Testo dell'articoloVigente
Almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.). Se l’amministratore non provvede entro 10 giorni, possono convocarla direttamente i richiedenti.
Cos’è e quando si usa
Oltre alle assemblee ordinarie annuali, i condomini possono ottenere la convocazione di un’assemblea straordinaria per discutere questioni urgenti o non rinviabili. L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che la richiesta possa essere fatta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (in millesimi).
La richiesta, indicando gli argomenti da trattare, va indirizzata all’amministratore. Se questi non provvede a convocare l’assemblea entro dieci giorni, i condomini richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione. La lettera qui sotto è il modello della richiesta all’amministratore.
Cosa deve contenere
- Dati dei condomini richiedenti e relativi millesimi
- Indicazione dell’amministratore destinatario
- Argomenti specifici da inserire all’ordine del giorno
- Richiesta di convocazione dell’assemblea
- Avvertimento sulla convocazione diretta dopo 10 giorni
- Luogo, data e firme
Fac-simile: richiesta di convocazione
[LUOGO], [DATA] Raccomandata A/R / PEC Spett.le [NOME AMMINISTRATORE] Amministratore del Condominio [NOME / INDIRIZZO] [INDIRIZZO / PEC] Oggetto: richiesta di convocazione dell'assemblea ex art. 66 disp. att. c.c. I sottoscritti condomini dell'edificio sito in [INDIRIZZO]: - [NOME E COGNOME] - interno [N.] - millesimi [___] - [NOME E COGNOME] - interno [N.] - millesimi [___] rappresentanti complessivamente [___] millesimi (almeno un sesto del valore dell'edificio), CHIEDONO la convocazione dell'assemblea condominiale per discutere e deliberare sui seguenti argomenti: 1. [ARGOMENTO] 2. [ARGOMENTO] La preghiamo di provvedere alla convocazione nei termini di legge. Decorsi inutilmente dieci giorni dal ricevimento della presente, provvederemo direttamente alla convocazione ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. Distinti saluti. [FIRME DEI RICHIEDENTI]
I campi tra parentesi quadre [COSÌ] vanno sostituiti con i tuoi dati. Verifica sempre date, importi e riferimenti prima dell’invio.
Come inviarlo e conservarlo
Invia la richiesta all’amministratore con raccomandata A/R o PEC, firmata da almeno due condomini che insieme rappresentino un sesto dei millesimi. Indica con chiarezza gli argomenti da porre all’ordine del giorno: l’assemblea può deliberare solo su quanto è stato regolarmente inserito.
Se l’amministratore non convoca entro dieci giorni, i richiedenti possono convocare direttamente l’assemblea, rispettando le formalità (avviso a tutti i condomini almeno cinque giorni prima della prima convocazione, con ordine del giorno). In caso di dubbi sui millesimi o sulle maggioranze, conviene farsi assistere.
Errori da evitare
- Inviare la richiesta firmata da un solo condomino o senza il sesto dei millesimi
- Non specificare gli argomenti dell’ordine del giorno
- Convocare direttamente prima che siano decorsi i 10 giorni
- Omettere l’avviso a tutti i condomini nei termini, in caso di convocazione diretta
Domande frequenti
Quanti condomini servono per chiedere l'assemblea?
Cosa succede se l'amministratore non convoca?
L'assemblea può decidere su qualsiasi tema?
Questo modello ha finalità divulgativa e va adattato alla tua situazione concreta. Non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un professionista qualificato: per controversie di valore o in caso di dubbio, fatti assistere prima di inviare comunicazioni con effetti giuridici.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'assemblea è l'organo sovrano del condominio, ma non si riunisce solo su iniziativa dell'amministratore. Il codice civile riconosce ai condomini il potere di provocarne la convocazione quando ricorrono determinate condizioni. L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile disciplina questo diritto, bilanciando l'esigenza di dare voce alle minoranze qualificate con quella di evitare convocazioni pretestuose.
Chi può chiedere la convocazione
L'art. 66 disp. att. c.c. consente la richiesta ad almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, espresso in millesimi. La doppia condizione - numerica (due condomini) e di valore (un sesto dei millesimi) - serve a riconoscere il diritto a una minoranza significativa, non a un singolo. Si tratta di un potere di impulso: l'assemblea, una volta riunita, decide secondo le maggioranze ordinarie.
Forma e contenuto della richiesta
La richiesta va rivolta per iscritto all'amministratore e deve indicare gli argomenti da inserire all'ordine del giorno. La specificazione delle materie non è un dettaglio: serve a circoscrivere ciò di cui l'assemblea dovrà occuparsi e a consentire agli altri condomini di prepararsi. È opportuno inviarla con raccomandata A/R o PEC, per avere prova certa della data e della ricezione, da cui decorre il termine per l'amministratore.
Il termine di dieci giorni e l'autoconvocazione
Ricevuta la richiesta, l'amministratore deve provvedere alla convocazione. Se non lo fa entro dieci giorni, i condomini richiedenti possono convocare direttamente l'assemblea. È una tutela importante contro l'inerzia dell'amministratore: il diritto della minoranza qualificata non resta paralizzato. La convocazione diretta deve comunque rispettare le regole di forma e di preavviso previste per ogni assemblea.
Regole di convocazione e preavviso
L'avviso di convocazione deve pervenire a tutti gli aventi diritto entro il termine di preavviso fissato dal codice prima della data della riunione, contenere l'indicazione specifica dell'ordine del giorno, del luogo e dell'ora. Il rispetto di questi requisiti è essenziale: serve a garantire a ciascun condomino la possibilità di partecipare consapevolmente e di esercitare il proprio diritto di voto.
Le conseguenze dei vizi di convocazione
L'omessa, tardiva o irregolare convocazione di anche un solo avente diritto può rendere annullabili le delibere assunte. Il condomino pregiudicato può impugnarle nei termini di legge. Per questo la regolarità della convocazione - completezza dell'elenco dei destinatari, rispetto del preavviso, chiarezza dell'ordine del giorno - va curata con attenzione, specie quando si procede all'autoconvocazione.
Assemblea ordinaria e straordinaria
Lo strumento dell'art. 66 è tipicamente usato per provocare un'assemblea straordinaria su questioni urgenti o non rinviabili, distinta dall'assemblea ordinaria annuale che approva il rendiconto e il preventivo. La distinzione rileva per gli argomenti trattabili e per le maggioranze: ma in entrambi i casi le regole di convocazione e di verbalizzazione restano un presidio di legittimità delle decisioni condominiali.
Casi pratici
Caso 1: amministratore inerte
Tizio e Caio, che insieme superano un sesto dei millesimi, chiedono per PEC all'amministratore di convocare l'assemblea per discutere una infiltrazione urgente. Trascorsi dieci giorni senza convocazione, procedono direttamente, curando di rispettare il preavviso e di raggiungere tutti i condomini con l'ordine del giorno specifico.
Caso 2: condomino non convocato
Sempronio non riceve l'avviso di convocazione e l'assemblea delibera comunque su lavori straordinari. L'omessa convocazione di un avente diritto rende la delibera annullabile: Sempronio può impugnarla nei termini di legge, chiedendone l'annullamento davanti all'autorità giudiziaria.
Domande frequenti
Chi può chiedere la convocazione dell'assemblea?
Almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio in millesimi, ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c.
A chi va indirizzata la richiesta?
All'amministratore, per iscritto e con l'indicazione specifica degli argomenti da inserire all'ordine del giorno; meglio con raccomandata A/R o PEC.
Cosa succede se l'amministratore non convoca?
Se non provvede entro dieci giorni dalla richiesta, i condomini richiedenti possono convocare direttamente l'assemblea, rispettando forma e preavviso.
La convocazione diretta deve seguire regole particolari?
Sì: deve rispettare i termini di preavviso, raggiungere tutti gli aventi diritto e indicare l'ordine del giorno, il luogo e l'ora della riunione.
Cosa rischia una delibera con convocazione irregolare?
L'omessa o irregolare convocazione di un avente diritto può rendere annullabili le delibere, impugnabili dal condomino pregiudicato nei termini di legge.