Art. 24 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Agibilità
In vigore dal 30/06/2003
1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale (2) valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonchè la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata. 2. Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1. 3. La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464. 4. Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche: a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purchè funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonchè collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; b) singole unità immobiliari, purchè siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale. 5. La segnalazione certificata di cui ai commi da 1 a 4 è corredata dalla seguente documentazione: a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1; b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori; c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonchè all’articolo 82; d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale; e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi; e-bis) attestazione di ‘edificio predisposto alla banda ultra largà, rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all’articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3. (3) 5 bis. Nelle more della definizione dei requisiti di cui all’articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell’acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienicosanitarie nelle seguenti ipotesi: a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri; b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone. (4) DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 25 37 5 ter. L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni: a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie; b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari. (4) 5 quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente. (4) 6. L’utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5. Si applica l’articolo 19, commi 3 e 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241. 7. Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell’ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell’ispezione delle opere realizzate. 7 bis. La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione. (5) Note: (1) Articolo sostituito dall’art. 3, comma 1, lett. i), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. Testo precedente: “Art. 24 [Certificato di agibilità (regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, articoli 220; 221, comma 2, come modificato dall’art. 70, decreto legislativo 30 dicembre 1999, n. 507; decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, articoli 107 e 109; legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 52, comma 1)]. – 1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. 2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1. 3. Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività ola denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro. 4. Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell’articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni. 4-bis. Il certificato di agibilità può essere richiesto anche: a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purchè funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonchè collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; b) per singole unità immobiliari, purchè siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.” Per le precedenti modifiche si vedano: – l’art. 17, comma 1, lett. o), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164; – il Comunicato 13.11.2001, pubblicato in G.U. 13.11.2001 n. 264; – l’art. 30, comma 1, lett. g), DL 21.6.2013 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 9.8.2013 n. 98.. (2) Le parole “e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale” sono state inserite dall’art. 4, comma 1, lett. a), DLgs. 8.11.2021 n. 207, pubblicato in G.U. 9.12.2021 n. 292, S.O. n. 43. (3) Lettera inserita dall’art. 4, comma 1, lett. b), DLgs. 8.11.2021 n. 207, pubblicato in G.U. 9.12.2021 n. 292, S.O. n. 43. (4) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. c-bis), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (5) Comma inserito dall’art. 10, comma 1, lett. n), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120.
In sintesi
L’art. 24 del Testo Unico Edilizia disciplina l’agibilità degli edifici, ossia il presupposto formale per cui un immobile può essere legittimamente utilizzato a fini residenziali, commerciali, produttivi o di altro tipo. Riformato dal D.Lgs. 222/2016 (Decreto SCIA 2), l’istituto ha cambiato natura: non più un certificato rilasciato dal Comune dopo istruttoria, ma una segnalazione certificata di agibilità (SCA) presentata dal proprietario o dall’avente titolo. Successivi interventi (D.Lgs. 207/2021, D.L. 76/2020 e Salva-casa 2024) hanno arricchito ulteriormente la disciplina.
Cosa attesta l’agibilità
Il comma 1 elenca i requisiti la cui sussistenza viene attestata mediante segnalazione certificata: sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati e, ove previsto, rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale (predisposizione alla banda ultra larga). Si attesta inoltre la conformità dell’opera al progetto presentato. L’agibilità non è quindi una mera formalità burocratica, ma una garanzia tecnica multidimensionale che impegna la responsabilità professionale di chi assevera.
Quando va presentata la SCA
Il comma 2 individua tre casi in cui la SCA è obbligatoria entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1. Il punto c) è il più insidioso nella prassi: una ristrutturazione importante che modifichi impianti, distribuzione interna o involucro spesso comporta obbligo di nuova SCA, mentre interventi minori no. Il professionista deve valutare caso per caso, alla luce dell’incidenza concreta sui parametri tutelati.
Sanzione per omissione
Il comma 3 prevede una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro per la mancata presentazione. È una sanzione di importo modesto ma sintomatica: l’inadempienza comporta soprattutto l’impossibilità di utilizzare legittimamente l’immobile, con riflessi su compravendita, locazione, attivazione di utenze, accesso a bonus fiscali.
Agibilità parziale
Il comma 4 ammette la SCA parziale per singoli edifici o porzioni funzionalmente autonomi, e per singole unità immobiliari, purché completate e collaudate le parti strutturali connesse, certificati gli impianti, completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali. È uno strumento prezioso per cantieri complessi (es. edifici a torre, complessi residenziali a stralci) che permette di iniziare l’utilizzo prima del completamento dell’intero intervento.
Documentazione: cosa allegare
Il comma 5 elenca la documentazione che corredi la SCA: a) asseverazione del direttore dei lavori (o, in mancanza, di un professionista abilitato) sulla sussistenza delle condizioni del comma 1; b) certificato di collaudo statico ex art. 67 (o dichiarazione di regolare esecuzione del DL per gli interventi minori del comma 8-bis); c) conformità delle opere alla normativa su accessibilità e barriere architettoniche (artt. 77 e 82, e quindi L. 13/1989, DM 236/1989, DPR 503/1996); d) estremi dell’avvenuto accatastamento; e) dichiarazione di conformità degli impianti dell’impresa installatrice ex DM 37/2008 (o certificato di collaudo); e-bis) attestazione di edificio predisposto alla banda ultra larga ex DM 37/2008 e Guide CEI 306-2, 306-22, 64-100.
Le novità del Salva-casa 2024 sui requisiti igienico-sanitari
I commi 5-bis, 5-ter, 5-quater, introdotti dal D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024, costituiscono una novità di forte impatto pratico. Nelle more della definizione dei requisiti unitari ex art. 20, comma 1-bis, il progettista può asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie anche in deroga ai limiti tradizionali, in due ipotesi: a) locali con altezza minima inferiore a 2,70 m (limite storico) fino a 2,40 m; b) monolocali con superficie inferiore a 28 mq (per una persona) fino a 20 mq, o inferiore a 38 mq (per due persone) fino a 28 mq. La deroga è subordinata al rispetto del requisito di adattabilità ex DM 236/1989 e ad almeno una di due condizioni: l’immobile è in edificio sottoposto a recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario, oppure il progetto prevede soluzioni alternative (maggiore superficie complessiva, ventilazione naturale ottimizzata) che garantiscano comunque idonee condizioni. È una rivoluzione silenziosa che apre alla riconversione abitativa di locali storicamente non utilizzabili come abitazioni e amplia l’offerta di micro-alloggi in centri storici.
Effetti della SCA: utilizzo immediato
Il comma 6 stabilisce che l’utilizzo delle costruzioni può iniziare dalla data di presentazione della SCA corredata della documentazione del comma 5. Si applicano i commi 3 e 6-bis dell’art. 19 L. 241/1990: l’amministrazione ha 60 giorni per controlli e per ordinare conformazione o cessazione, salvo poter intervenire in autotutela successivamente solo in presenza di interessi pubblici prevalenti.
Controlli e SCA in immobili senza agibilità storica
Il comma 7 lascia a Regioni, Province autonome, Comuni e Città metropolitane la disciplina dei controlli, anche a campione e con ispezioni in sito. Il comma 7-bis, introdotto dal D.L. 76/2020, prevede che la SCA possa essere presentata in assenza di lavori per immobili legittimamente realizzati ma privi di agibilità, secondo i requisiti definiti con DM (ad oggi non ancora integralmente emanato): è uno strumento per regolarizzare situazioni storiche, tipiche di edifici degli anni '50-'70 mai dotati di certificato di abitabilità.
Caso pratico
Tizio termina i lavori di una nuova villetta unifamiliare il 10 marzo. Entro il 25 marzo deve presentare la SCA al SUE, allegando l’asseverazione del DL Caio, il collaudo statico, l’attestazione di accessibilità (anche se trattasi di abitazione monofamiliare, vale il requisito di adattabilità ex DM 236/1989), gli estremi dell’accatastamento, le dichiarazioni di conformità impianti elettrici, idraulici, termici e l’attestazione banda ultra larga. Da quel giorno può occupare l’immobile e attivare le utenze, salvo controllo postumo del Comune entro 60 giorni. Se invece Tizio omette la SCA e si insedia comunque, oltre alla sanzione pecuniaria rischia contestazioni in sede di compravendita futura, contenziosi sulle utenze e blocco di eventuali bonus fiscali.
Pronunce della Corte Costituzionale
Sentenza n. 189/2015
Illegittimita' costituzionale parziale
La Consulta ha dichiarato incostituzionale la norma regionale che esonerava da agibilita' interventi sottoposti a SCIA o DIA, in contrasto con l'art. 24 DPR 380/2001. Il certificato di agibilita' costituisce principio fondamentale in materia di governo del territorio e le Regioni non possono restringerne il perimetro applicativo.
Consulta la pronuncia su www.cortecostituzionale.itDomande frequenti
Cos'è la segnalazione certificata di agibilità (SCA)?
È l’atto con cui il proprietario o il titolare del titolo edilizio attesta che l’immobile possiede le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e, ove previsto, infrastrutturazione digitale, oltre alla conformità dell’opera al progetto. Dal D.Lgs. 222/2016 ha sostituito il vecchio certificato di agibilità: non c'è più un atto rilasciato dal Comune, ma una segnalazione asseverata da professionista abilitato. L’utilizzo dell’immobile è legittimo dalla presentazione della SCA, salvo controllo postumo dell’amministrazione entro 60 giorni.
Quando devo presentare la SCA?
Va presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura per: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire su sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico. Per le ristrutturazioni significative la valutazione va fatta caso per caso: se l’intervento incide sui parametri del comma 1 occorre nuova SCA, altrimenti basta documentare la conformità nei titoli edilizi originari.
Posso presentare un’agibilità parziale?
Sì. Il comma 4 dell’art. 24 ammette la SCA parziale per singoli edifici o porzioni funzionalmente autonomi e per singole unità immobiliari. Le condizioni sono: completamento e collaudo delle opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento, completamento e collaudo delle parti strutturali connesse, certificazione degli impianti delle parti comuni, completamento delle parti comuni dichiarate funzionali. È uno strumento utile per cantieri complessi a stralci, che permette di iniziare l’utilizzo delle parti completate.
Cosa cambia con il Salva-casa 2024 sui requisiti igienico-sanitari?
Il D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024 ha introdotto i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater che consentono al progettista di asseverare la conformità anche in deroga ai limiti tradizionali. In particolare, locali con altezza interna fino a 2,40 m (in luogo dei 2,70 m storici) e monolocali fino a 20 mq per una persona o 28 mq per due. La deroga richiede il rispetto del requisito di adattabilità ex DM 236/1989 e che l’immobile sia oggetto di recupero edilizio o che il progetto preveda soluzioni alternative idonee (maggiori superfici, ventilazione naturale ottimizzata). Si apre così alla riconversione abitativa di locali finora inutilizzabili.
Cosa rischio se uso l’immobile senza presentare la SCA?
L’art. 24, comma 3, prevede una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro per la mancata presentazione. Le conseguenze pratiche sono però ben più rilevanti: l’immobile risulta privo di agibilità, con problemi nell’attivazione delle utenze, nella stipula di contratti di locazione, nella vendita e nell’accesso a bonus fiscali (l’agibilità è spesso documento richiesto). Inoltre, se l’utilizzo è proseguito nonostante l’assenza di requisiti sostanziali (es. impianti non a norma), possono attivarsi responsabilità penali e civili in caso di sinistri.