Art. 1120 c.c. Innovazioni
In vigore
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonchè per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. (1) L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. (1) Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
In sintesi
Innovazioni condominiali: regole e maggioranze
L'art. 1120 c.c., profondamente riformato dalla L. 220/2012, disciplina il potere dell'assemblea di apportare innovazioni alle parti comuni dell'edificio. La norma distingue due regimi di maggioranza: quello ordinario e quello agevolato.
Maggioranza ordinaria (art. 1136, co. 5)
Per le innovazioni generali, opere che migliorano il comfort o il rendimento delle cose comuni, è richiesta la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio. Si tratta della maggioranza più elevata prevista dal codice per le delibere assembleari ordinarie.
Maggioranza agevolata (art. 1136, co. 2)
La L. 220/2012 ha introdotto un regime facilitato per innovazioni ritenute di interesse collettivo: sicurezza e salubrità degli edifici, eliminazione delle barriere architettoniche, risparmio energetico, impianti per energie rinnovabili, parcheggi condominiali e impianti di ricezione radiotelevisiva centralizzati. Per queste categorie è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
Limiti alle innovazioni
Qualunque innovazione rimane vietata se: (a) pregiudica la stabilità strutturale o la sicurezza del fabbricato; (b) altera il decoro architettonico; (c) rende inservibile una parte comune anche a un solo condomino. Quest'ultimo limite è particolarmente rilevante: anche l'innovazione approvata all'unanimità meno uno è illegittima se priva un singolo condomino del godimento di una parte comune.
Procedura
Il condomino interessato formula la richiesta scritta all'amministratore, indicando contenuto e modalità degli interventi. L'amministratore convoca l'assemblea entro 30 giorni; in caso di richiesta incompleta, sollecita le integrazioni senza indugio. L'inosservanza di questi termini può configurare inadempienza dell'amministratore ex art. 1131 c.c.
Mediazione obbligatoria
Le controversie in materia di innovazioni condominiali sono soggette alla mediazione obbligatoria ai sensi del D.Lgs. 28/2010, come condizione di procedibilità dell'azione giudiziaria.
Domande frequenti
Quanti voti servono per approvare un impianto fotovoltaico condominiale?
È sufficiente la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, co. 2 c.c.), poiché l'impianto solare rientra nelle innovazioni per energie rinnovabili agevolate dalla L. 220/2012.
Un'innovazione può essere bloccata da un solo condomino?
Sì, se l'innovazione rende inservibile una parte comune anche a un solo condomino essa è vietata dall'art. 1120, co. 4 c.c., indipendentemente dalla maggioranza raggiunta in assemblea.
Cosa succede se l'amministratore non convoca l'assemblea entro 30 giorni?
L'amministratore è inadempiente. Il condomino richiedente può procedere in via d'urgenza o agire per la sua revoca ex art. 1129 c.c. In ogni caso il termine è ordinatorio, non perentorio, e il ritardo non invalida la successiva delibera.
L'installazione di un ascensore in un condominio privo di ascensore richiede unanimità?
No. Dopo la L. 220/2012, l'installazione dell'ascensore come eliminazione di barriere architettoniche è approvabile con la maggioranza agevolata del co. 2 dell'art. 1136 c.c.
L'innovazione approvata è vincolante anche per i condomini contrari?
Sì. La delibera assembleare approvata con le maggioranze richieste vincola tutti i condomini, inclusi gli assenti e i dissenzienti, salvo impugnazione entro 30 giorni (art. 1137 c.c.).