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Art. 1754 c.c. Mediatore
In vigore
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
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In sintesi
Il mediatore: definizione e requisito di imparzialità
L'art. 1754 c.c. apre il capo dedicato alla mediazione (artt. 1754-1765 c.c.) e ne fornisce la definizione fondamentale. Il mediatore è il soggetto che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, con un elemento qualificante essenziale: l'assenza di legami con le parti che possano comprometterne l'imparzialità.
Elementi della fattispecie
La definizione richiede tre elementi: (1) una attività di intermediazione, consistente nel mettere in contatto persone che altrimenti non si sarebbero incontrate; (2) la finalità della conclusione di un affare (compravendita, locazione, appalto, ecc.); (3) l'imparzialità, intesa come assenza di rapporti di collaborazione continuativa, dipendenza gerarchica o rappresentanza con una delle parti.
Distinzione dall'agente commerciale
La differenza fondamentale rispetto all'agente commerciale (art. 1742 c.c.) risiede proprio nell'imparzialità: mentre l'agente è strutturalmente legato al preponente da un rapporto stabile e duraturo, il mediatore è terzo neutrale rispetto alle parti. Questa neutralità gli consente di ricevere la provvigione da entrambe le parti (art. 1755 c.c.), cosa che sarebbe incoerente con la figura dell'agente.
Mediazione occasionale e professionale
La norma non distingue tra mediazione occasionale e professionale. Tuttavia, per l'esercizio professionale dell'attività di mediazione — in particolare quella immobiliare — è richiesta l'iscrizione al Registro delle Imprese/REA della Camera di Commercio competente, a norma della L. 39/1989 e del D.M. 452/1990. L'esercizio abusivo della mediazione immobiliare fa perdere il diritto alla provvigione.
Mediazione atipica e mandato
Si distingue la mediazione atipica, in cui il mediatore è incaricato da una sola parte (mandante) di trovare un contraente. In questo caso la figura si avvicina al mandato e al procacciamento d'affari: il mediatore percepisce la provvigione solo dal mandante e non dall'altra parte. La giurisprudenza ha chiarito che in tal caso non si applica la disciplina della mediazione tipica ex artt. 1754 ss. c.c., ma quella del mandato o dell'agenzia, a seconda dei casi.
Pluralità di parti
La norma prevede espressamente che il mediatore possa mettere in relazione due o più parti, ammettendo quindi la mediazione plurilaterale, tipica ad esempio delle aste e delle operazioni di finanza straordinaria con più acquirenti potenziali.
Domande frequenti
Cosa distingue il mediatore dall'agente commerciale?
Il mediatore è imparziale: non ha rapporti stabili con nessuna delle parti e agisce come intermediario neutrale. L'agente commerciale è invece legato al preponente da un rapporto stabile di collaborazione e agisce nell'interesse esclusivo di quest'ultimo.
Il mediatore può ricevere la provvigione da entrambe le parti?
Sì. L'art. 1755 c.c. prevede che, se l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore, ciascuna delle parti gli deve la provvigione. Questa bilateralità della provvigione è coerente con l'imparzialità del mediatore.
Un privato può fare il mediatore immobiliare senza iscrizione al REA?
No. Per l'esercizio professionale della mediazione immobiliare è obbligatoria l'iscrizione al Registro delle Imprese/REA della Camera di Commercio competente (L. 39/1989). Chi esercita senza iscrizione non ha diritto alla provvigione e può essere soggetto a sanzioni.
Cos'è la mediazione atipica?
È la mediazione in cui il mediatore è incaricato da una sola parte di trovare un contraente. In questo caso il mediatore percepisce la provvigione solo dal mandante e non dall'altra parte. Si avvicina al mandato o al procacciamento d'affari e non è soggetta alla disciplina della mediazione tipica.
La mediazione può coinvolgere più di due parti?
Sì. L'art. 1754 c.c. prevede espressamente che il mediatore possa mettere in relazione due o più parti. La mediazione plurilaterale è tipica delle operazioni complesse, come le aste o le operazioni di M&A con più potenziali acquirenti.