Art. 40 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Sospensione o demolizione di interventi abusivi da parte della regione
In vigore dal 30/06/2003
agosto 1942, n. 1150, art. 26, come sostituito dall’art. 6, legge 6 agosto 1967, n. 765; decreto del Presidente della Repubblica 15 gennaio 1972, n. 8, art. 1) 1. In caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o in contrasto con questo o con le prescrizioni degli strumenti urbanistici o della normativa urbanistico-edilizia, qualora il comune non abbia provveduto entro i termini stabiliti, la regione può disporre la sospensione o la demolizione delle opere eseguite. Il provvedimento di demolizione è adottato entro cinque anni dalla dichiarazione di agibilità dell’intervento. 2. Il provvedimento di sospensione o di demolizione è notificato al titolare del permesso o, in mancanza di questo, al committente, al costruttore e al direttore dei lavori. Lo stesso provvedimento è comunicato inoltre al comune. 3. La sospensione non può avere una durata superiore a tre mesi dalla data della notifica entro i quali sono adottate le misure necessarie per eliminare le ragioni della difformità, ovvero, ove non sia possibile, per la rimessa in pristino. 4. Con il provvedimento che dispone la modifica dell’intervento, la rimessa in pristino o la demolizione delle opere è assegnato un termine entro il quale il responsabile dell’abuso è tenuto a procedere, a proprie spese e senza pregiudizio delle sanzioni penali, alla esecuzione del provvedimento stesso. Scaduto inutilmente tale termine, la regione dispone l’esecuzione in danno dei lavori. 4 bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01 (1), realizzati in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (2) o in contrasto con questa o con le prescrizioni degli strumenti urbanistici o della normativa urbanisticoedilizia vigente al momento della scadenza del termine di 30 giorni dalla presentazione della segnalazione certificata di inizio attività (2). (3) Note: (1) Le parole “all’articolo 23, comma 01” sono state sostituite alle precedenti “all’articolo 22, comma 3” dall’art. 3, comma 1, lett. s), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. (2) Le parole “segnalazione certificata di inizio attività“ sono state sostituite alle precedenti “denuncia di inizio attività“ dall’art. 17, comma 2, DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (3) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. q), DLgs. 27.12.2002 n. 301, pubblicato in G.U. 21.1.2003 n. 16.
In sintesi
L’art. 40 del Testo Unico Edilizia disciplina i poteri sostitutivi della Regione in materia di sanzioni edilizie, applicabili quando il Comune sia rimasto inerte nell’esercizio dei propri poteri di vigilanza ex art. 27 e successivi. Si tratta di un istituto fondamentale per garantire l’effettività del sistema sanzionatorio: senza poteri sostitutivi, l’omissione comunale potrebbe lasciare impuniti abusi gravi.
La logica dei poteri sostitutivi
Il sistema italiano di vigilanza edilizia attribuisce in via principale al Comune (dirigente del SUE) i poteri di accertamento e sanzione (artt. 27, 31, 33, 34, 35, 37 TUE). Il Comune è l’autorità più prossima al territorio, conosce direttamente le situazioni, dispone di uffici tecnici dedicati. Tuttavia, per varie ragioni (capacità tecnica, sovraccarico, conflitti politici, tolleranza diffusa), il Comune può rimanere inerte di fronte agli abusi. In tali casi entrano in gioco i poteri sostitutivi: prima della Regione (art. 40), poi del Prefetto (art. 31, comma 8, e art. 41).
L’art. 40 attribuisce alla Regione un potere autonomo di sospensione e demolizione che si attiva in caso di inerzia comunale. Non è un potere di sorveglianza generale, ma un potere di intervento sostitutivo per casi specifici di abuso accertato.
Presupposti: l’inerzia comunale
Il comma 1 individua il presupposto. Si applica in caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o in contrasto con questo o con le prescrizioni degli strumenti urbanistici o della normativa urbanistico-edilizia, qualora il Comune non abbia provveduto entro i termini stabiliti. L’inerzia deve essere oggettiva e protratta: il Comune ha lasciato decorrere i termini per esercitare i propri poteri di vigilanza (sospensione lavori, ordine di demolizione, ecc.) senza intervenire.
Il limite temporale: 5 anni dall’agibilità
Sempre il comma 1 fissa un limite temporale al potere regionale: «il provvedimento di demolizione è adottato entro cinque anni dalla dichiarazione di agibilità dell’intervento». È una scadenza importante: trascorsi 5 anni dall’agibilità dell’opera, la Regione non può più sostituirsi al Comune con la demolizione.
La ratio è di certezza giuridica: una volta che l’opera è entrata in uso da anni, l’affidamento del privato e dei terzi (acquirenti, condomini) merita protezione, salvi i casi più gravi che restano colpiti dai poteri penali e dagli ordinari poteri di vigilanza del Comune. Il termine si calcola dalla dichiarazione di agibilità ex art. 24 TUE (oggi SCA).
Il procedimento sostitutivo
Il comma 2 disciplina la notificazione del provvedimento. La sospensione o demolizione è notificata al titolare del permesso o, in mancanza, al committente, al costruttore e al direttore dei lavori. È inoltre comunicata al Comune, che è informato dell’esercizio dei poteri sostitutivi.
Il principio è la responsabilizzazione di tutti i soggetti dell’art. 29 TUE (titolare, committente, costruttore, DL), in coerenza con la disciplina generale della responsabilità solidale per gli abusi edilizi.
La sospensione regionale
Il comma 3 dettaglia la disciplina della sospensione. Non può avere durata superiore a 3 mesi dalla notifica. Entro questo termine vanno adottate le misure necessarie per eliminare le ragioni della difformità (es. variante in sanatoria, accertamento di conformità) o, ove non sia possibile, per la rimessa in pristino.
Il termine di 3 mesi è breve e impone al soggetto interessato di attivarsi rapidamente. Se nessuna misura risolutiva è adottata entro il termine, scattano i provvedimenti definitivi.
L’esecuzione in danno
Il comma 4 disciplina il seguito. Con il provvedimento che dispone modifica, rimessa in pristino o demolizione, viene assegnato un termine entro il quale il responsabile dell’abuso è tenuto a procedere a proprie spese e senza pregiudizio delle sanzioni penali. Scaduto inutilmente il termine, la Regione dispone l'esecuzione in danno dei lavori: la demolizione è eseguita dalla Regione (tramite proprie strutture o appaltatori) e i costi sono recuperati dal responsabile dell’abuso.
Estensione alla SCIA alternativa
Il comma 4-bis estende l’art. 40 anche agli interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso ex art. 23, comma 01, realizzati in assenza di SCIA o in contrasto con questa o con le prescrizioni degli strumenti urbanistici o della normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della scadenza del termine di 30 giorni dalla presentazione della SCIA. È la consueta clausola di equiparazione tra titoli edilizi diversi.
Coordinamento con gli altri poteri sostitutivi
Il sistema dei poteri sostitutivi in materia edilizia è articolato. L’art. 40 attribuisce alla Regione poteri sostitutivi per opere in assenza di permesso o difformità. L’art. 31, comma 8, attribuisce al Presidente della Giunta regionale (o all’autorità regionale competente) il potere di sostituirsi al Comune per la demolizione delle opere in totale difformità con acquisizione gratuita al patrimonio comunale. L’art. 41 attribuisce al Prefetto un potere sostitutivo «di seconda battuta», quando anche la Regione resti inerte e siano trascorsi 180 giorni dall’accertamento dell’abuso.
Il sistema è quindi a cascata: Comune → Regione → Prefetto. L’obiettivo è garantire che nessun abuso accertato resti privo di sanzione effettiva per inerzia delle pubbliche amministrazioni.
Il rapporto con la giustizia amministrativa
I provvedimenti regionali ex art. 40 sono impugnabili davanti al TAR. Il sindacato investe sia i presupposti (esistenza dell’abuso, inerzia comunale, rispetto del termine di 5 anni dall’agibilità) sia il rispetto delle garanzie procedimentali (notificazione, motivazione, termini). La giurisprudenza è severa nel pretendere motivazioni adeguate, soprattutto quando l’intervento regionale arrivi a distanza di tempo dal rilascio del titolo o dall’agibilità.
Caso pratico
Tizio realizza un fabbricato in totale difformità dal permesso, con aumento del 30% della cubatura. Ottiene comunque l’agibilità (forse per omesso controllo del Comune). Caio, vicino, segnala più volte l’abuso al Comune, ma il dirigente del SUE resta inerte. Trascorrono 2 anni dall’agibilità senza che il Comune intervenga. Caio segnala alla Regione.
La Regione, accertato l’abuso e l’inerzia comunale, attiva i poteri sostitutivi ex art. 40 (siamo entro i 5 anni dall’agibilità): ordina la sospensione di eventuali ulteriori lavori (non rilevante in questo caso, opera già completata) e ordina a Tizio di rimuovere le ragioni della difformità entro 3 mesi. Tizio può: a) tentare l’accertamento di conformità ex art. 36-bis (con la disciplina favorevole del Salva-casa 2024); b) chiedere l’applicazione dell’art. 38 dimostrando l’impossibilità della demolizione; c) non agire, e attendere l’ordine di demolizione regionale con successiva esecuzione in danno.
Se Tizio non agisce, la Regione emette ordine di demolizione, fissa termine per l’esecuzione a cura di Tizio, scaduto il quale procede a demolire in danno con recupero coattivo dei costi.
Domande frequenti
Quando può intervenire la Regione contro un abuso edilizio?
L’art. 40 TUE attribuisce alla Regione poteri sostitutivi in caso di inerzia comunale. Si applica quando il Comune non sia intervenuto entro i termini stabiliti dalla legge per la sospensione, demolizione o sanzione di opere realizzate in assenza di permesso di costruire o in contrasto con questo o con le prescrizioni degli strumenti urbanistici. Il provvedimento di demolizione regionale può essere adottato entro 5 anni dalla dichiarazione di agibilità dell’intervento: scaduto questo termine, il potere sostitutivo regionale cessa, salvi i poteri penali e gli ordinari poteri di vigilanza del Comune.
Qual è il termine entro cui la Regione può ordinare la demolizione?
Cinque anni dalla dichiarazione di agibilità dell’intervento (comma 1 dell’art. 40). È un limite di certezza giuridica: una volta che l’opera è entrata in uso da anni con la formale dichiarazione di agibilità (oggi SCA ex art. 24), l’affidamento dei privati merita protezione e il potere sostitutivo regionale cessa. Restano comunque applicabili gli ordinari poteri di vigilanza del Comune ex art. 27 TUE (senza limite temporale) e le sanzioni penali ex art. 44 TUE.
Cos'è la sospensione regionale dei lavori?
È il provvedimento previsto dal comma 3 dell’art. 40 che la Regione può adottare in caso di inerzia comunale. Non può avere durata superiore a 3 mesi dalla notifica, entro i quali devono essere adottate le misure necessarie per eliminare le ragioni della difformità (es. accertamento di conformità, variante in sanatoria) o, ove non possibile, per la rimessa in pristino. Se nessuna misura risolutiva è adottata entro il termine, scattano i provvedimenti definitivi di modifica, ripristino o demolizione.
Cosa succede se non rispetto l’ordine regionale di demolizione?
Il comma 4 prevede l’esecuzione in danno: scaduto inutilmente il termine fissato per l’esecuzione dei lavori di modifica, rimessa in pristino o demolizione, la Regione dispone direttamente i lavori. La demolizione viene eseguita dalla Regione (tramite proprie strutture o appaltatori) e i costi sono recuperati dal responsabile dell’abuso tramite riscossione coattiva ex DPR 602/1973. Restano ferme le sanzioni penali ex art. 44 TUE per le opere realizzate in assenza di permesso o in totale difformità.
Cosa succede se anche la Regione resta inerte?
Interviene il Prefetto in via di ulteriore sostituzione. L’art. 41 TUE, sostituito dal D.L. 76/2020, prevede che, in caso di mancato avvio delle procedure di demolizione entro 180 giorni dall’accertamento dell’abuso, la competenza sia trasferita all’ufficio del Prefetto. Il Prefetto provvede alla demolizione avvalendosi degli uffici del Comune e, per l’esecuzione materiale, può avvalersi del concorso del Genio militare previa intesa. Il sistema dei poteri sostitutivi è quindi a cascata: Comune → Regione → Prefetto, per garantire l’effettività della repressione degli abusi accertati.