Art. 39 T.U.B. – Ipoteche.
In vigore dal 01/09/2021
Modificato da: Decreto legislativo del 12/01/2019 n. 14 Articolo 369
“1. Ai fini dell’iscrizione ipotecaria le banche possono eleggere domicilio presso la propria sede.
2. Quando la stipulazione del contratto e l’erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il conservatore dei registri immobiliari, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue, a margine dell’iscrizione gia’ presa, l’annotazione dell’avvenuto pagamento e dell’eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti; in tal caso l’ipoteca iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura risultante dall’annotazione stessa.
3. Il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione e’ garantito dall’ipoteca iscritta fino a concorrenza dell’importo effettivamente dovuto per effetto dell’applicazione di dette clausole. L’adeguamento dell’ipoteca si verifica automaticamente se la nota d’iscrizione menziona la clausola di indicizzazione.
4. Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate alla revocatoria di cui all’articolo 166 del codice della crisi e dell’insolvenza quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L’articolo 166 del codice della crisi e dell’insolvenza non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari.
5. I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o piu’ immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 38.
6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale puo’ ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorche’ in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia.
6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l’identita’ del richiedente, la data certa del titolo e l’accatastamento delle singole porzioni per le quali e’ richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine e’ aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in piu’ di cinquanta quote.
6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente puo’ presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione e’ situato l’immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall’atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l’inizio dell’ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell’atto stesso.
6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell’ammortamento e’ pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l’ammortamento stesso e’ regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell’iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l’inizio e la durata dell’ammortamento ed il tasso relativo.
7. Agli effetti dei diritti di scritturato e degli emolumenti ipotecari, nonche’ dei compensi e dei diritti spettanti al notaio, gli atti e le formalita’ ipotecarie, anche di annotazione, si considerano come una sola stipula, una sola operazione sui registri immobiliari e un solo certificato. Gli onorari notarili sono ridotti alla meta’.”
Scopri i nostri servizi fiscali
Visita il nostro blog per informazioni gratuite e assistenza fiscale personalizzata
In sintesi
Commento del professionista
L'art. 39 del Testo Unico Bancario è la norma operativa del credito fondiario: declina in concreto i privilegi del regime, regola le forme dell'iscrizione ipotecaria, codifica le esenzioni dalla revocatoria, attribuisce diritti al debitore sull'andamento dell'ipoteca. Per il professionista — bancario, immobiliarista, curatore in procedure concorsuali — la padronanza di questa disposizione è essenziale: il credito fondiario è uno dei principali strumenti di finanziamento in Italia, e ogni passaggio operativo (concessione, iscrizione, esecuzione, estinzione, liquidazione del debitore) si regola sull'art. 39.
L'elezione di domicilio: una semplificazione operativa
Il comma 1 consente alle banche di eleggere domicilio presso la propria sede per le iscrizioni ipotecarie. La regola, apparentemente tecnica, ha effetti pratici significativi. Le iscrizioni ipotecarie tradizionali richiedono che la nota indichi un domicilio del creditore nel comune ove ha sede il conservatore competente; la banca, operando spesso su territori vastissimi, ne avrebbe dovuto eleggere uno per ciascuna conservatoria. La regola del 39, comma 1 consente una sola sede di domicilio per tutte le iscrizioni, con semplificazione organizzativa rilevante e riduzione dei costi (di gestione, di notifiche, di rappresentanza locale).
L'annotazione automatica: continuità dell'ipoteca
Il comma 2 regola un'ipotesi tecnica ma frequente: il caso in cui la stipulazione del contratto di mutuo e l'erogazione del denaro siano oggetto di atti separati (è la prassi nei mutui «erogati» dopo accollo, condizione sospensiva, perfezionamento di formalità). In tali casi, sulla base della quietanza rilasciata dal beneficiario, il conservatore esegue a margine dell'iscrizione già presa l'annotazione dell'avvenuto pagamento e delle eventuali variazioni dei tassi. L'effetto è cruciale: l'ipoteca fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura risultante dall'annotazione. La continuità del grado è preservata.
Il comma 3 estende la regola ai finanziamenti con clausole di indicizzazione (mutui a tasso variabile o agganciati a parametri esterni). L'ipoteca copre l'importo effettivamente dovuto per effetto dell'indicizzazione: la nota di iscrizione, se menziona la clausola, comporta adeguamento automatico della garanzia all'importo modificato dai parametri. Nessuna nuova iscrizione è necessaria, e il grado è conservato anche per la parte rivalutata. La regola tutela la banca rispetto alle oscillazioni dei parametri, e impedisce che l'ipoteca diventi insufficiente per l'aumento del costo del finanziamento.
L'esenzione dalla revocatoria: il vero privilegio del fondiario
Il comma 4 contiene la regola operativamente più importante: l'esenzione delle ipoteche fondiarie e dei pagamenti dalla revocatoria fallimentare (oggi liquidazione giudiziale ai sensi del Codice della crisi, D.Lgs. 14/2019). La disposizione è duplice: (a) le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono soggette alla revocatoria di cui all'art. 166 c.c.i.i. quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di liquidazione giudiziale; (b) l'art. 166 c.c.i.i. non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari.
La differenza con il regime ordinario è enorme. Per un mutuo non fondiario, l'ipoteca iscritta in periodo sospetto (anteriore di un anno alla liquidazione, oggi modificato dal codice della crisi) è revocabile, con perdita della garanzia per la banca. Per un fondiario, basta che siano trascorsi 10 giorni dall'iscrizione: il consolidamento è quasi immediato. La regola si traduce in una rilevante protezione patrimoniale della banca e ha effetti macroeconomici: incentiva il finanziamento immobiliare di lungo periodo, riduce il costo del rischio, abbatte i tassi.
Il diritto del debitore: riduzione proporzionale e liberazione parziale
Il comma 5 attribuisce al debitore due diritti specifici. Riduzione proporzionale: ogni volta che il debitore ha estinto un quinto (20%) del debito originario, ha diritto di ottenere una riduzione proporzionale dell'importo iscritto. La regola elimina lo squilibrio per cui un'ipoteca iscritta per il capitale originario continuerebbe a gravare anche dopo significativi rimborsi. Liberazione parziale: il debitore può chiedere la liberazione di uno o più immobili dal vincolo ipotecario quando, sulla base di documenti o perizie, risulti che i beni rimanenti garantiscono adeguatamente il debito residuo. La regola consente operazioni immobiliari (vendite parziali, riorganizzazione del patrimonio) senza estinguere l'intero finanziamento.
I diritti operano su iniziativa del debitore: la banca non riduce automaticamente l'ipoteca al ridursi del debito. Il professionista che assiste il cliente in operazioni di gestione del patrimonio immobiliare deve attivare le procedure formali (richiesta scritta, eventuale perizia, intervento del conservatore). Il rifiuto ingiustificato della banca apre la strada all'azione giudiziaria di accertamento del diritto e di condanna alla cooperazione.
Edifici condominiali e altre ipotesi specifiche
Il comma 6 (parzialmente troncato nel testo essenziale) regola l'ipotesi specifica degli edifici condominiali: quando il finanziamento riguarda la realizzazione di un edificio condominiale o di un complesso, l'ipoteca su singole porzioni può essere liberata in proporzione al pagamento del prezzo da parte degli acquirenti delle singole unità. La regola facilita le operazioni di sviluppo immobiliare e tutela gli acquirenti finali, che ricevono unità immobiliari libere dall'ipoteca originaria.
Coordinamento con il Codice della crisi e dell'insolvenza
La modifica dell'art. 39, comma 4 con il riferimento all'art. 166 c.c.i.i. deriva dal D.Lgs. 14/2019, che ha sostituito la legge fallimentare (R.D. 267/1942) con il Codice della crisi e dell'insolvenza, in vigore dal 15 luglio 2022. Le regole sostanziali sono state integrate, ma il sistema dei privilegi del credito fondiario è stato confermato. Il termine di 10 giorni per il consolidamento dell'ipoteca resta invariato; le procedure concorsuali da considerare sono ora la liquidazione giudiziale (sostitutiva del fallimento), il concordato preventivo, l'accordo di ristrutturazione, le procedure di sovraindebitamento.
Profili pratici per il professionista
L'art. 39 è la cassetta degli attrezzi del consulente bancario in materia ipotecaria. Le verifiche tipiche su un finanziamento fondiario sono: (a) iscrizione tempestiva dell'ipoteca con menzione delle clausole di indicizzazione (per la conservazione del grado in caso di rivalutazione); (b) annotazione dell'erogazione e delle variazioni di tasso a margine dell'iscrizione; (c) termine di 10 giorni rispettato rispetto alla data di pubblicazione di eventuali procedure concorsuali; (d) esercizio dei diritti di riduzione proporzionale e liberazione parziale, da attivare con istanza formale al maturare dei presupposti.
In sede di contenzioso concorsuale, il professionista verifica se l'ipoteca beneficia dell'esenzione dalla revocatoria (calcolando i 10 giorni) e se i pagamenti del debitore sono qualificabili come «fronte di crediti fondiari» (esenzione automatica). Le contestazioni del curatore sull'esistenza dei requisiti del fondiario (durata, percentuale, primo grado) sono frequenti: il professionista deve disporre di documentazione completa per dimostrare la qualificazione fondiaria del finanziamento.
Domande frequenti
Cos'è il consolidamento dell'ipoteca fondiaria a 10 giorni?
È la regola dell'art. 39, comma 4 T.U.B. per cui l'ipoteca a garanzia di un finanziamento fondiario, iscritta almeno 10 giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di liquidazione giudiziale del debitore, non è soggetta alla revocatoria dell'art. 166 c.c.i.i. (nel regime previgente, art. 67 l. fall.). L'esenzione protegge la garanzia della banca anche in caso di insolvenza tempestiva del debitore, con periodo sospetto ridotto a soli 10 giorni rispetto al termine ordinario.
Cosa succede se le clausole di indicizzazione fanno aumentare il debito?
L'art. 39, comma 3 T.U.B. prevede che l'ipoteca copra l'importo effettivamente dovuto per effetto delle clausole di indicizzazione, senza necessità di nuova iscrizione. Se la nota di iscrizione menziona la clausola di indicizzazione, l'adeguamento è automatico: la garanzia segue il debito anche nelle sue rivalutazioni. La regola tutela la banca rispetto alle oscillazioni dei parametri di mercato e impedisce che la garanzia diventi insufficiente.
Posso chiedere alla banca la riduzione dell'ipoteca dopo aver pagato parte del mutuo?
Sì, ai sensi dell'art. 39, comma 5 T.U.B. Ogni volta che il debitore ha estinto un quinto (20%) del debito originario, ha diritto a ottenere una riduzione proporzionale dell'importo iscritto. Il diritto si attiva su iniziativa del debitore: occorre richiesta scritta alla banca, che è tenuta a cooperare alle formalità presso il conservatore. Il rifiuto ingiustificato apre la strada all'azione giudiziaria. La regola incide sui costi (l'imposta ipotecaria si calcola sull'importo iscritto) e sulla capacità di garanzia del bene per altri finanziamenti.
I pagamenti delle rate fondiarie sono soggetti a revocatoria?
No, per espressa previsione dell'art. 39, comma 4 T.U.B., l'art. 166 c.c.i.i. non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari. La regola estende l'esenzione dalla revocatoria oltre l'ipoteca, includendo anche i pagamenti delle rate. La banca trattiene gli importi ricevuti anche nel periodo sospetto, e il curatore non può recuperarli nella massa attiva. La regola incide significativamente sulla protezione del flusso di rimborso.
Posso vendere uno degli immobili ipotecati senza estinguere il mutuo?
Sì, attivando il diritto di liberazione parziale ex art. 39, comma 5 T.U.B. Se i beni rimanenti, sulla base di documenti o perizie, garantiscono adeguatamente il debito residuo (rispetto al limite del loan-to-value), il debitore ha diritto alla liberazione parziale di uno o più immobili. La banca è tenuta a cooperare formalmente al rilascio della liberazione. Il diritto è particolarmente utile in operazioni di riorganizzazione patrimoniale, vendite parziali, divisioni di patrimonio (per esempio in successioni).
Fonti consultate: 1 fonte verificate
Le informazioni in questa pagina hanno valore informativo e divulgativo. Non costituiscono consulenza legale. Per la tua situazione specifica consulta un avvocato.