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Art. 2689 c.c. Usucapione
In vigore dal 19/04/1942
Devono essere trascritte le sentenze da cui risulta acquistato per usucapione uno dei diritti indicati dai nn. 1 e 2 dell’art. 2684.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L'usucapione e il problema della pubblicità immobiliare
L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà e di altri diritti reali per decorso del tempo e possesso continuato, pacifico e ininterrotto (art. 1158 ss. c.c.). Diversamente dagli acquisti a titolo derivativo, l'usucapione non richiede un atto formale: il diritto si acquista automaticamente al compimento del termine previsto dalla legge. Questo crea un problema di pubblicità: come rendere opponibile ai terzi un acquisto che non deriva da nessun atto soggetto a trascrizione?
L'articolo 2689 del Codice Civile risolve questo problema disponendo che le sentenze da cui risulta l'acquisto per usucapione devono essere trascritte. La trascrizione della sentenza sostituisce la trascrizione dell'atto di acquisto, garantendo l'opponibilità del diritto usucapito ai terzi che consultino i registri immobiliari.
I diritti soggetti all'obbligo di trascrizione
L'obbligo di trascrizione riguarda i diritti indicati dai nn. 1 e 2 dell'art. 2684 c.c.: la proprietà di beni immobili e i diritti reali di godimento su beni immobili (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù). Si tratta dei diritti reali immobiliari più rilevanti sul piano pratico.
L'usucapione può riguardare anche beni mobili registrati e beni mobili non registrati, ma per questi ultimi non vi è un sistema di pubblicità analoga ai registri immobiliari, e l'art. 2689 c.c. non trova applicazione.
La sentenza di accertamento dell'usucapione
La sentenza che deve essere trascritta è quella che accerta l'avvenuto acquisto per usucapione: si tratta di una sentenza di accertamento, che dichiara l'intervenuto acquisto del diritto per il compimento del termine. Non è necessaria una sentenza di condanna: è sufficiente la sentenza che accerti la titolarità del diritto in capo all'usucapiente.
La trascrizione avviene secondo le regole generali, presentando al conservatore dei registri immobiliari la copia autentica della sentenza passata in giudicato, con la relativa nota di trascrizione. L'efficacia retroagisce al momento del possesso che ha fondato l'usucapione? La risposta è negativa: la trascrizione produce effetti dal giorno in cui viene eseguita, non dalla data dell'usucapione.
Conseguenze della mancata trascrizione
In assenza di trascrizione, il diritto usucapito è acquistato ma non è opponibile ai terzi che abbiano trascritto il proprio titolo anteriormente alla trascrizione della sentenza di usucapione. Se quindi Tizio acquista per usucapione un fondo ma non fa trascrivere la sentenza, e nel frattempo Caio acquista lo stesso fondo dal proprietario apparente e ne trascrive l'acquisto, Caio ha priorità su Tizio. Questo è il principale rischio della mancata trascrizione.
Domande frequenti
Perché la sentenza di usucapione deve essere trascritta?
Perché l'usucapione non deriva da un atto formale soggetto a trascrizione: il diritto si acquista automaticamente. La trascrizione della sentenza supplisce a questo vuoto di pubblicità, rendendo opponibile il diritto usucapito ai terzi che consultino i registri immobiliari.
Quali diritti devono essere trascritti quando acquistati per usucapione?
I diritti indicati dai nn. 1 e 2 dell'art. 2684 c.c.: proprietà di beni immobili e diritti reali di godimento su immobili (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù).
Come si trascrive una sentenza di usucapione?
Si presenta al conservatore dei registri immobiliari la copia autentica della sentenza passata in giudicato con la nota di trascrizione. La sentenza deve accertare il diritto acquistato per usucapione in capo all'usucapiente.
Cosa succede se l'usucapiente non fa trascrivere la sentenza?
Il diritto è acquisito ma non è opponibile ai terzi che abbiano trascritto il loro titolo anteriormente. Se un terzo acquista lo stesso immobile dal proprietario apparente e trascrive prima, la sua trascrizione ha priorità.
La trascrizione della sentenza di usucapione retroagisce alla data del possesso?
No. La trascrizione produce effetti dal giorno in cui viene eseguita, non dalla data di inizio del possesso o dal momento in cui si è perfezionata l'usucapione. La retroattività non è prevista dal sistema della pubblicità immobiliare.