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Art. 2924 c.c. Cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti
In vigore dal 19/04/1942
Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti non sono opponibili all’acquirente, salvo che si tratti di cessioni o di liberazioni eccedenti il triennio e trascritte anteriormente al pignoramento o si tratti di anticipazioni fatte in conformità degli usi locali.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Cessioni e liberazioni di canoni: l'articolo 2924 del Codice civile
L'articolo 2924 del Codice civile completa la disciplina dell'articolo 2923 affrontando il tema dei flussi finanziari connessi alla locazione. La norma riguarda le cessioni di pigioni e fitti non ancora scaduti, ossia gli atti con cui l'esecutato trasferisce a terzi il diritto a percepire i canoni futuri, e le liberazioni, ossia le rinunce o gli sconti concessi al conduttore. Entrambe le operazioni, se compiute prima del pignoramento ma con effetti sul futuro, rischierebbero di privare il bene espropriato della sua redditivita' per anni, danneggiando l'acquirente e riducendo l'interesse a partecipare all'asta. La disposizione interviene quindi a tutela della funzione satisfattiva del processo esecutivo.
Il principio di inopponibilita' e le sue deroghe
La regola generale e' netta: cessioni e liberazioni di canoni non ancora scaduti non sono opponibili all'aggiudicatario. Se Tizio, prima del pignoramento, cede a Caio i canoni di locazione del prossimo anno, Sempronio aggiudicatario non e' tenuto a riconoscere a Caio alcun diritto e puo' esigere i canoni dal conduttore. Il principio garantisce che l'acquirente acquisti il bene con la sua naturale redditivita', senza vincoli occulti che ne riducono il valore economico. La regola si applica indipendentemente dalla forma dell'atto di cessione o liberazione e a prescindere dall'eventuale onerosita' o gratuita' dell'operazione, ferme restando le due deroghe espresse dalla norma.
La prima deroga: cessioni ultratriennali trascritte
Sono opponibili le cessioni o liberazioni che coprono un periodo superiore al triennio, purche' trascritte nei registri immobiliari anteriormente al pignoramento. La trascrizione assolve qui una funzione di pubblicita' costitutiva dell'opponibilita': consente ai terzi, e in particolare al futuro aggiudicatario, di conoscere lo stato del bene e di valutare correttamente l'offerta in asta. La soglia del triennio distingue gli atti di ordinaria amministrazione della locazione dalle operazioni strutturali di disposizione anticipata dei frutti, in coerenza con la disciplina degli articoli 1350 e 2643 in materia di forma e pubblicita' degli atti dispositivi di lungo periodo. La trascrizione deve essere effettuata in modo regolare presso la Conservatoria competente e deve precedere cronologicamente l'iscrizione del pignoramento.
La seconda deroga: anticipazioni secondo gli usi locali
Sono opponibili anche le anticipazioni di canone effettuate in conformita' agli usi locali. La deroga tutela quelle prassi consuetudinarie, frequenti in agricoltura, per cui il fondo viene affittato con anticipazione di una parte del canone all'inizio della stagione produttiva. La norma riconosce la legittimita' di tali pratiche purche' rientrino negli usi consolidati del territorio e non si traducano in operazioni elusive. Il riferimento agli usi locali impone al giudice dell'esecuzione e all'acquirente una verifica concreta delle abitudini del settore e del luogo, eventualmente attraverso il ricorso alle raccolte ufficiali degli usi tenute dalle Camere di commercio.
Coordinamento sistematico e profili operativi
L'articolo 2924 va letto unitamente all'articolo 2923 sulle locazioni opponibili: l'aggiudicatario subisce la locazione con data certa anteriore al pignoramento, ma non subisce le manovre dispositive sui canoni futuri, salve le due deroghe esaminate. La disciplina e' strumentale alla corretta determinazione del valore di vendita del bene, perche' la perizia di stima e l'avviso di vendita devono tenere conto solo dei vincoli effettivamente opponibili. Tizio aggiudicatario, prima di partecipare all'asta di un immobile locato, fa bene a richiedere copia della documentazione contrattuale e a verificare eventuali trascrizioni presso la Conservatoria, per evitare sorprese sulla redditivita' effettiva del bene e per quantificare con esattezza l'investimento.
Domande frequenti
Cosa si intende per cessione di pigioni e fitti non scaduti?
E' l'atto con cui il locatore trasferisce a un terzo il diritto a percepire i canoni di locazione futuri, prima che maturino. La cessione puo' essere onerosa o gratuita e puo' riguardare uno o piu' canoni successivi.
Le liberazioni di canone sono opponibili all'acquirente?
Di regola no. Le rinunce o gli sconti concessi al conduttore su canoni non ancora scaduti non vincolano l'aggiudicatario, salvo che la liberazione superi il triennio e sia stata trascritta prima del pignoramento.
Quando una cessione ultratriennale e' opponibile?
La cessione di canoni che coprono un periodo superiore a tre anni e' opponibile all'acquirente solo se trascritta nei registri immobiliari prima del pignoramento. La trascrizione assicura la pubblicita' del vincolo a tutela dei terzi interessati al bene.
Cosa sono le anticipazioni secondo gli usi locali?
Sono pagamenti anticipati di canone che il conduttore versa al locatore secondo prassi consuetudinarie diffuse nel territorio, tipiche dell'affitto agrario. Per essere opponibili devono corrispondere a usi consolidati e non costituire operazioni elusive.
L'aggiudicatario puo' verificare prima dell'asta la presenza di cessioni di canoni?
Si'. La perizia e la documentazione allegata al fascicolo dell'esecuzione dovrebbero riportare i vincoli opponibili. E' opportuno consultare anche le trascrizioni presso la Conservatoria per individuare cessioni o liberazioni ultratriennali registrate.