Beta Spa il 1° aprile. Beta, nuova soggetta passiva IMU, deve presentare la dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo, anche se nulla è cambiato nella titolarità catastale (che resta Alfa Srl).
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Tizio non presenta la dichiarazione per un terreno che il Comune ha classificato come edificabile due anni prima e che lui continua a dichiarare, sbagliando, come terreno agricolo. Il Comune accerta la maggiore imposta: sanzione dal 50% al 100% della differenza, più interessi. Se Tizio si ravvede prima dell’accertamento, versando imposta, interessi e sanzione ridotta al 6,25%, evita l’accertamento pieno.
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Un ente religioso che gestisce una struttura in parte adibita a scuola paritaria (attività commerciale) e in parte a oratorio (attività istituzionale) deve presentare la dichiarazione IMU ENC ogni anno, indicando le proporzioni di utilizzo, pena la perdita dell’esenzione sulla quota non commerciale.
Da leggere insieme
- Ravvedimento IMU e TARI: sanzioni ridotte e calcoli
- Dichiarazione IMU: quando e come si presenta
- IMU sui beni merce delle imprese di costruzioni
Domande frequenti
Se dimentico la dichiarazione ma pago comunque l'IMU per intero, rischio qualcosa?
Sì: la sanzione per omessa o infedele dichiarazione è autonoma rispetto a quella per omesso versamento. Anche versando l'imposta dovuta per intero, l'assenza della dichiarazione (dove obbligatoria) espone comunque alla sanzione dichiarativa, salvo ravvedersi presentandola tardivamente.
Qual è la differenza tra dichiarazione «infedele» e violazione «formale»?
L'infedele riguarda dati che incidono sull'ammontare dell'imposta dovuta (ad esempio dichiarare una riduzione non spettante); la violazione formale riguarda errori o omissioni che non cambiano il calcolo dell'imposta, e per questo è punita solo con una sanzione fissa, molto più contenuta.
Posso ravvedermi anche dopo che sono passati diversi anni?
Per l'omessa dichiarazione il ravvedimento resta possibile fino al termine di presentazione della dichiarazione dell'anno successivo a quello della violazione; oltre quel termine, e comunque finché il Comune non notifica un accertamento, restano le vie ordinarie (acquiescenza, ricorso).
Un ente non commerciale che dimentica la dichiarazione annuale perde tutta l'esenzione?
Sì, per il periodo non coperto dalla dichiarazione: l'esenzione parziale per gli ENC non opera automaticamente ma è condizionata alla presentazione della dichiarazione, secondo lo stesso principio — dichiarazione come condizione del beneficio — applicato dalla giurisprudenza anche ai fabbricati merce.