- Gli atti sottoposti a condizione sospensiva si registrano con imposta in misura fissa.
- All'avveramento della condizione si riscuote la differenza fra imposta proporzionale e fissa già pagata.
- Le vendite con riserva di proprietà non sono considerate condizionate (imposta piena subito).
- Le condizioni meramente potestative dell'acquirente o creditore non sono sospensive ai fini fiscali.
- Approvazioni, omologazioni e termini sospensivi seguono regole speciali (comma 5).
Art. 27 Imp. Reg. – Atti sottoposti a condizione sospensiva, approvazione od omologazione
D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 — testo aggiornato
1. Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa.
2. Quando la condizione si verifica, o l’atto produce i suoi effetti prima dell’avverarsi di essa, si riscuote la differenza tra l’imposta dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dell’atto e quella pagata in sede di registrazione.
3. Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore.
4. Gli atti sottoposti a condizione sospensiva che ne fa dipendere gli effetti dalla mera volontà del venditore o dell’obbligato sono soggetti all’imposta in misura fissa.
5. Gli atti indicati nell’art. 14, quando intervenga l’approvazione o la omologazione o quando l’atto divenga eseguibile per il decorso dell’intervallo di tempo fissato dalla legge, sono soggetti all’imposta nella misura indicata nella tariffa. Tali atti, se presentati all’ufficio prima della scadenza del termine stabilito dall’art. 14, sono soggetti alla sola imposta in misura fissa salvo, quando intervenga l’approvazione od omologazione o l’atto divenga eseguibile per il decorso dell’intervallo di tempo fissato dalla legge, l’applicazione dell’imposta principale determinata secondo le disposizioni vigenti in tale momento e previa deduzione dell’imposta in misura fissa pagata in sede di registrazione dell’atto.
6. […]
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L'articolo 27 TUR disciplina uno dei nodi più tecnici dell'imposta di registro: la tassazione degli atti sottoposti a condizione sospensiva, approvazione, omologazione o termine sospensivo. La norma realizza un compromesso fra il principio di certezza del prelievo (l'imposta è dovuta al momento della registrazione) e l'effettività degli effetti dell'atto (la tassazione piena scatta quando l'atto produce realmente i suoi effetti).
Il principio del comma 1: tassazione fissa al deferimento
Un atto sottoposto a condizione sospensiva (es. compravendita immobiliare condizionata all'ottenimento del mutuo o della concessione edilizia) si registra con imposta fissa (200 euro) anziché con l'aliquota proporzionale della tariffa. È una tassazione sospesa, congrua con la natura sospesa dell'efficacia giuridica.
Avveramento: la riscossione differenziale
Quando la condizione si verifica (o l'atto produce i suoi effetti prima del suo avveramento) scatta l'obbligo di pagare la differenza fra imposta dovuta secondo la tariffa e imposta fissa già pagata. Le parti devono presentare denuncia entro 20 giorni dall'avveramento (art. 19 TUR) e versare la differenza. Le aliquote applicabili sono quelle vigenti al momento della formazione dell'atto, non quelle vigenti all'avveramento: regola fondamentale ai fini di pianificazione.
Esclusioni: vendita con riserva di proprietà
Il comma 3 esclude dal regime sospensivo le vendite con riserva di proprietà (art. 1523 c.c., tipico in beni mobili registrati a rate). La logica è che la riserva è clausola di garanzia del prezzo, non vera condizione sospensiva: l'atto produce immediatamente i suoi effetti pratici (possesso, godimento), quindi va tassato subito con aliquota piena.
Condizioni meramente potestative
Il comma 3 esclude anche gli atti sottoposti a condizione che dipendano «dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore». Queste condizioni potestative sono ritenute non sospensive ai fini fiscali, per evitare elusione: se bastasse inserire una condizione meramente potestativa per pagare 200 euro anziché 9%, l'imposta sarebbe svuotata. Diverso il caso del comma 4: se la condizione potestativa è del venditore (o dell'obbligato), l'atto si tassa in misura fissa, perché l'eventualità di mancato perfezionamento è concreta.
Atti soggetti ad approvazione od omologazione
Il comma 5 disciplina gli atti che producono effetti solo previa approvazione amministrativa, omologazione giudiziale o decorso di intervallo temporale fissato per legge. Tipici esempi: piani di concordato preventivo (omologazione tribunale), atti di consorzi di bonifica (approvazione regione), accordi di ristrutturazione del debito (omologazione tribunale). Il regime è dualistico: se l'atto è presentato prima della scadenza del termine ex art. 14, si paga registro fisso; quando interviene l'approvazione, scatta l'imposta principale piena con detrazione del fisso pagato.
Casi pratici per la prassi notarile
1) Compravendita immobiliare condizionata al mutuo: registrazione con 200 euro; all'erogazione del mutuo (avveramento), denuncia entro 20 giorni e versamento della differenza al 9%. 2) Vendita di partecipazione condizionata all'autorizzazione Banca d'Italia: imposta fissa al deferimento; all'autorizzazione, imposta proporzionale. 3) Cessione d'azienda condizionata all'OK antitrust: regime sospensivo applicabile; all'autorizzazione si tassa il 3% sull'avviamento. 4) Atti di concordato omologati: imposta sospesa fino all'omologazione, poi tassazione piena (con tutte le agevolazioni del codice della crisi).
Profili contenziosi
Il punto critico è la qualificazione della condizione: l'amministrazione tende a riqualificare come «meramente potestative» (e quindi non sospensive) condizioni che le parti rappresentano come miste o casuali. La giurisprudenza richiede un'analisi rigorosa della clausola: se l'avveramento dipende anche da fatti esterni (es. ottenimento di un'autorizzazione amministrativa), la condizione è mista e non meramente potestativa, con conseguente applicazione del regime sospensivo.
Riforma 2027
L'art. 31 del nuovo TU mantiene il regime sospensivo con tre aggiornamenti: 1) digitalizzazione della denuncia di avveramento (modello telematico); 2) estensione esplicita agli atti smart contract condizionati registrati su DLT; 3) chiarimento sui rapporti con il codice della crisi per gli atti omologati.
Domande frequenti
Quanto pago di registro su una compravendita condizionata al mutuo?
Al momento della registrazione si paga l'imposta fissa di 200 euro (art. 27 comma 1 TUR). Quando il mutuo viene erogato (avveramento della condizione), scatta l'obbligo di denuncia entro 20 giorni (art. 19) e versamento della differenza fra l'aliquota proporzionale (9% per immobili) e la fissa già pagata.
La vendita con riserva di proprietà è condizionata ai fini del registro?
No. L'art. 27 comma 3 TUR esclude espressamente la vendita con riserva di proprietà dal regime sospensivo: l'atto si tassa subito con aliquota piena, perché la riserva è clausola di garanzia del prezzo e non vera condizione sospensiva. L'acquirente entra subito nel possesso del bene.
Cosa succede se la condizione non si verifica mai?
Se la condizione fallisce definitivamente, l'atto non produce effetti e l'imposta resta limitata al fisso di 200 euro pagato in sede di registrazione. Non spetta rimborso del fisso, ma non si versa la differenza proporzionale. Occorre denunciare il mancato avveramento per chiudere la posizione.
Le aliquote da applicare sono quelle attuali o quelle dell'atto originale?
Quelle vigenti al momento della formazione dell'atto, non quelle vigenti all'avveramento (art. 27 comma 2 TUR). Regola importante per pianificazione: se le aliquote aumentano fra deferimento e avveramento, si paga comunque l'aliquota più bassa; se diminuiscono, si paga la più alta originaria.
Un atto di concordato omologato sconta registro proporzionale?
Sì, ma in regime sospensivo. Al deposito dell'atto di concordato si paga registro fisso; all'omologazione del tribunale scatta l'imposta principale piena, salve le agevolazioni del codice della crisi (D.Lgs. 14/2019) che prevedono regimi di favore per gli atti di ristrutturazione del debito d'impresa.