Art. 2923 c.c. Locazioni
In vigore dal 19/04/1942
Le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l’acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede.
Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.
In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell’art. 1603.
In sintesi
La sorte delle locazioni nella vendita forzata: l'articolo 2923
L'articolo 2923 del Codice civile bilancia due interessi confliggenti: la tutela del conduttore che ha stipulato un contratto di locazione con chi e' poi divenuto soggetto a esecuzione forzata, e la posizione dell'acquirente all'asta che ha diritto a conoscere il regime di godimento del bene aggiudicato. La norma fissa il principio generale dell'opponibilita' delle locazioni con data certa anteriore al pignoramento, articolandolo in deroghe e limiti puntuali. Si tratta di un equilibrio delicato, perche' la locazione incide direttamente sul valore di mercato del bene messo all'asta e sulla concreta possibilita' di goderne da parte dell'aggiudicatario.
Il requisito della data certa anteriore al pignoramento
Il primo comma stabilisce che le locazioni consentite dall'esecutato sono opponibili all'acquirente solo se hanno data certa anteriore al pignoramento, ai sensi dell'articolo 2704 del Codice civile. La data certa puo' risultare dalla registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, dall'autenticazione notarile o da altri fatti equipollenti idonei a fissare in modo incontestabile il momento di formazione del contratto. Se Tizio, debitore esecutato, ha locato a Caio l'immobile con contratto registrato sei mesi prima del pignoramento, Caio puo' opporre la locazione a Sempronio aggiudicatario; in mancanza di data certa, il contratto e' inopponibile e Sempronio puo' chiedere la liberazione del bene attraverso l'ordine di rilascio o gli ordinari rimedi processuali.
La deroga per i beni mobili e le locazioni ultranovennali
Per i beni mobili la regola e' attenuata: anche con data certa anteriore, la locazione non e' opponibile se l'acquirente consegue il possesso in buona fede. La logica e' analoga a quella dell'articolo 1153 sul possesso vale titolo. Per gli immobili, le locazioni ultranovennali non trascritte prima del pignoramento sono opponibili solo per i nove anni dall'inizio del contratto, anche se la durata residua sarebbe maggiore. La trascrizione e' quindi requisito di piena opponibilita' per le locazioni di lungo periodo, in coerenza con l'articolo 2643 numero 8, che impone la trascrizione per i contratti ultranovennali al fine di renderli opponibili ai terzi.
Il limite del giusto prezzo e la locazione senza data certa
Il terzo comma tutela l'acquirente dalle locazioni in frode: se il canone pattuito e' inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, il vincolo non e' opponibile, anche se la data e' certa e anteriore. Si tratta di una norma antielusiva, perche' impedisce all'esecutato di svalutare il bene mediante contratti di favore. La valutazione del giusto prezzo si effettua confrontando il canone con i valori di mercato del momento e con eventuali precedenti rapporti di locazione. Il quarto comma considera l'ipotesi residuale della locazione priva di data certa ma con detenzione anteriore al pignoramento: in tal caso, l'acquirente subisce il vincolo solo per la durata propria delle locazioni a tempo indeterminato, generalmente molto breve.
La clausola risolutiva per alienazione
L'ultimo comma rinvia all'articolo 1603 quando il contratto di locazione contenga una clausola che ne preveda la risoluzione in caso di alienazione del bene. L'acquirente all'asta puo' intimare licenza al conduttore nei termini di legge, sciogliendo il rapporto. La disposizione si coordina con le norme generali sul trasferimento dell'immobile locato e con la disciplina speciale delle locazioni urbane, che puo' fissare deroghe inderogabili a tutela del conduttore. In sede applicativa, l'acquirente deve valutare con attenzione la documentazione esibita nella procedura esecutiva per ricostruire la posizione del conduttore e i margini di liberazione del bene, anche al fine di formulare un'offerta consapevole in asta.
Domande frequenti
Quando la locazione e' opponibile all'acquirente in sede esecutiva?
La locazione e' opponibile se ha data certa anteriore al pignoramento, ai sensi dell'articolo 2704 del Codice civile. La data certa si ottiene tipicamente con la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate o con l'autenticazione notarile.
L'aggiudicatario subisce sempre le locazioni ultranovennali?
No. Le locazioni di durata superiore a nove anni sono opponibili solo se trascritte nei registri immobiliari prima del pignoramento. In mancanza di trascrizione, l'acquirente e' vincolato al massimo per nove anni dall'inizio della locazione.
Cosa accade se il canone e' molto basso rispetto al valore di mercato?
L'acquirente non e' tenuto a rispettare la locazione se il canone convenuto e' inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello di precedenti locazioni. La norma e' antielusiva e impedisce contratti di favore stipulati per svalutare il bene da espropriare.
La locazione senza registrazione e' opponibile all'aggiudicatario?
Solo se la detenzione del conduttore e' anteriore al pignoramento e dimostrabile. In tal caso, l'acquirente subisce il vincolo solo per la durata propria delle locazioni a tempo indeterminato, ossia un periodo molto contenuto, fissato dalla legge in base al tipo di bene.
L'acquirente puo' risolvere la locazione in presenza di clausola di scioglimento?
Si'. Se il contratto prevede la risoluzione in caso di alienazione del bene, l'acquirente puo' intimare licenza al conduttore secondo l'articolo 1603 del Codice civile, salvo i limiti inderogabili della legislazione speciale sulle locazioni urbane.