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Art. 26 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Dichiarazione di inagibilità
In vigore dal 30/06/2003
luglio 1934, n. 1265, art. 222) 1. La presentazione della segnalazione certificata (1) di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265. Note: (1) Le parole “La presentazione della segnalazione certificata” sono state sostituite alle precedenti “Il rilascio del certificato” dall’art. 3, comma 1, lett. k), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. TITOLO IV – VIGILANZA SULL’ATTIVITA’ URBANISTICO EDILIZIA, RESPONSABILITA’ E SANZIONI CAPO I – VIGILANZA SULL’ATTIVITA’ URBANISTICO-EDILIZIA E RESPONSABILITA’
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L’art. 26 del Testo Unico Edilizia è una norma breve ma di grande rilievo sistematico: chiarisce che la presentazione della segnalazione certificata di agibilità non chiude definitivamente il discorso sull’idoneità abitativa dell’immobile. Resta infatti impregiudicato il potere autoritativo dell’amministrazione sanitaria di dichiarare l’inagibilità, ai sensi dell’art. 222 del R.D. 27 luglio 1934 n. 1265 (Testo Unico delle Leggi Sanitarie). Il professionista deve quindi sempre tenere presente questo doppio binario: la SCA è uno strumento di responsabilizzazione del privato e di semplificazione, ma non sterilizza i poteri pubblici di tutela della salute.
Il riferimento all’art. 222 R.D. 1265/1934
L’art. 222 del Testo Unico delle Leggi Sanitarie attribuisce al Sindaco il potere di dichiarare inabitabili le case o parti di esse che siano riconosciute inadatte all’abitazione per ragioni di igiene, oscurità, umidità, mancanza di acqua potabile o di scarichi adeguati, in pendenza di pericoli per la salute pubblica. Il provvedimento ordina lo sgombero e impone i lavori necessari per ripristinare la salubrità, oppure, nei casi più gravi, la demolizione. La dichiarazione di inabitabilità è atto amministrativo unilaterale, autoritativo, che presuppone una valutazione tecnica dell’ASL e si traduce in un’ordinanza sindacale ai sensi degli artt. 50 e 54 del TUEL (D.Lgs. 267/2000).
Come si coordina con la SCA
La sequenza tipica è la seguente: il proprietario presenta la SCA ex art. 24, attestando i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità. Da quel momento può utilizzare l’immobile. Se però, in un momento successivo (settimane, mesi o anni dopo), si verifica una condizione di insalubrità sopravvenuta, infiltrazioni gravi, presenza di muffe estese, malfunzionamento degli impianti di smaltimento, ecc., il Sindaco, su segnalazione dell’ASL o dei vigili sanitari, può intervenire con ordinanza dichiarando l’inagibilità totale o parziale. La SCA originaria non costituisce «scudo»: l’agibilità non è un certificato di immortalità sanitaria, ma una fotografia delle condizioni al momento della presentazione.
Inagibilità totale o parziale
L’art. 26 e l’art. 222 R.D. 1265/1934 ammettono la dichiarazione di inagibilità anche di sole parti dell’edificio. È frequente in condomini dove un appartamento al piano seminterrato risulti inagibile per umidità, mentre il resto dell’edificio mantiene piena agibilità. Il provvedimento sindacale deve indicare con precisione le parti colpite e gli interventi necessari per ripristinare la salubrità, oppure, se irreversibili, la demolizione delle porzioni interessate.
Riflessi sui contratti e sui rapporti civili
La dichiarazione di inagibilità ha effetti diretti sui rapporti civilistici. In materia di locazione, l’inagibilità sopravvenuta integra impossibilità sopravvenuta della prestazione (artt. 1463 e 1467 c.c.) o vizio della cosa locata (art. 1578 c.c.), legittimando la risoluzione o la riduzione del canone. In materia di compravendita, l’inagibilità nascosta al momento del contratto può integrare vizio della cosa venduta (art. 1490 c.c.) con facoltà di azione redibitoria o estimatoria. Sul piano fiscale, l’immobile dichiarato inagibile può accedere a riduzioni IMU se sussistono le condizioni di legge.
Il rapporto con i poteri di vigilanza edilizia
Va distinta la dichiarazione di inagibilità ex art. 222 R.D. 1265/1934 (di matrice igienico-sanitaria) dai poteri di vigilanza edilizia previsti dall'art. 27 TUE e dalle conseguenti ordinanze di demolizione di opere abusive. La prima riguarda condizioni di salubrità e idoneità all’abitazione di immobili anche legittimi; la seconda colpisce abusi edilizi a prescindere dall’idoneità abitativa. Possono coesistere: un edificio abusivo può essere anche insalubre, e in tal caso si applicano cumulativamente entrambe le discipline.
Caso pratico
Tizio acquista un appartamento da Caio, il quale aveva regolarmente presentato la SCA cinque anni prima. Dopo il rogito, Tizio scopre gravi infiltrazioni nei muri perimetrali e diffusa presenza di muffe da umidità di risalita. L’ASL, attivata dall’amministratore di condominio, redige verbale di insalubrità. Il Sindaco emette ordinanza di inagibilità parziale ai sensi dell’art. 222 R.D. 1265/1934, ordinando lo sgombero e gli interventi di risanamento. Tizio può: a) chiedere a Caio l’azione redibitoria o estimatoria ex art. 1490 c.c. se i vizi erano occulti al momento dell’acquisto; b) eseguire i lavori prescritti e poi presentare nuova SCA ex art. 24, comma 7-bis, in assenza di lavori sostanzialmente edilizi (o ex art. 24, comma 2, lett. c, se gli interventi sono significativi); c) accedere alle riduzioni IMU per fabbricato inagibile fintanto che permanga la condizione.
Coordinamento con il regolamento edilizio comunale
Molti regolamenti edilizi comunali prevedono procedure più dettagliate per la dichiarazione di inagibilità, con istruttoria affidata all’ufficio igiene del Comune o ad analoga struttura, sopralluoghi congiunti ASL/UTC e termini per la regolarizzazione. Il professionista deve quindi sempre verificare il regolamento locale, oltre alle norme statali e regionali.
Domande frequenti
Cosa stabilisce l’art. 26 TUE?
L’art. 26 stabilisce che la presentazione della segnalazione certificata di agibilità ex art. 24 TUE non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’art. 222 del R.D. 1265/1934 (Testo Unico delle Leggi Sanitarie). In altre parole, l’agibilità asseverata dal proprietario non è un atto definitivo: in qualunque momento il Sindaco, su istruttoria dell’ASL, può dichiarare inagibile un immobile se ne riscontra l’insalubrità o l’inidoneità all’abitazione.
Chi può dichiarare inagibile un edificio?
La dichiarazione di inagibilità è atto del Sindaco ai sensi dell’art. 222 del R.D. 1265/1934, sulla base dell’istruttoria tecnica dell’ASL competente o dell’ufficio igiene comunale. Il provvedimento è un’ordinanza sindacale, riconducibile ai poteri ex artt. 50 e 54 TUEL, e può ordinare lo sgombero, gli interventi di risanamento o, nei casi più gravi, la demolizione. È un atto amministrativo autoritativo, impugnabile davanti al TAR.
Cosa succede se l’inagibilità viene dichiarata dopo aver presentato la SCA?
L’inagibilità sopravvenuta sospende la possibilità di utilizzo dell’immobile. La SCA originaria non costituisce scudo: attesta le condizioni al momento della presentazione, ma non immunizza da accertamenti successivi. Il proprietario deve eseguire gli interventi di risanamento prescritti dall’ordinanza sindacale e, se gli interventi incidono sulle condizioni del comma 1 dell’art. 24, presentare nuova SCA. Sul piano fiscale, l’immobile dichiarato inagibile può accedere a riduzioni IMU per il periodo di inutilizzabilità.
L’inagibilità può riguardare solo parti dell’edificio?
Sì. L’art. 26 TUE e l’art. 222 R.D. 1265/1934 ammettono espressamente la dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso. È frequente nei condomini dove specifiche unità (tipicamente seminterrati con problemi di umidità) risultino insalubri mentre il resto dell’edificio mantiene piena agibilità. L’ordinanza deve indicare con precisione le porzioni interessate e gli interventi necessari per il ripristino, salva la facoltà di disporre la demolizione se i vizi sono irreversibili.
Posso opporre la SCA presentata per contestare l’inagibilità?
No. La SCA è atto del privato che attesta le condizioni di idoneità al momento della presentazione, non un giudicato sull’agibilità futura dell’immobile. L’art. 26 TUE è esplicito nell’affermare che la presentazione non impedisce l’esercizio del potere autoritativo di inagibilità. Il proprietario può però impugnare l’ordinanza sindacale davanti al TAR per vizi di motivazione, di istruttoria o di proporzionalità (es. inagibilità totale dichiarata per un vizio circoscritto e facilmente sanabile).