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Art. 1106 c.c. Regolamento della comunione e nomina di amministratore
In vigore
amministratore Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente, può essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune. Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Il regolamento della comunione
L'art. 1106 c.c. attribuisce alla maggioranza qualificata (calcolata per quote ai sensi dell'art. 1105 c.c.) il potere di dotare la comunione di un regolamento interno. Il regolamento può disciplinare le modalità di utilizzo della cosa comune, i turni di godimento, la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e ogni altra regola funzionale alla gestione quotidiana. Non può, invece, incidere sui diritti individuali dei partecipanti o modificare le quote.
La delega amministrativa
La norma consente di delegare la gestione a uno o più partecipanti oppure a un soggetto terzo estraneo alla comunione. La delega deve indicare espressamente i poteri conferiti (es. stipula di contratti di manutenzione, riscossione di canoni) e gli obblighi dell'amministratore (rendiconto, informativa ai comproprietari). In assenza di tali indicazioni, i poteri sono limitati agli atti di ordinaria amministrazione.
Impugnazione e stabilità del regolamento
Il regolamento approvato dalla maggioranza è immediatamente efficace, ma ciascun partecipante dissenziente o assente può impugnarlo entro 30 giorni (art. 1107 c.c.). Decorso tale termine senza impugnazioni, il regolamento diventa definitivo e vincolante anche per gli eredi e gli aventi causa, assicurando la stabilità della governance della comunione.
Analogia con il condominio
Il regolamento di comunione ex art. 1106 c.c. è l'antesignano del regolamento condominiale (artt. 1117 ss. c.c.). Nel condominio la redazione del regolamento è obbligatoria quando i condomini sono più di dieci; nella comunione ordinaria rimane facoltativa ma opportuna quando la cosa comune è complessa o i partecipanti sono numerosi.
Domande frequenti
Con quale maggioranza si approva il regolamento della comunione?
Con la stessa maggioranza prevista per l'ordinaria amministrazione dall'art. 1105 c.c.: maggioranza calcolata in base al valore delle quote di comproprietà.
Il regolamento può limitare i diritti dei singoli comproprietari?
No. Il regolamento può disciplinare le modalità di uso e gestione della cosa comune, ma non può comprimere i diritti reali individuali dei partecipanti né modificare le quote.
L'amministratore delegato può essere un soggetto estraneo alla comunione?
Sì. L'art. 1106 c.c. consente espressamente la delega a un estraneo. È necessario che il provvedimento di delega definisca i poteri e gli obblighi dell'amministratore.
Il regolamento vincola anche chi ha votato contro?
Sì, salvo impugnazione entro 30 giorni ai sensi dell'art. 1107 c.c. Decorso il termine senza impugnativa, il regolamento è vincolante per tutti, inclusi dissenienti, eredi e aventi causa.
Cosa succede se la delega non specifica i poteri dell'amministratore?
L'amministratore può compiere solo atti di ordinaria amministrazione. Per atti eccedenti è necessaria una deliberazione della maggioranza dei partecipanti ai sensi degli artt. 1105-1108 c.c.