Plusvalenza su terreno edificabile ereditato: da quale costo parti nel quadro RM se non l’hai mai pagato

Risposta secca: non parti da zero. Per un terreno edificabile ereditato il costo iniziale da cui calcoli la plusvalenza è il valore dichiarato nella dichiarazione di successione (o quello definito e liquidato dall’ufficio), aumentato dell’imposta di successione e di ogni altro costo successivo inerente. La differenza tra il prezzo di vendita e questo valore è la plusvalenza, che va dichiarata nella Sezione II del quadro RM a tassazione separata (salvo opzione per quella ordinaria). Attenzione: l’area edificabile ereditata non è mai esente, a differenza dei fabbricati e dei terreni non edificabili.

Perché il terreno edificabile ereditato non è esente: lo scoglio che online sbagliano

Il primo equivoco da smontare è quello che circola più spesso: «l’ho ereditato, quindi non pago la plusvalenza». Per le aree edificabili è falso. La regola dell’esenzione per gli immobili acquisiti per successione vale per i fabbricati e per i terreni non edificabili (agricoli), ma non per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La fonte è l’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR: le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni di terreni edificabili sono sempre imponibili, «in ogni caso», a prescindere dal titolo (acquisto, donazione o successione) e dalla data di acquisizione. Non c’è il periodo di possesso quinquennale che «sterilizza» la plusvalenza come accade per i fabbricati, e non c’è l’esclusione legata alla provenienza ereditaria.

In altre parole: un fabbricato ereditato e rivenduto subito non genera plusvalenza imponibile; un terreno agricolo ereditato e rivenduto subito nemmeno; ma un’area edificabile ereditata e rivenduta genera plusvalenza, sempre. È proprio per evitare che la base imponibile parta da zero (cosa che renderebbe l’intero prezzo imponibile) che il legislatore ha previsto un costo di partenza specifico.

Va anche chiarito che il terreno si considera edificabile se è qualificato come tale dal piano regolatore generale o, in mancanza, dagli altri strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. La qualificazione conta nel momento in cui vendi, non in quello in cui hai ereditato.

Da quale costo parti: il valore dichiarato in successione

Qui sta il cuore della domanda. La regola la dà l’art. 68, comma 2, del TUIR: per i terreni edificabili acquisiti per successione, si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nella relativa dichiarazione di successione (o quello successivamente definito e liquidato), aumentato dell’imposta di successione nonché di ogni altro costo successivo inerente.

Quindi il costo da cui parti non è zero, anche se non hai sborsato un euro per comprare il terreno. La logica è semplice: nella successione il bene è stato comunque «valorizzato» ai fini dell’imposta di successione, e quel valore diventa il tuo punto di partenza fiscale.

Per la donazione, invece, il meccanismo è diverso: si guarda al costo che il donante aveva sostenuto. Il donatario, in pratica, «eredita» il costo fiscale di chi ha donato, non un valore rideterminato al momento della donazione.

Cosa rientra nel costo da sommare

Il valore di partenza si compone, in sintesi, di:

• il valore dichiarato nella dichiarazione di successione (o quello definito/liquidato dall’ufficio, se diverso);
• l’imposta di successione pagata e riferibile a quel bene;
• ogni altro costo successivo inerente al terreno.

Se nella dichiarazione di successione il terreno era stato dichiarato a un valore basso (cosa frequente, per contenere l’imposta), quel valore basso ti penalizza ora: più basso il costo di partenza, più alta la plusvalenza in vendita. È un tipico caso in cui risparmiare in successione costa di più in fase di cessione.

Le spese incrementative e la rivalutazione ISTAT

Tra i «costi successivi inerenti» rientrano le cosiddette spese incrementative: interventi che hanno aumentato il valore del terreno e che siano documentabili (ad esempio opere di urbanizzazione a carico del proprietario, oneri sostenuti per renderlo effettivamente edificabile). Vanno conservate le fatture e le ricevute, perché in caso di controllo l’onere della prova è del contribuente.

Quanto alla rivalutazione ISTAT, l’orientamento è che l’adeguamento del costo in base agli indici dei prezzi al consumo è applicabile anche ai terreni edificabili acquisiti per successione e donazione. Questo significa che il valore dichiarato in successione può essere rivalutato per tenere conto della perdita di potere d’acquisto della moneta tra la data della successione e quella della vendita, riducendo così la plusvalenza nominale. È un punto tecnico su cui conviene farsi assistere, perché la prassi non è sempre lineare.

L’alternativa: rideterminare il valore con perizia giurata (rivalutazione terreni)

Esiste una via per «alzare» legalmente il costo di partenza prima di vendere: la rideterminazione del valore del terreno (la cosiddetta rivalutazione terreni). Con essa si assume come costo non più il valore in successione, ma il valore di mercato risultante da una perizia giurata di stima, pagando un’imposta sostitutiva.

Per il 2026 la misura è diventata a regime: si può rideterminare il valore dei terreni posseduti alla data del 1° gennaio, versando entro il 30 novembre dello stesso anno un’imposta sostitutiva del 18% calcolata sul valore di perizia (i versamenti possono essere rateizzati in tre rate annuali, con interessi del 3% annuo sulle rate successive alla prima). La perizia deve essere asseverata da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto, agronomo, perito) presso un Tribunale, un Giudice di Pace o un Notaio.

La convenienza va valutata caso per caso con un conto: pagare il 18% sul valore di perizia conviene se è meno di quanto pagheresti sulla plusvalenza calcolata con il valore in successione. Se il terreno è molto apprezzato rispetto al valore dichiarato in successione, la rivalutazione spesso conviene; se la differenza è modesta, no. Va inoltre fatta prima del rogito e rispettando la scadenza del 30 novembre.

Dove si dichiara: il quadro RM

La plusvalenza su area edificabile non si fa rientrare tra i redditi diversi a tassazione ordinaria del quadro RL né può beneficiare dell’imposta sostitutiva del 26% prevista per altre cessioni immobiliari (quella applicata dal notaio sui fabbricati). Va invece esposta nel quadro RM, Sezione II, del Modello Redditi Persone Fisiche.

Il motivo è la tassazione separata (art. 17 TUIR): le plusvalenze da cessione di terreni edificabili sono tra i redditi assoggettati a tassazione separata, e il quadro RM è la sede dove si dichiarano i redditi a tassazione separata e a imposta sostitutiva.

Tassazione separata o ordinaria: la scelta

La regola di base è la tassazione separata, ma il contribuente può optare per la tassazione ordinaria (art. 17, comma 3, TUIR), barrando l’apposita casella nel quadro RM. Come decidere:

• la tassazione separata applica un’aliquota collegata al reddito complessivo dei due anni precedenti, in genere conveniente per chi ha un reddito medio-alto, perché evita che la plusvalenza si sommi al reddito dell’anno facendo scattare scaglioni IRPEF più alti;
• la tassazione ordinaria può convenire a chi ha un reddito complessivo basso o nullo nell’anno, perché la plusvalenza verrebbe tassata con le aliquote più basse degli scaglioni IRPEF e si potrebbero sfruttare detrazioni e deduzioni.

La scelta è un calcolo di convenienza che dipende dalla tua situazione reddituale: non c’è una risposta valida per tutti.

Due casi pratici numerici

Caso 1 – Tizio eredita e vende senza rivalutare

Tizio eredita un terreno edificabile dichiarato in successione a 80.000 euro. Dopo qualche anno lo vende a 130.000 euro. Ipotizziamo che non ci siano spese incrementative documentabili e che, per semplicità, non si applichi rivalutazione ISTAT.

• Costo di partenza: 80.000 euro (valore in successione), eventualmente aumentato dell’imposta di successione riferibile al bene.
• Prezzo di vendita: 130.000 euro.
• Plusvalenza: 130.000 − 80.000 = 50.000 euro.

Tizio espone i 50.000 euro nel quadro RM, Sezione II, a tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria. Se avesse anche pagato 2.000 euro di imposta di successione sul terreno, il costo salirebbe a 82.000 e la plusvalenza scenderebbe a 48.000 euro.

Caso 2 – Caio rivaluta con perizia prima di vendere

Caio si trova nella stessa situazione di Tizio: terreno dichiarato in successione a 80.000 euro, valore di mercato attuale 130.000 euro. Prima di vendere fa redigere una perizia giurata che attesta un valore di 130.000 euro e paga l’imposta sostitutiva del 18%:

• Imposta sostitutiva: 18% di 130.000 = 23.400 euro.
• Nuovo costo fiscale di partenza: 130.000 euro.
• Vende a 130.000 euro: plusvalenza = 130.000 − 130.000 = zero.

In questo scenario, però, Caio ha pagato 23.400 euro di sostitutiva per azzerare una plusvalenza di 50.000 euro che a tassazione separata avrebbe potuto costare meno. La rivalutazione conviene solo quando l’imposta sostitutiva al 18% è inferiore all’imposta che si pagherebbe sulla plusvalenza calcolata con il valore in successione: con questi numeri il confronto va fatto con cura, perché il 18% sull’intero valore può risultare più oneroso della tassazione sui soli 50.000 euro di plusvalenza. La rivalutazione tende invece a convenire quando il terreno è molto rivalutato rispetto al valore dichiarato in successione e si vende a un prezzo nettamente superiore.

Domande frequenti

Ho ereditato il terreno: pago davvero la plusvalenza anche se non l’ho comprato?

Sì, se il terreno è edificabile. L’art. 67 TUIR rende imponibili le aree edificabili in ogni caso, anche quando provengono da successione o donazione. Non si applica l’esenzione che vale invece per i fabbricati e per i terreni non edificabili ereditati.

Da quale valore parto se in successione non avevo indicato nulla di specifico?

Si parte dal valore dichiarato nella dichiarazione di successione, o da quello definito e liquidato dall’ufficio. Se il terreno era stato inserito a un determinato valore, quello è il tuo costo di partenza, aumentato dell’imposta di successione e dei costi inerenti. Recupera la dichiarazione di successione per individuarlo.

La plusvalenza la trattiene il notaio al rogito?

No. Per le aree edificabili non opera l’imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio sui fabbricati. La plusvalenza la dichiari tu nel quadro RM del Modello Redditi e la liquidi in dichiarazione, a tassazione separata salvo opzione per quella ordinaria.

Conviene sempre fare la perizia di rivalutazione?

No. La rivalutazione al 18% conviene solo se l’imposta sostitutiva risulta inferiore a quanto pagheresti sulla plusvalenza calcolata partendo dal valore in successione. Va fatta prima della vendita, rispettando la scadenza del 30 novembre, e dopo un calcolo di convenienza. Su valori molto rivalutati spesso conviene; su differenze modeste spesso no.

Posso scegliere tra tassazione separata e ordinaria?

Sì. La regola base è la tassazione separata, ma puoi optare per quella ordinaria barrando l’apposita casella nel quadro RM. La scelta dipende dal tuo reddito complessivo dell’anno: la separata conviene di norma a redditi medio-alti, l’ordinaria a chi ha redditi bassi nell’anno della vendita.

Contenuto a scopo informativo redatto da un praticante; non sostituisce la consulenza di un professionista abilitato. Verifica sempre i valori e le scadenze sulle fonti ufficiali e con un commercialista, perché aliquote e termini possono cambiare.