Art. 20 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Procedimento per il rilascio del permesso di costruire
In vigore dal 30/06/2003
1. La domanda per il rilascio del permesso di costruire, sottoscritta da uno dei soggetti legittimati ai sensi dell’articolo 11, va presentata allo sportello unico corredata da un’attestazione concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali richiesti […] (2), e quando ne ricorrano i presupposti, dagli altri documenti previsti dalla parte II. La domanda è accompagnata da una dichiarazione del progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti, e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie […](3), alle norme relative all’efficienza energetica. 1 bis. Con decreto del Ministro della salute, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata, entro 90 giorni dall’entrata in vigore della presente disposizione, sono definiti i requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici.(4) 2. Lo sportello unico comunica entro dieci giorni al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento ai sensi degli articoli 4 e 5 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni. L’esame delle domande si svolge secondo l’ordine cronologico di presentazione. 3. Entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento cura l’istruttoria e (5) formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento richiesto. Qualora sia necessario acquisire ulteriori atti di assenso, comunque denominati, resi da amministrazioni diverse, si procede ai sensi degli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. (6) 4. Il responsabile del procedimento, qualora ritenga che ai fini del rilascio del permesso di costruire sia necessario apportare modifiche di modesta entità rispetto al progetto originario, può, nello stesso termine di cui al comma 3, richiedere tali modifiche, illustrandone le ragioni. L’interessato si pronuncia sulla richiesta di modifica entro il termine fissato e, in caso di adesione, è tenuto ad integrare la documentazione nei successivi quindici giorni. La richiesta di cui al presente comma sospende, fino al relativo esito, il decorso del termine di cui al comma 3. 5. Il termine di cui al comma 3 può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro trenta giorni dalla presentazione della domanda, esclusivamente per la motivata richiesta di documenti che integrino o completino la documentazione presentata e che non siano già nella disponibilità dell’amministrazione o che questa non possa acquisire autonomamente. In tal caso, il termine ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa. 5 bis. […] (7) 6. Il provvedimento finale, che lo sportello unico provvede a notificare all’interessato, è adottato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio, entro il termine di trenta giorni dalla proposta di cui al DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 20 28 comma 3. Qualora sia indetta la conferenza di servizi di cui al medesimo comma (8), la determinazione motivata di conclusione del procedimento, assunta nei termini di cui agli articoli 14 e seguenti (9) della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni, è, ad ogni effetto, titolo per la realizzazione dell’intervento. Il termine di cui al primo periodo è fissato in quaranta giorni con la medesima decorrenza qualora il dirigente o il responsabile del procedimento abbia comunicato all’istante i motivi che ostano all’accoglimento della domanda, ai sensi dell’articolo 10-bis della citata legge n. 241 del 1990, e successive modificazioni. Dell’avvenuto rilascio del permesso di costruire è data notizia al pubblico mediante affissione all’albo pretorio. Gli estremi del permesso di costruire sono indicati nel cartello esposto presso il cantiere, secondo le modalità stabilite dal regolamento edilizio. (10) 7. I termini di cui ai commi 3 e 5 sono raddoppiati nei soli casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento. (11) 8. Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso […] (12). Qualora l’immobile oggetto della domanda di permesso di costruire sia soggetto a vincoli di assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, si applicano le disposizioni di cui agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241, salva la formazione del silenzio assenso sulla domanda di permesso di costruire nel caso in cui per il medesimo intervento siano stati già acquisiti e siano in corso di validità i relativi provvedimenti formali di autorizzazione, nulla osta o altri atti di assenso, comunque denominati, previsti dalla normativa vigente e rilasciati dall’autorità preposta alla cura dei predetti interessi sugli elaborati progettuali oggetto della domanda di permesso di costruire. (13) Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti. (14) 9. […] (15) 10. […] (16) 11. Il termine per il rilascio del permesso di costruire per gli interventi di cui all’articolo 22, comma 7, è di settantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda. 12. Fermo restando quanto previsto dalla vigente normativa in relazione agli adempimenti di competenza delle amministrazioni statali coinvolte, sono fatte salve le disposizioni contenute nelle leggi regionali che prevedano misure di ulteriore semplificazione e ulteriori riduzioni di termini procedimentali. 13. Ove il fatto non costituisca più grave reato, chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni o asseverazioni di cui al comma 1, dichiara o attesta falsamente l’esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al medesimo comma è punito con la reclusione da uno a tre anni. In tali casi, il responsabile del procedimento informa il competente ordine professionale per l’irrogazione delle sanzioni disciplinari. Note: (1) Articolo sostituito dall’art. 5, comma 2, lett. a), n. 3), DL 13.5.2011 n. 70, convertito, con modificazioni, dalla L. 12.7.2011 n. 106. Testo precedente: “Art. 20 [Procedimento per il rilascio del permesso di costruire (decreto-legge 5 ottobre 1993, n. 398, art. 4, commi 1, 2, 3 e 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 dicembre 1993, n. 493)]. – 1. La domanda per il rilascio del permesso di costruire, sottoscritta da uno dei soggetti legittimati ai sensi dell’articolo 11, va presentata allo sportello unico corredata da un’attestazione concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio, e quando ne ricorrano i presupposti, dagli altri documenti previsti dalla parte II, nonchè da un’autocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nel caso in cui il progetto riguardi interventi di edilizia residenziale ovvero la verifica in ordine a tale conformità non comporti valutazioni tecnico-discrezionali. 2. Lo sportello unico comunica entro dieci giorni al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento ai sensi degli articoli 4 e 5 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni. L’esame delle domande si svolge secondo l’ordine cronologico di presentazione. 3. Entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento cura l’istruttoria, acquisisce, avvalendosi dello sportello unico, i prescritti pareri dagli uffici comunali, nonchè i pareri di cui all’articolo 5, comma 3, sempre che gli stessi non siano già stati allegati alla domanda dal richiedente e, valutata la conformità del progetto alla normativa vigente, formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento richiesto. 4. Il responsabile del procedimento, qualora ritenga che ai fini del rilascio del permesso di costruire sia necessario apportare modifiche di modesta entitarispetto al progetto originario, può, nello stesso termine di cui al comma 3, richiedere tali modifiche, illustrandone le ra- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 20 29 gioni. L’interessato si pronuncia sulla richiesta di modifica entro il termine fissato e, in caso di adesione, è tenuto ad integrare la documentazione nei successivi quindici giorni. La richiesta di cui al presente comma sospende, fino al relativo esito, il decorso del termine di cui al comma 3. 5. Il termine di cui al comma 3 può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla presentazione della domanda, esclusivamente per la motivata richiesta di documenti che integrino o completino la documentazione presentata e che non siano già nella disponibilità dell’amministrazione o che questa non possa acquisire autonomamente. In tal caso, il termine ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa. 6. Nell’ipotesi in cui, ai fini della realizzazione dell’intervento, sia necessario acquisire atti di assenso, comunque denominati, di altre amministrazioni, diverse da quelle di cui all’articolo 5, comma 3, il competente ufficio comunale convoca una conferenza di servizi ai sensi degli articoli 14, 14-bis, 14-ter, 14-quater della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni. Qualora si tratti di opere pubbliche incidenti su beni culturali, si applica l’articolo 25 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490. 7. Il provvedimento finale, che lo sportello unico provvede a notificare all’interessato, è adottato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio, entro quindici giorni dalla proposta di cui al comma 3, ovvero dall’esito della conferenza di servizi di cui al comma 6. Dell’avvenuto rilascio del permesso di costruire è data notizia al pubblico mediante affissione all’albo pretorio. Gli estremi del permesso di costruire sono indicati nel cartello esposto presso il cantiere, secondo le modalità stabilite dal regolamento edilizio. 8. I termini di cui ai commi 3 e 5 sono raddoppiati per i comuni con più di 100.000 abitanti, nonchè per i progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento. 9. Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-rifiuto. 10. Il procedimento previsto dal presente articolo si applica anche al procedimento per il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici, a seguito dell’approvazione della deliberazione consiliare di cui all’articolo 14. 10-bis. Il termine per il rilascio del permesso di costruire per gli interventi di cui all’articolo 22, comma 7, è di sessanta giorni dalla data di presentazione della domanda.“ In precedenza il comma 10-bis era stato inserito dall’art. 1, comma 1, DLgs. 27.12.2002 n. 301, pubblicato in G.U. 21.1.2003 n. 16. (2) Le parole “dal regolamento edilizio” sono state soppresse dall’art. 13, comma 2, lett. d), n. 1), DL 22.6.2012 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 7.8.2012 n. 134. (3) Le parole “nel caso in cui la verifica in ordine a tale conformità non comporti valutazioni tecnico-discrezionali” sono state soppresse dall’art. 3, comma 1, lett. d), n. 1), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. (4) Comma inserito dall’art. 3, comma 1, lett. d), n. 2), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. (5) Le parole “, acquisisce, avvalendosi dello sportello unico, secondo quanto previsto all’articolo 5, comma 3, i prescritti pareri e gli atti di assenso eventualmente necessari […] e, valutata la conformità del progetto alla normativa vigente,“ sono state soppresse dall’art. 2, comma 1, lett. b), n. 1), punto a), DLgs. 30.6.2016 n. 127, pubblicato in G.U. 13.7.2016 n. 162. Per le precedenti modifiche si veda l’art. 13, comma 2, lett. d), n. 2), DL 22.6.2012 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 7.8.2012 n. 134. (6) Periodo inserito dall’art. 2, comma 1, lett. b), n. 1), punto b), DLgs. 30.6.2016 n. 127, pubblicato in G.U. 13.7.2016 n. 162. (7) Comma abrogato dall’art. 2, comma 1, lett. b), n. 2), DLgs. 30.6.2016 n. 127, pubblicato in G.U. 13.7.2016 n. 162. Testo precedente: “Se entro il termine di cui al comma 3 non sono intervenute le intese, i concerti, i nulla osta o gli assensi, comunque denominati, delle altre amministrazioni pubbliche, o è intervenuto il dissenso di una o più amministrazioni interpellate, qualora tale dissenso non risulti fondato sull’assoluta incompatibilità dell’intervento, il responsabile dello sportello unico indice la conferenza di servizi ai sensi degli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni. Le amministrazioni che esprimono parere positivo possono non intervenire alla conferenza di servizi e trasmettere i relativi atti di assenso, dei quali si tiene conto ai fini dell’individuazione delle posizioni prevalenti per l’adozione della determinazione motivata di conclusione del procedimento, di cui all’articolo 14-ter, comma 6-bis, della citata legge n. 241 del 1990, e successive modificazioni.“. In precedenza, tale comma era stato inserito dall’art. 13, comma 2, lett. d), n. 3), DL 22.6.2012 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 7.8.2012 n. 134. (8) Le parole “medesimo comma” sono state sostituite alle precedenti “comma 5-bis” dall’art. 2, comma 1, lett. b), n. 3), DLgs. 30.6.2016 n. 127, pubblicato in G.U. 13.7.2016 n. 162. (9) Le parole “14 e seguenti” sono state sostituite alle precedenti “da 14 a 14-ter” dall’art. 2, comma 1, lett. b), n. 3), DLgs. 30.6.2016 n. 127, pubblicato in G.U. 13.7.2016 n. 162. (10) Comma sostituito dall’art. 13, comma 2, lett. d), n. 4), DL 22.6.2012 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 7.8.2012 n. 134. Testo precedente: “Il provvedimento finale, che lo sportello unico provvede a notificare all’interessato, è adottato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio, entro il termine di trenta giorni dalla proposta di cui al comma 3, ovvero dall’esito della conferenza di servizi di cui all’articolo 5, comma 4. Il termine di cui al primo periodo del presente comma è fissato in quaranta giorni con la medesima decorrenza qualora il dirigente o il responsabile del procedimento abbia comunicato all’istante i motivi che ostano all’accoglimento della domanda, ai sensi dell’articolo 10-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241 e successive modificazioni. Dell’avvenuto rilascio del permesso di costruire è data notizia al pubblico mediante affissione all’albo pretorio. Gli estremi del permesso di costruire sono indicati nel cartello esposto presso il cantiere, secondo le modalità stabilite dal regolamento edilizio.“. (11) Comma sostituito dall’art. 17, comma 1, lett. i), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. Testo precedente: “I termini di cui ai commi 3 e 5 sono raddoppiati per i comuni con più di 100.000 abitanti, nonchè per i progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento.“. (12) Le parole “, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241” sono state soppresse dall’art. 40, comma 1, lett. a), L. 2.12.2025 n. 182, pubblicata in G.U. 3.12.2025 n. 281. Per le precedenti modifiche si vedano: – l’art. 2, comma 1, lett. b), n. 4), DLgs. 30.6.2016 n. 127, pubblicato in G.U. 13.7.2016 n. 162; – l’art. 54, comma 1, lett. e), L. 28.12.2015 n. 221, pubblicata in G.U. 18.1.2016 n. 13. (13) Periodo inserito dall’art. 40, comma 1, lett. b), L. 2.12.2025 n. 182, pubblicata in G.U. 3.12.2025 n. 281. (14) Periodo inserito dall’art. 10, comma 1, lett. i), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. (15) Comma abrogato dall’art. 2, comma 1, lett. b), n. 5), DLgs. 30.6.2016 n. 127, pubblicato in G.U. 13.7.2016 n. 162. Testo precedente: “Qualora l’immobile oggetto dell’intervento sia sottoposto a vincoli di assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, il termine di cui al comma 6 decorre dal rilascio del relativo atto di assenso, il procedimento è concluso con l’adozione di un provvedimento espresso e si applica quanto previsto dall’articolo 2 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni. In caso di diniego dell’atto di assenso, eventualmente acquisito in conferenza di servizi, decorso il termine per l’adozione del provvedimento finale, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende respinta. Il responsabile del procedimento trasmette al richiedente il provvedimento di diniego dell’atto di assenso entro cinque giorni dalla data in cui è acquisito agli atti, con le indicazioni di cui all’articolo DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 21-22 30 3, comma 4, della legge 7 agosto 1990, n. 241. Per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, resta fermo quanto previsto dall’articolo 146, comma 9, del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e successive modificazioni.“. Per le precedenti modifiche si vedano: – l’art. 54, comma 1, lett. e), L. 28.12.2015 n. 221, pubblicata in G.U. 18.1.2016 n. 13; – l’art. 30, comma 1, lett. d), n. 2), DL 21.6.2013 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 9.8.2013 n. 98. (16) Comma abrogato dall’art. 30, comma 1, lett. d), n. 3), DL 21.6.2013 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 9.8.2013 n. 98. Testo precedente: “Qualora l’immobile oggetto dell’intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela non compete all’amministrazione comunale, il competente ufficio comunale acquisisce il relativo assenso nell’ambito della conferenza di servizi di cui al comma 5-bis. In caso di esito non favorevole, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-rifiuto.“. In precedenza, tale comma era stato sostituito dall’art. 13, comma 2, lett. d), n. 5), DL 22.6.2012 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 7.8.2012 n. 134.
In sintesi
L’articolo 20 del Testo Unico Edilizia disciplina il procedimento amministrativo che porta al rilascio del permesso di costruire, il titolo edilizio piu pesante e formalizzato del nostro ordinamento. La sua importanza pratica e enorme: dalla corretta gestione di questo iter dipendono i tempi del cantiere, le responsabilita del committente e del professionista incaricato, e la stessa validita giuridica dell’opera realizzata. Il professionista che assiste il cliente deve conoscere a memoria i tempi, le interruzioni, le sospensioni e gli effetti del silenzio dell’amministrazione, perche un errore in questa fase si traduce in mesi di ritardo o, peggio, nella necessita di rifare tutto da capo.
La norma vigente e il frutto di numerose stratificazioni normative: il testo originario del 2001 e stato sostituito integralmente dal D.L. 70/2011 (decreto Sviluppo), poi modificato dal D.L. 83/2012 (Sviluppo-bis), dal D.L. 133/2014 (Sblocca Italia), dal D.Lgs. 127/2016 (riforma conferenza di servizi), dal D.L. 76/2020 (Semplificazioni) e da ultimo dalla L. 182/2025 che ha innovato la disciplina del silenzio-assenso anche per gli immobili soggetti a vincolo.
La domanda e i suoi requisiti (comma 1)
La domanda di permesso di costruire deve essere sottoscritta da uno dei soggetti legittimati ai sensi dell'art. 11 TUE (proprietario, titolare di altro diritto reale di godimento, soggetto delegato dal proprietario, locatario per opere di particolare urgenza, etc.) e presentata allo sportello unico per l’edilizia (SUE) del Comune competente. Devono essere allegati:
L’asseverazione e l’atto piu delicato: il progettista assume responsabilita penale ai sensi del successivo comma 13 (reclusione da 1 a 3 anni per false dichiarazioni). Si tratta di un onere significativo che giustifica l’attenzione che ogni studio professionale dedica alla redazione dell’atto.
Comunicazione del responsabile del procedimento (comma 2)
Entro 10 giorni dalla presentazione della domanda, lo sportello unico comunica al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento ai sensi degli artt. 4 e 5 della L. 241/1990. L’esame delle domande segue rigorosamente l'ordine cronologico di presentazione: principio importante per evitare favoritismi e contenzioso.
Il professionista che presenta una domanda dovrebbe sempre verificare a stretto giro la comunicazione del nome del RUP, perche da quel momento ha un interlocutore istituzionale nominato e tracciabile per ogni successiva interlocuzione.
Istruttoria e proposta del responsabile (comma 3)
Entro 60 giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento cura l’istruttoria e formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento. Se devono essere acquisiti atti di assenso di altre amministrazioni (sovrintendenza, ASL, vigili del fuoco, ARPA), si procede mediante conferenza di servizi ai sensi degli artt. 14 ss. L. 241/1990, generalmente in modalita simultanea sincrona o asincrona telematica.
La conferenza di servizi e oggi lo strumento ordinario per il coordinamento degli atti di assenso: si conclude con la determinazione motivata di conclusione del procedimento, che a tutti gli effetti vale come permesso di costruire (comma 6, secondo periodo).
Modifiche di modesta entita (comma 4)
Se per il rilascio del PdC sono necessarie modifiche di modesta entita al progetto originario, il responsabile del procedimento puo richiederle nello stesso termine dei 60 giorni, illustrandone le ragioni. L’interessato si pronuncia entro il termine fissato e, se aderisce, integra la documentazione nei successivi 15 giorni. La richiesta di modifiche sospende il decorso del termine fino al relativo esito.
Si tratta di un meccanismo di flessibilita che evita il rigetto «tecnico» della domanda per problemi superabili: il responsabile dialoga con il progettista e arriva al titolo evitando un’inutile riproposizione della pratica.
Interruzione del termine (comma 5)
Il termine di 60 giorni puo essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro 30 giorni dalla presentazione della domanda, ed esclusivamente per la motivata richiesta di documenti che integrino o completino la documentazione presentata e che non siano gia nella disponibilita dell’amministrazione (regola dell’art. 18 L. 241/1990) o che questa non possa acquisire autonomamente. Il termine ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.
La regola dell’unica interruzione e una garanzia importante: il Comune non puo chiedere documenti a piu riprese dilatando indefinitamente i tempi. Se all’esito della prima integrazione emergono nuove esigenze documentali, il dirigente deve adottare il provvedimento finale (anche di rigetto) sulla base degli atti disponibili.
Provvedimento finale (comma 6)
Il provvedimento finale e adottato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio entro 30 giorni dalla proposta del responsabile del procedimento. Se e indetta la conferenza di servizi, la determinazione motivata di conclusione del procedimento ai sensi degli artt. 14 ss. L. 241/1990 vale a tutti gli effetti come titolo per la realizzazione dell’intervento.
Se il dirigente comunica al richiedente i motivi che ostano all’accoglimento della domanda ai sensi dell’art. 10-bis L. 241/1990 (preavviso di rigetto), il termine sale a 40 giorni: 10 in piu per consentire all’interessato di presentare osservazioni e alla amministrazione di valutarle.
Dell’avvenuto rilascio del PdC e data notizia al pubblico mediante affissione all’albo pretorio. Gli estremi del PdC sono indicati nel cartello di cantiere esposto presso il sito dei lavori. La mancata esposizione del cartello e sanzionata dal regolamento edilizio comunale.
Progetti particolarmente complessi (comma 7)
Per progetti particolarmente complessi, secondo motivata risoluzione del responsabile del procedimento, i termini di cui ai commi 3 e 5 sono raddoppiati. Si tratta di una valvola di flessibilita per opere di particolare rilevanza tecnica (grandi insediamenti, edifici a torre, opere con problematiche geotecniche o ambientali significative). Il raddoppio non e automatico: deve essere motivato per iscritto e comunicato all’interessato.
Il silenzio-assenso (comma 8) e la riforma 2025
Il comma 8 e la disposizione piu importante per l’efficacia del procedimento. Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso. Il committente puo dunque iniziare i lavori, salvo l’obbligo di pagamento del contributo di costruzione e il rispetto degli ulteriori adempimenti (cartello di cantiere, comunicazione di inizio lavori al SUE).
La grande novita della L. 2 dicembre 2025, n. 182, e che il silenzio-assenso si forma anche quando l’immobile sia soggetto a vincoli di assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, purche siano gia stati acquisiti e siano in corso di validita i relativi nulla osta o autorizzazioni (autorizzazione paesaggistica, parere della Soprintendenza, etc.) sugli elaborati progettuali oggetto della domanda. Si tratta di una semplificazione molto rilevante: prima della riforma, ogni vincolo bloccava il silenzio-assenso e imponeva il provvedimento espresso.
Per ottenere certezza giuridica, l’interessato puo chiedere allo sportello unico una attestazione del decorso dei termini, da rilasciarsi entro 15 giorni dalla richiesta. L’attestazione e prova preconfezionata del titolo formatosi per silenzio.
Caso pratico: la villa di Tizio
Tizio presenta al Comune domanda di PdC per la costruzione di una villa unifamiliare in zona B, edificabile, non vincolata. La pratica e completa. Lo sportello unico comunica entro 8 giorni il nome del RUP. Il responsabile del procedimento, dopo 25 giorni, chiede l’integrazione del calcolo strutturale (interruzione del termine ex comma 5). Tizio integra entro 10 giorni; il termine di 60 giorni ricomincia a decorrere e si conclude dopo altri 60 giorni con la proposta favorevole. Il dirigente rilascia il PdC entro 30 giorni. Tempo totale: circa 130 giorni (60 + interruzione + 60 + 30).
Caso pratico: l’inerzia dell’amministrazione e Caio
Caio presenta una domanda di PdC per ristrutturazione pesante senza vincoli. Trascorrono 90 giorni senza alcuna risposta del Comune. Caio richiede al SUE l’attestazione del silenzio-assenso ex comma 8: entro 15 giorni il SUE rilascia l’attestazione che certifica la formazione del titolo edilizio per silentium. Caio puo iniziare i lavori dopo aver versato il contributo di costruzione (calcolato secondo le tabelle comunali) ed esposto il cartello di cantiere. Resta ferma la possibilita per il Comune di intervenire successivamente in autotutela ex artt. 21-quinquies e 21-nonies L. 241/1990 entro 12 mesi.
Caso pratico: l’immobile vincolato di Sempronio dopo la riforma 2025
Sempronio possiede un edificio in fascia di rispetto fluviale di 150 metri (vincolo paesaggistico ex art. 142 D.Lgs. 42/2004). Presenta domanda di PdC per ristrutturazione, allegando l’autorizzazione paesaggistica gia ottenuta dalla Soprintendenza con parere favorevole valido per 5 anni. Decorsi 90 giorni senza provvedimento, si forma il silenzio-assenso anche sul PdC, ai sensi del nuovo periodo aggiunto al comma 8 dalla L. 182/2025. Prima della riforma sarebbe stato necessario il provvedimento espresso del Comune.
Termine speciale per il PdC alternativo a SCIA (comma 11)
Per gli interventi di cui all’art. 22, comma 7, TUE (PdC volontariamente richiesto in alternativa alla SCIA, ad esempio per accedere ad agevolazioni fiscali o per certezza giuridica) il termine per il rilascio e di 75 giorni dalla presentazione della domanda. Si tratta di una procedura accelerata, giustificata dal fatto che l’opera potrebbe in alternativa essere realizzata con SCIA (titolo a effetto immediato).
Falsita del progettista (comma 13): profili penali
Ove il fatto non costituisca piu grave reato, chiunque, nelle dichiarazioni o asseverazioni di cui al comma 1, dichiara o attesta falsamente l’esistenza dei requisiti o dei presupposti, e punito con la reclusione da 1 a 3 anni. Il responsabile del procedimento informa il consiglio dell’ordine professionale per l’irrogazione delle sanzioni disciplinari. Si tratta di un reato proprio del professionista asseverante, che la giurisprudenza (Cassazione penale, sez. III) qualifica come delitto contro la fede pubblica, con possibilita di concorso di altri reati (truffa aggravata se vi sia lucro, falso ideologico in atto pubblico). Per il professionista che firma un’asseverazione l’attenzione deve essere massima: la responsabilita e personale e non si attenua per il fatto che il committente abbia fornito informazioni inesatte (vige il dovere di verifica diligente).
Pronunce della Corte Costituzionale
Sentenza n. 42/2023
Inammissibilita
Il TAR Lazio aveva sollevato dubbi di legittimita sull'art. 36, comma 3, DPR 380/2001 nella parte in cui prevede il silenzio-rigetto (anziche il silenzio-assenso) per le istanze di accertamento di conformita, con possibile vulnus al diritto di difesa. La Corte ha dichiarato inammissibile la questione per difetto di motivazione sulla non manifesta infondatezza, lasciando comunque aperto il tema del coordinamento tra art. 20 (silenzio-assenso sul permesso ordinario) e art. 36 (silenzio-rigetto in sanatoria).
Consulta la pronuncia su www.cortecostituzionale.itDomande frequenti
Quanto tempo ci vuole per ottenere il permesso di costruire?
Il termine ordinario complessivo e di 90 giorni dalla presentazione della domanda allo sportello unico per l’edilizia (SUE): 60 giorni per l’istruttoria e la proposta del responsabile del procedimento (art. 20, comma 3), piu 30 giorni per il provvedimento finale del dirigente (comma 6). Il termine sale a 100 giorni se il dirigente comunica un preavviso di rigetto ex art. 10-bis L. 241/1990. Per progetti particolarmente complessi i termini sono raddoppiati con motivazione (comma 7). Per il PdC alternativo alla SCIA ex art. 22, comma 7, il termine e di 75 giorni (comma 11). Il termine puo essere interrotto una sola volta entro 30 giorni per richiesta di integrazioni documentali. Decorso inutilmente il termine senza diniego espresso, opera il silenzio-assenso (comma 8): l’interessato puo chiedere al SUE attestazione del titolo formatosi per silentium entro 15 giorni dalla richiesta.
Cosa succede se il Comune non risponde entro i 90 giorni? Si forma il silenzio-assenso?
Si. Il comma 8 dell’art. 20 TUE prevede che, decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso. La grande novita della L. 2 dicembre 2025, n. 182, e che il silenzio-assenso si forma anche quando l’immobile sia soggetto a vincoli (idrogeologico, ambientale, paesaggistico, culturale), purche siano gia stati acquisiti e siano in corso di validita i relativi nulla osta della Soprintendenza o di altre autorita preposte. Per ottenere certezza, l’interessato puo chiedere al SUE una attestazione del decorso dei termini, che il Comune deve rilasciare entro 15 giorni. Resta ferma la possibilita per il Comune di intervenire in autotutela ex artt. 21-quinquies e 21-nonies L. 241/1990 entro 12 mesi (annullamento d'ufficio per ragioni di legittimita).
Il Comune puo chiedere documenti integrativi piu volte? Ogni richiesta interrompe i termini?
No, la richiesta di integrazioni documentali puo essere fatta una sola volta, entro i primi 30 giorni dalla presentazione della domanda (art. 20, comma 5, TUE). La richiesta deve essere motivata e riguardare esclusivamente documenti che integrino o completino la documentazione presentata e che non siano gia nella disponibilita dell’amministrazione (regola del «divieto di aggravio» ex art. 18 L. 241/1990) o che questa non possa acquisire autonomamente da altre amministrazioni. Il termine ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa. Se all’esito della prima integrazione emergono nuove esigenze, il dirigente deve adottare il provvedimento finale (anche di rigetto) sulla base degli atti disponibili. Una eventuale seconda richiesta documentale e illegittima e non sospende il termine, con conseguente possibile formazione del silenzio-assenso al maturare del termine ordinario.
Cosa rischia il progettista che fa una falsa asseverazione nella domanda di PdC?
L’art. 20, comma 13, TUE punisce con la reclusione da 1 a 3 anni chiunque, nelle dichiarazioni, attestazioni o asseverazioni di cui al comma 1, dichiara o attesta falsamente l’esistenza dei requisiti o dei presupposti del titolo, salvo che il fatto non costituisca piu grave reato (es. truffa aggravata, falso ideologico in atto pubblico ex art. 479 c.p.). Si tratta di un reato proprio del progettista asseverante. Il responsabile del procedimento, oltre a ordinare le opportune verifiche, informa il consiglio dell’ordine professionale di appartenenza per l’irrogazione delle sanzioni disciplinari (sospensione, radiazione). La giurisprudenza (Cassazione penale, sez. III) qualifica il delitto come illecito contro la fede pubblica e ribadisce che il dovere di verifica del progettista e personale: non e attenuante il fatto che il committente abbia fornito informazioni inesatte. Si aggiunge la responsabilita civile per i danni patrimoniali subiti dal cliente.
Posso convertire una SCIA in permesso di costruire per accedere a benefici fiscali?
Si, il PdC alternativo alla SCIA e previsto dall’art. 22, comma 7, TUE: il committente puo chiedere il permesso di costruire anche per interventi che ordinariamente sarebbero realizzabili con SCIA. Il vantaggio principale e la certezza giuridica (provvedimento espresso o silenzio-assenso, mentre la SCIA resta soggetta a possibile inibitoria entro 30 giorni); inoltre alcune agevolazioni fiscali storicamente sono state legate al rilascio del PdC. Il termine per il rilascio e ridotto a 75 giorni (anziche 90) ai sensi dell’art. 20, comma 11. La scelta deve essere ponderata: il PdC e oneroso (contributo di costruzione ex artt. 16-19 TUE) anche quando l’intervento sarebbe stato gratuito in regime SCIA, e impone il cartello di cantiere. Va sempre verificata l’effettiva utilita per il caso concreto: in molti casi la SCIA resta lo strumento piu rapido ed economico.