Articolo 955 Codice Civile: Costruzioni al disotto del suolo

L'estensione della superficie al sottosuolo: la superficie sub solo

L'art. 955 c.c. estende la disciplina contenuta negli articoli precedenti (artt. 952-954 c.c.) anche al caso in cui sia concesso il diritto di fare e mantenere costruzioni al disotto del suolo altrui. Si tratta della cosiddetta superficie sub solo o sottosuperficie, figura giuridica di crescente rilievo applicativo nell'epoca contemporanea, in cui la pressione urbanistica e la scarsita' di suolo edificabile hanno reso lo sfruttamento del sottosuolo una risorsa preziosa per parcheggi, depositi, infrastrutture di servizio e opere di trasporto.

La norma e' espressione di un principio di simmetria verticale: così come e' possibile scindere la proprieta' del suolo da quella di una costruzione soprastante, e' altrettanto possibile costituire una proprieta' separata su opere realizzate sotto il piano di campagna. Tizio, proprietario di un terreno in centro a Milano, può concedere a Caio il diritto di costruire e gestire un parcheggio interrato a più piani, mantenendo per se' la proprieta' del suolo e dell'eventuale edificio soprastante. Si crea così una struttura proprietaria tripartita: suolo di Tizio, sottosuolo (parcheggio) di Caio, eventuale edificio soprastante (di Tizio o di altro superficiario).

Oggetto della sottosuperficie e coordinamento con l'art. 840 c.c.

L'art. 840 c.c. stabilisce che la proprieta' del suolo si estende al sottosuolo con tutto cio' che vi si contiene, salvo le specifiche norme sulle miniere, cave, torbiere e sulle cose ritrovate nel sottosuolo. Il proprietario del suolo, dunque, non può opporsi ad attività svolte a tale profondita' nel sottosuolo che non abbia interesse a escludere. L'art. 955 c.c. opera entro questo quadro: il diritto di superficie sub solo si costituisce finché e nei limiti in cui il proprietario del suolo ha un interesse rilevante a escludere terzi dal sottosuolo, e quindi la concessione del diritto presuppone un'utilizzazione concreta del sottosuolo (gallerie tecniche, cantine, parcheggi, depositi).

L'oggetto tipico della sottosuperficie comprende: parcheggi interrati (la fattispecie più diffusa, anche grazie alla L. 122/1989 c.d. legge Tognoli che ne ha favorito la realizzazione anche in regime di pertinenza), gallerie tecniche e cunicoli per servizi a rete, depositi e cantine autonomi rispetto agli edifici sovrastanti, opere infrastrutturali per il trasporto (metropolitane, tunnel ferroviari), impianti tecnologici sotterranei. Mevia, società di gestione di un parcheggio interrato realizzato in regime di superficie sub solo concessa dal Comune emiliano, e' proprietaria del parcheggio per la durata della concessione, ma il suolo soprastante (piazza pubblica) resta di proprieta' comunale.

Applicazione delle norme della superficie alle costruzioni sotterranee

L'art. 955 c.c. opera un rinvio integrale alla disciplina della superficie: si applicano le norme sulla costituzione (art. 952 c.c.), sulla temporaneita' e consolidazione (art. 953 c.c.) e sull'estinzione (art. 954 c.c.). Quindi: la sottosuperficie può essere costituita a tempo determinato o perpetuo; alla scadenza, opera la consolidazione e il proprietario del suolo diviene proprietario delle opere sotterranee; il perimento della costruzione sotterranea non estingue il diritto, salvo patto contrario; il diritto si prescrive per non uso ventennale.

La forma costitutiva e' la medesima (forma scritta a pena di nullita' ex art. 1350 n. 2 c.c. e trascrizione ex art. 2643 n. 2 c.c.). La pubblicita' immobiliare assume particolare rilievo per la sottosuperficie, perché deve essere chiaramente delimitata la porzione di sottosuolo oggetto del diritto, sia in termini planimetrici sia in termini di profondita': la prassi notarile richiede di norma il riferimento a perizie tecniche, planimetrie quotate e descrizioni precise dei volumi sotterranei. Sempronio, costituendo a favore di Caio un diritto di superficie sub solo su un'area in Sardegna per la realizzazione di una cantina vinicola interrata, dovrà specificare profondita', estensione, accessi e ventilazione.

Profili pratici: parcheggi pertinenziali, demanio e concessioni

Una delle applicazioni più importanti della superficie sub solo riguarda i parcheggi pertinenziali ex L. 122/1989 (c.d. legge Tognoli): la legge consente di realizzare parcheggi nel sottosuolo di aree pertinenziali ad unità immobiliari, anche in deroga ai vincoli urbanistici, mediante costituzione di diritti di superficie ottenuti spesso da Comuni o da privati. Anche le concessioni demaniali di sottosuolo (gallerie, condotte, infrastrutture) sono solitamente costituite in regime di superficie sub solo, con durata variabile e modalità di rinnovo specifiche per ogni settore.

Si applicano alla sottosuperficie, con i necessari adattamenti, anche le norme sulle distanze legali (art. 873 ss. c.c.) e quelle sui rapporti di vicinato, in quanto compatibili: distanze tra opere sotterranee di fondi limitrofi, divieti di scavo o di immissioni che possano compromettere la statica delle costruzioni sotterranee dei vicini. Caio, titolare di un diritto di sottosuperficie per parcheggio in Toscana, dovrà rispettare le distanze regolamentari dalle costruzioni sotterranee dei fondi confinanti e dalle infrastrutture pubbliche, oltre alle prescrizioni dei piani urbanistici comunali e dei regolamenti edilizi che disciplinano lo sfruttamento del sottosuolo.