Articolo 386 Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza

Inquadramento sistematico e ratio della novella

L’art. 386 CCII si colloca nella Parte III del Codice, dedicata alle «Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire», e introduce significative modificazioni all’art. 4 del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, che disciplina la polizza assicurativa indennitaria decennale postuma a copertura dei danni materiali e diretti derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere ex art. 1669 c.c. La ratio della novella risiede nel rafforzamento del sistema di tutele a favore dell’acquirente di immobile da costruire, parte tradizionalmente debole del rapporto, mediante l’introduzione di un presidio sanzionatorio civilistico (la nullità relativa) prima assente, l’uniformazione del contenuto contrattuale della polizza e il coordinamento con la fideiussione di cui agli artt. 2 e 3 della stessa legge. Si completa così, sul piano sostanziale, un’architettura di garanzie pensata per fronteggiare il rischio di crisi del costruttore, ponte ideale verso la disciplina concorsuale del CCII.

La nullità relativa e la legittimazione esclusiva dell’acquirente

La modifica di maggior rilievo riguarda il comma 1 dell’art. 4, dove dopo le parole «all’atto del trasferimento della proprietà» si inseriscono quelle «a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente». Si tratta di un’ipotesi di nullità di protezione, omogenea a quella già prevista dall’art. 2, c. 1, d.lgs. 122/2005 per la fideiussione: il legislatore qualifica la patologia come nullità, ma ne riserva la legittimazione attiva esclusivamente al soggetto protetto. L’orientamento prevalente riconduce tale figura allo schema della «nullità relativa» o «di protezione», caratterizzata da rilevabilità d'ufficio nel solo interesse del contraente debole, secondo i principi già elaborati per la disciplina consumeristica (artt. 36 e 134 cod. cons.) e bancaria (art. 127 TUB). Si pensi a Tizio, acquirente di un appartamento da costruire da parte dell’impresa Alfa S.r.l., che al rogito non riceva la polizza decennale postuma: solo Tizio potrà far valere la nullità del contratto, mentre Alfa non potrà invocarla a proprio vantaggio per sciogliersi dal vincolo.

Il decreto attuativo sul contenuto e modello standard della polizza

Il nuovo comma 1-bis dell’art. 4 d.lgs. 122/2005 demanda a un decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore della disposizione, la determinazione del contenuto, delle caratteristiche e del modello standard della polizza. La standardizzazione mira a superare la prassi, frequente nella vigenza del testo originario, di polizze formalmente rilasciate ma sostanzialmente carenti, con massimali insufficienti, franchigie elevate, esclusioni atipiche o clausole di decadenza incompatibili con la ratio protettiva della norma. L’adozione di un modello standard riduce le asimmetrie informative tra costruttore e acquirente e facilita il controllo notarile in sede di rogito, posto che il pubblico ufficiale dovrà verificare la conformità della polizza al decreto attuativo. Caio notaio, chiamato a ricevere il rogito, dovrà richiedere copia della polizza, controllarne la conformità al modello ministeriale e darne menzione nell’atto, secondo quanto imposto dal nuovo comma 1-quater.

L’escussione della fideiussione in caso di inadempimento e il recesso ex art. 6

Il nuovo comma 1-ter introduce un meccanismo di tutela ulteriore: in caso di inadempimento all’obbligo di consegna della polizza, l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la volontà di recedere dal contratto preliminare ex art. 6 d.lgs. 122/2005 ha diritto di escutere la fideiussione ai sensi dell’art. 3, c. 3, lett. b). Si crea così un collegamento funzionale tra le due garanzie, fideiussoria e assicurativa, che operano in fasi diverse del rapporto: la prima a tutela degli acconti versati prima del trasferimento, la seconda a copertura dei vizi gravi successivi alla consegna. L’orientamento prevalente ritiene che la dichiarazione di recesso debba essere formulata per iscritto, con indicazione specifica della causale (omessa consegna della polizza), e che l’escussione presupponga la prova documentale dell’inadempimento. Sempronio, acquirente che, alla consegna dell’immobile, constati l’assenza della polizza, potrà recedere e azionare la fideiussione bancaria o assicurativa per il recupero degli acconti versati, senza dover attendere l’apertura di una procedura concorsuale a carico del costruttore.

Le menzioni obbligatorie nell’atto di trasferimento e il ruolo del notaio

Il comma 1-quater impone che l’atto di trasferimento contenga la menzione degli «estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al decreto previsto dal comma 1-bis». La previsione assolve a una duplice funzione: documentale, perché consente di tracciare la garanzia nel tempo e di renderla opponibile ai successivi aventi causa; e di controllo preventivo, perché responsabilizza il notaio nella verifica della regolarità sostanziale della polizza. Pur non essendo espressamente sanzionata la mera omissione della menzione (a differenza dell’omessa consegna), l’orientamento prevalente ritiene che il notaio incorra in responsabilità disciplinare e civile ex art. 28 l. not. e art. 1218 c.c. ove rogiti un atto privo della menzione o con menzione di polizza non conforme al modello ministeriale. La novella si coordina, sul piano sistematico, con l’art. 5 d.lgs. 122/2005 sul fondo di solidarietà e con la disciplina concorsuale del CCII in tema di prededuzione e di tutela degli acquirenti nelle procedure di liquidazione giudiziale del costruttore (artt. 173 e ss.).