Art. 23 quater D.P.R. 380/2001 (TUE) – Usi temporanei
In vigore dal 30/06/2003
1. Allo scopo di attivare processi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e favorire, nel contempo, lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale, il comune può consentire l’utilizzazione temporanea di edifici ed aree per usi diversi da quelli previsti dal vigente strumento urbanistico. 2. L’uso temporaneo può riguardare immobili legittimamente esistenti ed aree sia di proprietà privata che di proprietà pubblica, purchè si tratti di iniziative di rilevante interesse pubblico o generale correlate agli obiettivi urbanistici, socio-economici ed ambientali indicati al comma 1. 3. L’uso temporaneo è disciplinato da un’apposita convenzione che regola: a) la durata dell’uso temporaneo e le eventuali modalità di proroga; b) le modalità di utilizzo temporaneo degli immobili e delle aree; c) le modalità, i costi, gli oneri e le tempistiche per il ripristino una volta giunti alla scadenza della convenzione; d) le garanzie e le penali per eventuali inadempimenti agli obblighi convenzionali. 4. La stipula della convenzione costituisce titolo per l’uso temporaneo e per l’esecuzione di eventuali interventi di adeguamento che si rendano necessari per esigenze di accessibilità, di sicurezza negli ambienti di lavoro e di tutela della salute, da attuare comunque con modalità reversibili, secondo quanto stabilito dalla convenzione medesima. 5. L’uso temporaneo non comporta il mutamento della destinazione d’uso dei suoli e delle unità immobiliari interessate. 6. Laddove si tratti di immobili o aree di proprietà pubblica il soggetto gestore è individuato mediante procedure di evidenza pubblica; in tali casi la convenzione specifica le cause di decadenza dall’assegnazione per gravi motivi. 7. Il consiglio comunale individua i criteri e gli indirizzi per l’attuazione delle disposizioni del presente articolo da parte della giunta comunale. In assenza di tale atto consiliare lo schema di convenzione che regola l’uso temporaneo è approvato con deliberazione del consiglio comunale. 8. Le leggi regionali possono dettare disposizioni di maggior dettaglio, anche in ragione di specificità territoriali o di esigenze contingenti a livello lo- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 24 36 cale. Note: (1) Articolo inserito dall’art. 10, comma 1, lett. m-bis), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. TITOLO III – AGIBILITA’ DEGLI EDIFICI CAPO I – CERTIFICATO DI AGIBILITA’
In sintesi
L’art. 23-quater del Testo Unico Edilizia è una disposizione recente, inserita dal D.L. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), pensata per offrire ai Comuni uno strumento agile in chiave di rigenerazione urbana. La norma riconosce che molti immobili e spazi urbani giacciono inutilizzati o sottoutilizzati in attesa di trasformazioni urbanistiche complesse, e che nel frattempo possono ospitare funzioni temporanee a forte valore sociale, culturale o economico. È, in altre parole, la legalizzazione di pratiche già diffuse, pop-up store, spazi culturali in capannoni dismessi, mercati temporanei in aree industriali, che prima vivevano in un limbo amministrativo.
Finalità e ambito di applicazione
Il comma 1 individua espressamente le finalità per cui il Comune può consentire l’uso temporaneo: rigenerazione urbana, riqualificazione di aree degradate, recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione, sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale. È un elenco esemplificativo ma orientato: non si tratta di consentire usi alternativi per pura comodità del proprietario, ma di perseguire un interesse pubblico o generale concreto.
Il comma 2 estende l’ambito sia al patrimonio pubblico sia a quello privato, purché si tratti di iniziative di rilevante interesse correlate agli obiettivi del comma 1. Sono inclusi spazi aperti e edifici, purché legittimamente esistenti, la norma non sana abusi pregressi.
La convenzione come strumento centrale
Il comma 3 individua nella convenzione il cuore del meccanismo. Si tratta di un atto pattizio che regola: durata e proroghe; modalità d'uso; costi, oneri e tempistiche di ripristino allo scadere; garanzie e penali per inadempimenti. Il comma 4 è particolarmente importante perché qualifica la convenzione come «titolo» per l’uso temporaneo e per gli eventuali interventi di adeguamento, purché reversibili, finalizzati a accessibilità (L. 13/1989, DM 236/89), sicurezza dei luoghi di lavoro (D.Lgs. 81/2008) e tutela della salute. Non serve quindi una CILA, una SCIA o un permesso di costruire separato per gli interventi di adeguamento reversibili: la convenzione li assorbe.
Niente mutamento d'uso urbanistico
Il comma 5 chiarisce un punto decisivo: l’uso temporaneo non comporta mutamento di destinazione d'uso dei suoli e delle unità immobiliari interessate. Significa che, terminato il periodo convenzionato, l’immobile torna formalmente alla destinazione originaria prevista dallo strumento urbanistico. Il professionista deve quindi tenere ben distinta questa figura dal cambio d'uso ex art. 23-ter: lì il mutamento è strutturale e modifica lo stato legittimo, qui è temporaneo e non incide sulla destinazione urbanistica.
Procedure per immobili pubblici
Il comma 6 impone, per immobili o aree di proprietà pubblica, l’individuazione del gestore mediante procedure di evidenza pubblica, con la convenzione che specifica le cause di decadenza per gravi motivi. Si applicano quindi i principi del Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023) per garantire trasparenza, parità di trattamento e concorrenza. Il Comune non può semplicemente assegnare ad amici o associazioni gradite uno spazio pubblico: deve indire una manifestazione d'interesse o un avviso pubblico.
Governance comunale
Il comma 7 disciplina la governance: il consiglio comunale individua i criteri e gli indirizzi generali, mentre la giunta attua. In assenza di criteri consiliari, lo schema di convenzione va approvato direttamente dal consiglio. Si tratta di una garanzia di democraticità: l’uso temporaneo non può essere deciso dai soli uffici tecnici.
Spazio per la legislazione regionale
Il comma 8 lascia spazio alle leggi regionali per dettare disposizioni di maggior dettaglio in ragione di specificità territoriali. Diverse Regioni, Emilia-Romagna, Lombardia, Toscana, hanno già normative regionali su rigenerazione urbana e usi temporanei che si coordinano con l’art. 23-quater.
Casi pratici
Il Comune di Sempronio Inferiore possiede un ex mattatoio dismesso da quindici anni, in attesa di un piano di recupero che non parte. Un’associazione culturale propone di utilizzarlo per due anni come spazio espositivo e laboratoriale. Il Comune indice un avviso pubblico, seleziona il soggetto gestore e stipula la convenzione ex art. 23-quater: l’associazione esegue interventi reversibili (impianti elettrici provvisori, paratie mobili, servizi igienici prefabbricati) coperti dalla convenzione stessa, senza bisogno di SCIA. Allo scadere del biennio l’edificio torna disponibile per l’eventuale piano di recupero, con ripristino a carico dell’associazione secondo le modalità convenute.
Diverso il caso di Tizio, proprietario di un capannone industriale dismesso. Tizio non può attivare autonomamente un uso temporaneo «commerciale» evitando la disciplina del cambio d'uso: deve presentare al Comune un’iniziativa di rilevante interesse pubblico o generale, ottenere il via libera del consiglio comunale e stipulare la convenzione. La norma, infatti, non è uno strumento di liberalizzazione individuale, ma una procedura amministrativa pubblicistica.
Coordinamento con altre discipline
L’uso temporaneo non sostituisce eventuali altre autorizzazioni necessarie: licenza di pubblico spettacolo (TULPS), parere igienico-sanitario ASL, autorizzazione paesaggistica se l’immobile è vincolato ex D.Lgs. 42/2004, conformità antincendio. Resta inoltre fermo il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni, anche se per opere reversibili e con regime semplificato.
Domande frequenti
A cosa serve l’uso temporaneo ex art. 23-quater?
Serve a permettere l’utilizzo provvisorio di edifici e aree per finalità diverse da quelle previste dal piano urbanistico, in chiave di rigenerazione urbana, recupero di immobili dismessi e sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o ambientali. È uno strumento pensato per dare vita a spazi inutilizzati nell’attesa di trasformazioni urbanistiche definitive, evitando il degrado e creando valore sociale. Si applica a immobili pubblici e privati legittimamente esistenti, sempre che vi sia un rilevante interesse pubblico o generale.
L’uso temporaneo cambia la destinazione d'uso dell’immobile?
No. Il comma 5 dell’art. 23-quater è esplicito: l’uso temporaneo non comporta mutamento di destinazione d'uso dei suoli e delle unità immobiliari interessate. Significa che, terminato il periodo convenzionato, l’immobile torna formalmente alla destinazione urbanistica originaria. Va quindi tenuto distinto dal cambio d'uso ex art. 23-ter, che invece modifica in modo permanente lo stato legittimo dell’immobile e la categoria funzionale di riferimento.
Devo presentare SCIA o permesso di costruire per gli adeguamenti durante l’uso temporaneo?
No, in linea generale. Il comma 4 stabilisce che la stipula della convenzione costituisce essa stessa titolo per l’uso temporaneo e per gli interventi di adeguamento necessari per accessibilità, sicurezza nei luoghi di lavoro e tutela della salute, purché siano reversibili. La convenzione assorbe quindi i titoli edilizi per gli interventi reversibili. Restano invece dovute eventuali altre autorizzazioni di settore (igienico-sanitarie, antincendio, pubblico spettacolo, paesaggistiche se l’immobile è vincolato).
Come si seleziona il gestore di un immobile pubblico per uso temporaneo?
Il comma 6 impone, per immobili o aree di proprietà pubblica, l’individuazione del gestore mediante procedure di evidenza pubblica. Il Comune deve quindi pubblicare un avviso o una manifestazione d'interesse, valutare le proposte secondo criteri trasparenti, e selezionare il soggetto gestore in coerenza con i principi del Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023). La convenzione deve specificare le cause di decadenza dall’assegnazione per gravi motivi, a tutela dell’interesse pubblico.
Cosa rischio se al termine dell’uso temporaneo non ripristino lo stato dei luoghi?
La convenzione disciplina espressamente le modalità, i costi e le tempistiche di ripristino, oltre alle garanzie e alle penali per inadempimento (comma 3, lettere c e d). In caso di mancato ripristino il Comune può escutere le garanzie prestate, applicare le penali convenute e attivare le misure di esecuzione coattiva. Se l’inadempimento configura anche un abuso edilizio (ad esempio per opere non autorizzate o non reversibili), si applicano le sanzioni ordinarie del Titolo IV del TUE, fino all’ordine di demolizione.