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Art. 2918 c.c. Cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti
In vigore dal 19/04/1942
Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti per un periodo eccedente i tre anni non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione, se non sono trascritte anteriormente al pignoramento. Le cessioni e le liberazioni per un tempo inferiore ai tre anni e le cessioni e le liberazioni superiori ai tre anni non trascritte non hanno effetto, se non hanno data certa anteriore al pignoramento e, in ogni caso, non oltre il termine di un anno dalla data del pignoramento.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L'art. 2918 c.c. e la tutela del creditore sul reddito locatizio
L'articolo 2918 del Codice Civile disciplina un fenomeno tipico: il debitore proprietario di immobili locati che, prima di subire il pignoramento, cede o libera anticipatamente i canoni futuri. Senza una norma di tutela, il creditore pignorante si troverebbe ad aggredire un immobile già svuotato delle sue utilità reddituali. L'art. 2918 introduce dunque limiti precisi all'opponibilità di tali atti, distinguendo in base alla durata della cessione e alle modalità pubblicitarie.
Cessioni superiori ai tre anni: trascrizione necessaria
Il primo comma stabilisce che le cessioni e le liberazioni di canoni per un periodo eccedente i tre anni non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante se non sono trascritte anteriormente al pignoramento. La trascrizione è richiesta perché un contratto di locazione pluriennale con incasso anticipato dei canoni rappresenta un vincolo significativo sull'immobile, paragonabile per portata economica a una limitazione della disponibilità.
Esempio: Tizio, proprietario di un capannone, riceve da Caio (conduttore) il pagamento anticipato di 5 anni di canoni a febbraio 2024. Se Sempronio pignora l'immobile a giugno 2024 senza che la cessione sia stata trascritta, la cessione è inopponibile a Sempronio per la parte eccedente i tre anni.
Cessioni inferiori ai tre anni: data certa
Per le cessioni e liberazioni di durata inferiore ai tre anni, e per quelle ultra-triennali non trascritte, basta la data certa anteriore al pignoramento. La data certa può risultare da registrazione, autentica notarile, PEC con marca temporale o altri fatti equivalenti ex art. 2704 c.c. Tuttavia, anche in presenza di data certa, opera un secondo limite: l'opponibilità non eccede un anno dalla data del pignoramento.
Il limite annuale: una garanzia minima per il creditore
Il riferimento al limite di un anno dalla data del pignoramento rappresenta una soglia inderogabile: anche cessioni con data certa anteriore non producono effetti oltre l'anno successivo al pignoramento. La ratio è assicurare al creditore pignorante un margine reddituale minimo: per esempio, se Tizio cede a Caio i canoni dei prossimi 5 anni con data certa antecedente, ma Sempronio pignora dopo, i canoni del primo anno post-pignoramento sono inopponibili a Sempronio solo nei limiti previsti, restando comunque garantito al creditore l'incasso oltre quel termine.
Risvolti pratici e tutele
Per il locatore-debitore, l'art. 2918 c.c. limita la possibilità di monetizzare anticipatamente i canoni a danno dei creditori. Per il conduttore che paghi in anticipo, occorre prudenza: la trascrizione del contratto con clausola di pagamento anticipato è cautela essenziale per locazioni pluriennali. Per il creditore pignorante, la norma assicura che l'immobile pignorato continui a produrre reddito utile all'esecuzione, attraverso il pignoramento dei canoni futuri ai sensi dell'art. 2912 c.c. La giurisprudenza richiede rigore nella prova della data certa e nell'accertamento dei limiti temporali. Va segnalato che l'art. 2918 si applica anche ai contratti di affitto di azienda e alle locazioni commerciali di lunga durata.
Domande frequenti
Cosa significa cessione anticipata di canoni di locazione?
È l'atto con cui il proprietario locatore cede a un terzo (o riceve dal conduttore con effetto liberatorio) il diritto di incassare canoni futuri non ancora scaduti, monetizzandoli in anticipo.
Una cessione di canoni di 5 anni non trascritta è opponibile al creditore pignorante?
Non per la parte eccedente i tre anni: la trascrizione anteriore al pignoramento è condizione di opponibilità per le cessioni pluriennali oltre il triennio.
Il pagamento anticipato del canone annuale ha data certa se versato con bonifico?
Il bonifico bancario costituisce in generale prova della data del pagamento. Per blindare la data certa è opportuna la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate.
Cosa significa il limite di un anno dalla data del pignoramento?
Significa che, anche se la cessione è munita di data certa anteriore, i suoi effetti non si protraggono oltre un anno dal pignoramento: dopo quel termine il creditore pignorante può comunque incassare i canoni.
Il creditore pignorante può pignorare i canoni futuri dell'immobile?
Sì: con il pignoramento immobiliare si estende al frutti civili dell'immobile ex art. 2912 c.c., e il creditore può chiedere al giudice l'attribuzione dei canoni maturati durante la procedura.