Art. 34 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire
In vigore dal 30/06/2003
1985, n. 47, art. 12; decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, articoli 107 e 109) 1. Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell’abuso. 2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione (1), stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale (2), determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale. 2 bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01 (3), eseguiti in parziale difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (4). (5) 2 ter. […] (6) Note: (1) Le parole “triplo del costo di produzione” sono state sostituite alle precedenti “doppio del costo di produzione” dall’art. 1, comma 1, lett. e), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (2) Le parole “triplo del valore venale” sono state sostituite alle precedenti “doppio del valore venale” dall’art. 1, comma 1, lett. e), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (3) Le parole “all’articolo 23, comma 01” sono state sostituite alle precedenti “all’articolo 22, comma 3” dall’art. 3, comma 1, lett. n), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. (4) Le parole “segnalazione certificata di inizio attività“ sono state sostituite alle precedenti “denuncia di inizio attività“ dall’art. 17, comma 2, DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (5) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. i), DLgs. 27.12.2002 n. 301, pubblicato in G.U. 21.1.2003 n. 16. (6) Comma abrogato dall’art. 10, comma 1, lett. o), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. Testo precedente: “Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.“. In precedenza, il comma era stato inserito dall’art. 5, comma 2, lett. a), n. 5), DL 13.5.2011 n. 70, convertito, con modificazioni, dalla L. 12.7.2011 n. 106.
In sintesi
L’art. 34 del Testo Unico Edilizia disciplina il regime sanzionatorio specifico per le opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire. La parziale difformità è una figura intermedia tra la totale difformità (artt. 31, 32 TUE, opere sostanzialmente diverse dal progetto, con regime sanzionatorio drastico) e le tolleranze costruttive (art. 34-bis TUE, scostamenti minimi che non costituiscono violazione). Il professionista deve dominare questa graduazione perché da essa dipende la qualificazione giuridica e il regime applicabile.
Cosa è la parziale difformità
La parziale difformità non è definita positivamente dall’art. 34, ma in via residuale: è la difformità che non raggiunge la soglia delle variazioni essenziali (art. 32) né rientra nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis). In termini pratici, è l’opera che si scosta dal progetto in misura sensibile ma senza alterare la fisionomia complessiva dell’intervento, senza incidere su parametri urbanistici fondamentali e senza ricadere nelle ipotesi tassative di essenzialità.
Esempi tipici: spostamenti di tramezzi non significativi, modifiche di prospetti che alterano l’aspetto ma non sostanzialmente, scostamenti dimensionali oltre la tolleranza ma sotto la soglia di essenzialità, modifiche all’altezza di gronda di pochi decimetri.
La regola del ripristino
Il comma 1 stabilisce la regola generale: gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili entro il termine congruo fissato dall’ordinanza dirigenziale. Decorso tale termine senza adempimento, sono rimossi o demoliti a cura del Comune e sempre a spese dei responsabili (cd. esecuzione in danno).
L’ordinanza dirigenziale è atto vincolato nel suo presupposto (l’accertata difformità) ma discrezionale nella scelta del termine, che deve essere «congruo»: la giurisprudenza richiede che sia adeguato alla complessità tecnica della demolizione, di norma tra 60 e 180 giorni. Termini eccessivamente brevi possono essere annullati dal TAR per eccesso di potere.
La sanzione pecuniaria sostitutiva
Il comma 2 introduce l’eccezione di maggior interesse pratico. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente applica una sanzione pecuniaria. Il presupposto è quindi tecnico: bisogna provare che la rimozione della parte abusiva comprometterebbe la funzionalità o la stabilità della parte legittima.
L’importo è significativo. Per gli edifici a uso residenziale: pari al triplo del costo di produzione della parte realizzata in difformità, calcolato in base alla L. 392/1978. Per gli edifici a uso non residenziale: pari al triplo del valore venale, determinato dall’Agenzia delle entrate. Importi importanti: il Salva-casa 2024 (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024) ha innalzato dal «doppio» al «triplo» entrambe le sanzioni, segnando un significativo inasprimento del regime.
L’estensione alla SCIA alternativa
Il comma 2-bis estende l’art. 34 anche agli interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso ex art. 23, comma 01, eseguiti in parziale difformità dalla SCIA. Si tratta della consueta clausola di equiparazione: la scelta tra permesso e SCIA alternativa non deve riflettersi sul regime sanzionatorio degli abusi, a parità di gravità.
L’abrogazione della tolleranza del 2%
Il comma 2-ter, che storicamente prevedeva una soglia di tolleranza del 2% per altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, è stato abrogato dal D.L. 76/2020 (art. 10, comma 1, lett. o). La tolleranza è stata trasferita e sistematizzata nell’art. 34-bis TUE («Tolleranze costruttive»), che oggi disciplina in modo organico le difformità minime: 2% di base, percentuali maggiori (3-6%) per interventi anteriori al 24 maggio 2024 in funzione della superficie utile, irregolarità geometriche e finiture di minima entità.
Il ruolo della prova tecnica
L’applicazione del comma 2 (sanzione pecuniaria sostitutiva) richiede prova tecnica rigorosa: l’ufficio tecnico comunale deve accertare con motivazione adeguata che la demolizione comprometterebbe la parte legittima. Non basta affermarlo: serve perizia tecnica, eventualmente confortata da pareri di strutturisti. La giurisprudenza è severa nel sindacare il difetto di motivazione: ordinanze di demolizione che non valutano adeguatamente la fattibilità tecnica possono essere annullate.
Coordinamento con l’accertamento di conformità
Quando l’opera in parziale difformità sia conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria, il responsabile può attivare l’accertamento di conformità ex art. 36 TUE (per le opere soggette a permesso) o ex art. 36-bis TUE (per gli interventi soggetti a SCIA, con l’innovazione introdotta dal Salva-casa 2024 della cd. «conformità semplificata» ai soli requisiti vigenti al momento della domanda). L’accertamento di conformità, se accolto, sana l’abuso e fa cessare l’applicabilità delle sanzioni dell’art. 34.
Caso pratico
Tizio costruisce sulla base di un permesso che assenta una villetta unifamiliare di altezza 7,50 m. In corso d'opera realizza un’altezza di 7,90 m (40 cm in più, 5,3% di scostamento), un piccolo ampliamento del portico di 8 mq non assentito e una diversa collocazione delle finestre del primo piano. Il dirigente del SUE qualifica le difformità come parziali (non rientrano nelle variazioni essenziali dell’art. 32 perché lo scostamento di altezza non è «sostanziale» nel contesto, l’ampliamento del portico è di modesta entità, la diversa collocazione delle finestre incide solo sulla distribuzione esterna). Emette ordinanza di rimozione della porzione abusiva entro 90 giorni. Tizio fa eseguire perizia tecnica che dimostra come la rimozione del portico e l’abbassamento dell’altezza comprometterebbero la stabilità del corpo principale. Il dirigente, accertato il pregiudizio tecnico, applica la sanzione pecuniaria ex comma 2: triplo del costo di produzione della parte abusiva (es. su 50.000 € di costo, sanzione di 150.000 €). Resta dovuto in ogni caso il contributo di costruzione integrativo per la maggior cubatura.
Caio, in alternativa, può tentare l’accertamento di conformità ex art. 36 (se le opere sono conformi alla disciplina urbanistica al momento della realizzazione e al momento della domanda) o ex art. 36-bis (con la disciplina più favorevole introdotta dal Salva-casa). Se l’accertamento è accolto, l’abuso è sanato e si paga il contributo di costruzione + oblazione, evitando le sanzioni dell’art. 34.
Pronunce della Corte Costituzionale
Sentenza n. 160/2024
Illegittimita' costituzionale parziale
La Corte ha dichiarato l'illegittimita' costituzionale dell'art. 31, comma 3, primo e secondo periodo, del DPR 380/2001 nella parte in cui non fa salva l'ipoteca iscritta a favore del creditore non responsabile dell'abuso edilizio in data anteriore alla trascrizione dell'accertamento di inottemperanza all'ordine di demolizione. La pronuncia incide indirettamente sulla disciplina dell'art. 34 in materia di sanzione sostitutiva e tutela dei creditori ipotecari incolpevoli.
Consulta la pronuncia su www.cortecostituzionale.itDomande frequenti
Cos'è la parziale difformità dal permesso di costruire?
È la difformità che non raggiunge la soglia delle variazioni essenziali (art. 32 TUE) né rientra nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis). In termini pratici, è l’opera che si scosta dal progetto in misura sensibile ma senza alterare la fisionomia complessiva dell’intervento e senza incidere su parametri urbanistici fondamentali. Esempi tipici: spostamenti di tramezzi, modifiche di prospetti, scostamenti dimensionali oltre la tolleranza del 2% ma sotto la soglia di essenzialità, modifiche all’altezza di gronda di pochi decimetri. Il regime sanzionatorio è quello dell’art. 34: rimozione/demolizione o, se non possibile senza pregiudizio della parte conforme, sanzione pecuniaria pari al triplo del costo di produzione o del valore venale.
Devo demolire o posso pagare una sanzione?
La regola è la demolizione/rimozione a cura e spese del responsabile entro il termine fissato dall’ordinanza dirigenziale. La sanzione pecuniaria è ammessa solo come eccezione, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità (comma 2). Il presupposto è quindi tecnico: l’ufficio tecnico comunale deve accertare con perizia motivata che la rimozione della parte abusiva comprometterebbe la funzionalità o la stabilità della parte legittima. La sanzione è pari al triplo del costo di produzione (uso residenziale) o al triplo del valore venale (uso non residenziale).
Cosa cambia con il Salva-casa 2024?
Il D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024 ha inasprito le sanzioni dell’art. 34, raddoppiando i parametri: dal «doppio del costo di produzione» al «triplo del costo di produzione» (uso residenziale) e dal «doppio del valore venale» al «triplo del valore venale» (uso non residenziale). È un significativo aggravamento del regime, che si bilancia con altre misure di liberalizzazione del Salva-casa (ampliamento della disciplina di accertamento di conformità ex art. 36-bis, tolleranze costruttive maggiorate per interventi anteriori al 24.5.2024 ex art. 34-bis, comma 1-bis). Il messaggio è chiaro: chi costruisce abusivamente paga di più, ma chi vuole regolarizzare ha più strumenti.
Esiste ancora la tolleranza del 2% nell’art. 34?
No. Il comma 2-ter dell’art. 34, che prevedeva una soglia di tolleranza del 2% per altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, è stato abrogato dal D.L. 76/2020. La materia è oggi disciplinata in modo organico dall’art. 34-bis TUE («Tolleranze costruttive»), che mantiene il 2% come regola di base e introduce, dal Salva-casa 2024, soglie maggiorate (3%, 4%, 5%, 6%) per gli interventi anteriori al 24 maggio 2024 in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare. Le tolleranze costruttive non costituiscono violazione edilizia e sono dichiarate dal tecnico abilitato nelle istanze edilizie e nelle dichiarazioni di stato legittimo.
Posso sanare una parziale difformità con l’accertamento di conformità?
Sì, se sussistono i presupposti. Per le opere soggette a permesso di costruire si applica l’art. 36 TUE: occorre che le opere siano conformi alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria (cd. doppia conformità). Il Salva-casa 2024 ha introdotto l’art. 36-bis TUE con una disciplina più favorevole per gli interventi soggetti a SCIA: la conformità è richiesta solo al momento della presentazione della domanda. Se l’accertamento è accolto, l’abuso è sanato e si paga il contributo di costruzione integrativo + oblazione, evitando le sanzioni dell’art. 34.