Articolo 385 Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza

Inquadramento e finalità dell’intervento

L’art. 385 del Codice della Crisi d'Impresa e dell’Insolvenza (D.Lgs. 14/2019) interviene sull’art. 3 del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. La normativa del 2005, attuativa della legge delega n. 210/2004, era stata adottata per fronteggiare l’allarme sociale generato da numerosi casi di insolvenza di imprese di costruzione che lasciavano gli acquirenti privi sia dell’immobile sia delle somme anticipate. L’art. 385 CCII si inserisce in questa cornice di tutela e ne adegua i meccanismi al nuovo sistema concorsuale, garantendo coerenza terminologica e funzionale con le procedure regolatrici della crisi introdotte dal CCII. La novella opera quattro modifiche puntuali al testo originario, riguardanti l’oggetto della fideiussione (comma 1), le condizioni di escussione (comma 3), la cessazione dell’efficacia (comma 7) e il modello standard (nuovo comma 7-bis).

L’oggetto della fideiussione: la nuova formulazione del comma 1

Il nuovo comma 1 dell’art. 3 D.Lgs. 122/2005 prevede che la fideiussione sia rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni e debba garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o nel caso di inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’art. 4, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali. La novella introduce due elementi: il riferimento esplicito all’inadempimento dell’obbligo di stipulare la polizza assicurativa decennale postuma (art. 4 D.Lgs. 122/2005) e la precisazione che l’oggetto della garanzia copre tanto le somme quanto il valore di «ogni altro eventuale corrispettivo». La nozione di «situazione di crisi» è quella ampliata dal CCII, che ricomprende l’apertura della liquidazione giudiziale, della liquidazione controllata, del concordato preventivo, degli accordi di ristrutturazione omologati e della composizione negoziata con misure protettive. Si pensi a Tizio, acquirente di un appartamento in costruzione che abbia versato 80.000 euro al costruttore Caio S.r.l.: l’apertura del concordato preventivo a carico di Caio S.r.l. determina la situazione di crisi rilevante e legittima Tizio a escutere la fideiussione.

Le condizioni di escussione: il nuovo comma 3

Il riformulato comma 3 articola due distinte ipotesi di escussione. La lett. a) consente l’escussione dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi, con due condizioni differenziate. Per l’ipotesi sub a) del comma 2 (situazioni equivalenti al pignoramento immobiliare), l’acquirente deve aver comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto. Per le ipotesi sub b), c) e d) del comma 2 (procedure concorsuali in senso stretto), il competente organo della procedura non deve aver comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. La distinzione è sistematicamente coerente con la disciplina degli effetti delle procedure concorsuali sui contratti pendenti (art. 172 CCII per la liquidazione giudiziale, artt. 94 ss. CCII per il concordato preventivo): se il curatore o il commissario subentrano nel contratto, l’acquirente conserva il diritto al trasferimento della proprietà e non può escutere la fideiussione; se invece la procedura scioglie il contratto o non si pronuncia, l’acquirente può attivare la garanzia. La lett. b) regola l’ipotesi distinta dell’omessa stipula della polizza assicurativa postuma: la fideiussione può essere escussa dalla data dell’attestazione del notaio circa la mancata ricezione della polizza, qualora l’acquirente abbia comunicato al costruttore la volontà di recedere ex art. 6 D.Lgs. 122/2005.

La cessazione dell’efficacia: il nuovo comma 7

La nuova formulazione del comma 7 stabilisce che l’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da altro contraente copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, ovvero dell’atto definitivo di assegnazione, contenente la menzione della polizza assicurativa di cui all’art. 4, comma 1-quater, D.Lgs. 122/2005. La precisazione è di rilevante portata pratica: la cessazione della garanzia fideiussoria è subordinata non solo al perfezionamento del trasferimento del diritto reale, ma anche alla simultanea attivazione della polizza decennale postuma. Si realizza così una continuità delle tutele: la fideiussione copre il rischio di crisi del costruttore prima del trasferimento; la polizza decennale postuma copre i vizi e le difformità dell’opera dopo il trasferimento. La giurisprudenza di merito formatasi sulla normativa previgente, nell’orientamento prevalente, conferma l’interpretazione restrittiva della cessazione: in difetto della menzione della polizza postuma, la fideiussione mantiene la propria efficacia anche dopo il rogito.

Il modello standard di fideiussione: il nuovo comma 7-bis

L’art. 385 CCII introduce all’art. 3 D.Lgs. 122/2005 un nuovo comma 7-bis che demanda a un decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, la determinazione del modello standard della fideiussione, da adottarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore della disposizione. La previsione mira a garantire uniformità del contenuto contrattuale, evitando che le banche e le compagnie assicurative inseriscano clausole limitative o condizionanti tali da svuotare la tutela. Il modello standard, una volta adottato, costituirà parametro di validità del contratto fideiussorio, secondo l’orientamento prevalente che configura la disciplina del D.Lgs. 122/2005 come norma di ordine pubblico economico, posta a tutela del contraente debole. Sempronio, costruttore che presenti agli acquirenti una fideiussione difforme dal modello ministeriale, si esporrebbe alla nullità della garanzia ai sensi dell’art. 2 D.Lgs. 122/2005, con conseguente potere dell’acquirente di chiedere la nullità del contratto preliminare. Il coordinamento con il CCII assicura che, in caso di crisi del costruttore aperta secondo le nuove procedure, gli acquirenti dispongano di una tutela patrimoniale effettiva e tempestiva, in linea con la finalità protettiva del decreto del 2005.