Vizi e difformità dell’opera in appalto (artt. 1667-1669)

L’opera appaltata presenta difetti: chi paga e che cosa si può chiedere? Il codice distingue due regimi molto diversi — la garanzia per vizi e difformità (artt. 1667-1668) e la responsabilità decennale per rovina e gravi difetti (art. 1669) — con termini stretti che, se mancati, fanno perdere ogni diritto. Ecco la guida pratica.

Le due garanzie a confronto

Vizi e difformità (artt. 1667-1668)

Se l’opera presenta difformità (difetto rispetto al progetto) o vizi, il committente deve denunciarli entro 60 giorni dalla scoperta, salvo che l’appaltatore li abbia riconosciuti o occultati (art. 1667, comma 2). L’azione si prescrive in due anni dalla consegna. Il committente può chiedere: l’eliminazione dei difetti a spese dell’appaltatore, oppure la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento se c’è colpa (art. 1668). Se i difetti sono tali da rendere l’opera del tutto inadatta, può chiedere la risoluzione del contratto.

Rovina e gravi difetti degli immobili (art. 1669)

Per gli edifici e le opere destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di dieci anni dal compimento l’opera rovina in tutto o in parte, presenta pericolo evidente di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile verso il committente e i suoi aventi causa (art. 1669). La denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione si prescrive in un anno dalla denuncia. La giurisprudenza include nei “gravi difetti” anche quelli che incidono in modo apprezzabile su godimento e funzionalità (infiltrazioni, fessurazioni, difetti di isolamento, impianti).

Chi può agire e contro chi

L’art. 1669 tutela non solo il committente ma anche gli aventi causa (es. l’acquirente dell’immobile). La responsabilità può coinvolgere, oltre all’appaltatore, anche il costruttore-venditore e, secondo i casi, il direttore dei lavori e il progettista.

Spunti pratici

• Denuncia subito: 60 giorni per i vizi (1667), 1 anno per i gravi difetti (1669).
• Documenta i difetti (perizie, foto, raccomandate): conta in giudizio.
• Acquisti un immobile? Anche tu, come avente causa, sei tutelato dall’art. 1669.
• L’accettazione senza riserve limita la garanzia per vizi riconoscibili: verifica prima.

Esempio pratico

Tre anni dopo la fine dei lavori, in un edificio appaltato compaiono gravi infiltrazioni dal tetto. Si tratta di gravi difetti: il committente li denuncia entro un anno dalla scoperta e agisce ex art. 1669 (entro i dieci anni dal compimento). Se invece si fosse trattato di una piccola difformità di finitura, avrebbe dovuto denunciarla entro 60 giorni e agire entro due anni dalla consegna (artt. 1667-1668).