Art. 6 bis D.P.R. 380/2001 (TUE) – Interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata
In vigore dal 30/06/2003
1. Gli interventi non riconducibili all’elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22, sono realizzabili previa comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato all’amministrazione competente, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonchè delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42. 2. L’interessato trasmette all’amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonchè che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori. 3. Per gli interventi soggetti a CILA, ove la comunicazione di fine lavori sia accompagnata dalla prescritta documentazione per la variazione catastale, quest’ultima è tempestivamente inoltrata da parte dell’amministrazione comunale ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate. 4. Le regioni a statuto ordinario: a) possono estendere la disciplina di cui al presente articolo a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dal comma 1; b) disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e prevedendo sopralluoghi in loco. 5. La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione. Note: (1) Articolo inserito dall’art. 3, comma 1, lett. c), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277.
In sintesi
L’articolo 6-bis del Testo Unico Edilizia rappresenta il vero perno del sistema dei titoli abilitativi italiani, anche se nella sistematica del D.P.R. 380/2001 sembra avere un ruolo solo marginale e residuale. La sua collocazione subito dopo l’art. 6 (attività edilizia libera) e prima dell’art. 10 (permesso di costruire) racconta in realtà la storia della semplificazione edilizia italiana: introdotto dal D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222 (cosiddetto «decreto SCIA 2»), questo articolo ha il compito di chiudere il cerchio del cosiddetto «principio di tassativita inversa», secondo il quale tutto cio che non e libero, non richiede SCIA e non richiede permesso di costruire deve comunque essere comunicato all’amministrazione mediante una comunicazione asseverata.
Per il professionista che si confronta quotidianamente con clienti privati, condomini e piccole imprese di costruzione, capire dove finisce l’edilizia libera e dove comincia il regime CILA e dove a sua volta scatta la SCIA o il permesso di costruire e l’esercizio piu delicato di tutta la materia. Sbagliare titolo significa esporsi a contestazioni, sanzioni e, nei casi piu gravi, a responsabilita penali ai sensi dell'art. 44 TUE.
La logica del titolo residuale
Il comma 1 dell’art. 6-bis va letto al contrario: tutti gli interventi che non rientrano negli elenchi degli articoli 6, 10 e 22 sono soggetti a CILA. Si tratta quindi di un titolo «di chiusura del sistema». Il legislatore del 2016, recependo la logica della direttiva servizi e della legge Madia (L. 124/2015), ha voluto evitare che restassero zone grigie: ogni intervento edilizio deve avere un titolo, e se nessuno di quelli espressamente catalogati si attaglia, scatta automaticamente la CILA.
In pratica rientrano tipicamente nel regime CILA: la manutenzione straordinaria leggera che non tocca le parti strutturali e non altera la volumetria (sostituzione di tramezzi interni, rifacimento di impianti, modifica della distribuzione interna senza incidenza statica), il frazionamento e l’accorpamento di unità immobiliari residenziali con opere interne, l’installazione di pompe di calore aria-aria di potenza superiore a 12 kW (sotto tale soglia rientrano nell’edilizia libera ai sensi del D.M. 2 marzo 2018, glossario unico), gli interventi di efficientamento energetico che non modifichino sagoma e prospetti in modo rilevante.
Il ruolo dell’asseverazione tecnica
Il comma 2 e il cuore tecnico della disciplina: la CILA non e una semplice comunicazione. Il committente la trasmette al SUE allegando il progetto (elaborato grafico e relazione) e una asseverazione di un tecnico abilitato, iscritto al proprio albo professionale. Il tecnico assume responsabilita, sotto la propria firma, su quattro profili:
Quest'ultimo requisito e il vero spartiacque rispetto alla SCIA. Se e prevista anche solo la creazione di una nuova apertura su muro portante, la sostituzione di un solaio, l’inserimento di una catena di rinforzo, la CILA non e piu praticabile: serve la SCIA (art. 22) accompagnata, nelle zone sismiche, dal deposito sismico ex artt. 93-94-bis TUE. La giurisprudenza amministrativa e severa: presentare CILA quando andava SCIA equivale, secondo l’orientamento prevalente, a eseguire l’opera in assenza di titolo.
Inizio immediato dei lavori e nessun silenzio-assenso
A differenza della SCIA (dove esiste una finestra di 30 giorni di controllo ex post) e del permesso di costruire (che richiede provvedimento espresso o silenzio-assenso a 90 giorni ai sensi dell’art. 20), la CILA produce effetto immediato: il committente puo iniziare i lavori il giorno stesso della trasmissione telematica. Non occorre attendere alcun riscontro, perche la responsabilita della valutazione di conformita e gia stata assunta dal tecnico asseverante.
Questo regime ha un impatto pratico importante: in caso di lavori urgenti (pensiamo a un intervento di adeguamento impiantistico o a una ridistribuzione interna in vista di una locazione) la CILA permette di partire subito, senza attese. Il rovescio della medaglia e l’esposizione del tecnico: se l’asseverazione e falsa o gravemente erronea, scattano la sanzione penale dell'art. 359 c.p. (esercente un servizio di pubblica necessita) e la segnalazione al consiglio dell’ordine.
La variazione catastale automatica (comma 3)
Il comma 3 introduce una semplificazione spesso sottovalutata: quando la comunicazione di fine lavori CILA e accompagnata dalla documentazione per la variazione catastale (DOCFA), il Comune trasmette automaticamente i dati all’Agenzia delle Entrate. Il committente non deve presentare separatamente la voltura catastale: un meccanismo di «sportello unico de facto» tra edilizia ed estimo che evita doppi adempimenti.
Il ruolo delle Regioni (comma 4)
Il comma 4 attribuisce alle Regioni a statuto ordinario un duplice potere: ampliare l’elenco degli interventi assoggettabili a CILA (lett. a) e disciplinare le modalita di controllo, anche a campione e con sopralluoghi (lett. b). Diverse Regioni hanno esercitato questa potesta: la Lombardia (L.R. 12/2005), il Veneto (L.R. 14/2019), l’Emilia-Romagna (L.R. 15/2013), la Toscana (L.R. 65/2014) hanno emanato discipline integrative. Il professionista deve quindi sempre verificare la normativa regionale prima di scegliere il titolo.
I controlli sono in genere effettuati su un campione del 10-30% delle CILA presentate; il termine entro cui il Comune puo intervenire varia, ma in molte normative regionali e fissato in 30 giorni dalla presentazione. Decorso tale termine senza rilievi, il titolo si consolida.
Il regime sanzionatorio (comma 5)
Il comma 5 prevede una sanzione pecuniaria di euro 1.000 per la mancata presentazione della CILA. Si tratta di una sanzione amministrativa pura, non penale: il Comune la irroga con ordinanza ai sensi della L. 689/1981. La sanzione e ridotta a euro 333,33 (un terzo) se la CILA e presentata spontaneamente quando i lavori sono ancora in corso (la cosiddetta «CILA in sanatoria» o CILA tardiva).
Attenzione: la sanzione si applica solo se l’opera era effettivamente assoggettabile a CILA. Se l’opera richiedeva SCIA o permesso di costruire, le sanzioni applicabili sono ben piu severe (fino a 51.645 euro per il PdC ai sensi dell'art. 31 TUE, con possibile ordine di demolizione e responsabilita penale ex art. 44).
Caso pratico: la ristrutturazione interna di Tizio
Tizio, proprietario di un appartamento al secondo piano di un edificio condominiale a Milano costruito negli anni '70, vuole rifare il bagno spostando la porta di accesso e demolire un tramezzo non portante per ampliare il soggiorno. L’impianto idrico e elettrico saranno completamente rifatti. Non e prevista alcuna modifica delle parti strutturali (le murature interessate sono tramezzature in laterizio forato).
Il geometra Caio incaricato verifica: il tramezzo non e portante (rilievo strutturale e parere ingegnere), le opere non incidono su prospetti ne su volumetria, l’edificio non e vincolato. La scelta corretta e la CILA. Caio prepara progetto e asseverazione, li trasmette al SUE telematico del Comune di Milano e Tizio puo iniziare i lavori il giorno stesso. Al termine, Caio presenta la fine lavori con DOCFA aggiornato per la variazione catastale conseguente al nuovo frazionamento degli ambienti.
Quando la CILA non basta: il caso di Sempronio
Sempronio, proprietario di una villetta a schiera, vuole creare una nuova porta-finestra in un muro perimetrale portante per accedere al giardino. Il geometra suggerisce inizialmente la CILA, ma l’ingegnere strutturista evidenzia che l’apertura richiede una cerchiatura metallica e quindi un intervento sulle parti strutturali. La scelta corretta e la SCIA strutturale ex art. 22 TUE, accompagnata dal deposito sismico ex art. 93 TUE (l’edificio e in zona sismica 3). Presentare CILA in questo caso esporrebbe Sempronio a contestazione di abuso e il geometra a responsabilita disciplinare e penale per falsa asseverazione.
La CILA Superbonus (CILA-S)
Una menzione a parte merita la CILA-S, introdotta dall’art. 33 del D.L. 77/2021 che ha modificato l’art. 119, comma 13-ter, del D.L. 34/2020. Per gli interventi che fruiscono del Superbonus 110% (e oggi del Superbonus residuo nelle aliquote ridotte) la CILA-S e l’unico titolo richiesto, anche per opere che ordinariamente avrebbero richiesto SCIA o PdC, fatta eccezione per la demolizione e ricostruzione integrale. Il modello di CILA-S e standardizzato a livello nazionale (modulistica unificata 2021) e prevede una asseverazione semplificata sullo stato legittimo dell’immobile.
Differenza tra CILA, SCIA e PdC: tabella di sintesi mentale
Per fissare le idee, la regola pratica che il professionista deve tenere a mente e questa: se l’intervento tocca le parti strutturali, la sagoma, il volume o la destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, la CILA non basta. Se modifica solo la distribuzione interna senza incidenza statica, la CILA e quasi sempre il titolo corretto. Se l’intervento e una nuova costruzione, una ristrutturazione «pesante» (art. 3, comma 1, lett. d) o una urbanizzazione, serve il permesso di costruire ai sensi dell'art. 10 TUE.
Conseguenze in caso di CILA mancante o erronea
Oltre alla sanzione di euro 1.000 per omessa comunicazione, il professionista deve considerare gli effetti civilistici: la mancanza di un titolo edilizio rende l’immobile privo di «stato legittimo» ai sensi dell'art. 9-bis TUE, con conseguenze sulla commerciabilita (artt. 46 TUE e 40 L. 47/1985) e sulla agibilita (art. 24 TUE). Una CILA omessa o presentata in modo non veritiero puo emergere in sede di compravendita (perizia tecnica del notaio) o di locazione (Modello 2A), bloccando l’operazione.
Profili di responsabilita del tecnico asseverante
Il tecnico che firma l’asseverazione CILA assume una responsabilita complessa: civile verso il committente per danni da errata classificazione del titolo, disciplinare verso il proprio ordine, amministrativa per violazione delle norme deontologiche, e nei casi piu gravi penale ai sensi dell'art. 359 c.p. (esercente un servizio di pubblica necessita) e dell'art. 481 c.p. (falsita ideologica in certificati). La giurisprudenza (Cassazione penale, sez. III) ha piu volte ribadito che l’asseverazione edilizia ha valore di certificazione qualificata e che il tecnico risponde anche per colpa lieve.
Pronunce della Corte Costituzionale
Sentenza n. 282/2016
Illegittimità costituzionale parziale
La Corte ha chiarito che la CILA ex art. 6-bis DPR 380/2001 e' istituto di principio fondamentale: le Regioni possono estendere il regime statale a 'ulteriori' interventi, ma non possono spostarli liberamente tra edilizia libera, CIL e CILA, ne' sottrarre intere categorie di opere a qualunque forma di controllo, anche solo informativo.
Consulta la pronuncia su www.cortecostituzionale.itDomande frequenti
Devo presentare CILA o SCIA per rifare il bagno e spostare un tramezzo non portante?
Per la sostituzione di sanitari e impianti senza modifica strutturale, e per la demolizione di tramezzi non portanti, il titolo corretto e la CILA ai sensi dell’art. 6-bis TUE. La SCIA scatta solo quando si interviene sulle parti strutturali (pareti portanti, solai, scale, fondazioni) o quando si modificano i prospetti esterni in misura non marginale. Nel caso di tramezzo interno in laterizio forato e impianti, l’asseverazione del tecnico abilitato deve attestare l’assenza di incidenza statica e la conformita urbanistica. I lavori possono iniziare il giorno stesso della trasmissione telematica al SUE comunale. Al termine, e necessaria la comunicazione di fine lavori con eventuale DOCFA per la variazione catastale.
Cosa rischio se ho fatto i lavori senza presentare la CILA?
L’omessa presentazione della CILA, quando l’intervento ne sarebbe stato assoggettato, comporta una sanzione amministrativa di euro 1.000, ridotta a euro 333,33 se la CILA viene presentata spontaneamente in corso d'opera (CILA tardiva). La sanzione e applicata dal Comune con ordinanza dirigenziale. Attenzione pero: se l’opera era in realta assoggettata a SCIA o permesso di costruire, le sanzioni sono ben piu pesanti (fino a 51.645 euro ex art. 31 TUE, con possibile ordine di demolizione e procedimento penale ex art. 44). La regolarizzazione tardiva non sana eventuali violazioni urbanistiche o antisismiche: in quel caso serve un accertamento di conformita ex art. 36 TUE. Consigliabile sempre rivolgersi a un tecnico abilitato per la valutazione del titolo corretto.
Quanto tempo devo aspettare dopo aver presentato la CILA per iniziare i lavori?
Nessun tempo: la CILA produce effetto immediato. A differenza della SCIA (che ha una finestra di 30 giorni di controllo ex post) e del permesso di costruire (che richiede provvedimento espresso o silenzio-assenso a 90 giorni), la comunicazione di inizio lavori asseverata legittima l’avvio del cantiere il giorno stesso della trasmissione telematica al SUE comunale. Questa caratteristica deriva dal fatto che la responsabilita della valutazione di conformita e gia stata assunta dal tecnico abilitato con la propria asseverazione. Resta fermo che il Comune puo effettuare controlli successivi (in genere a campione su una percentuale prevista dalla normativa regionale) e, in caso di difformita, ordinare la sospensione dei lavori e l’eventuale ripristino. Per opere in zone sismiche 1-2 va comunque effettuato il deposito sismico contestualmente.
La CILA basta per il Superbonus 110%?
Si, la CILA-S (CILA Superbonus) e l’unico titolo edilizio richiesto per quasi tutti gli interventi che fruiscono del Superbonus, anche per opere che ordinariamente avrebbero richiesto SCIA o permesso di costruire. La disciplina speciale e contenuta nell’art. 119, comma 13-ter, del D.L. 34/2020 (introdotto dall’art. 33 del D.L. 77/2021). L’unica eccezione e la demolizione e ricostruzione integrale dell’edificio, che richiede sempre il permesso di costruire ordinario. Il modello CILA-S e standardizzato a livello nazionale (modulistica unificata 2021) e prevede un’asseverazione semplificata sullo stato legittimo dell’immobile. La CILA-S non richiede l’attestazione della doppia conformita: e sufficiente che lo stato di fatto sia conforme al titolo originario o alle eventuali variazioni successive legittime. Resta ferma la responsabilita del tecnico per la corretta qualificazione delle opere.
Posso usare la CILA per modificare la destinazione d'uso del mio appartamento in B&B?
Dipende. Se la modifica della destinazione d'uso non comporta opere edilizie e si svolge all’interno della stessa categoria funzionale (residenziale → ricettivo extra-alberghiero) e ammessa dagli strumenti urbanistici locali, in molti casi puo essere comunicata con CILA per le sole opere interne (impianti, frazionamento bagni, distribuzione). Se invece il cambio di destinazione comporta passaggio a categoria funzionale diversa (residenziale → commerciale, residenziale → ricettivo alberghiero) ai sensi dell’art. 23-ter TUE, occorre verificare la disciplina regionale: spesso e richiesta la SCIA o, in casi di rilevante incidenza urbanistica, il permesso di costruire. La riforma «Salva-casa» 2024 (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024) ha ampliato la liberta di mutamento di destinazione tra categorie omogenee, ma occorre sempre verificare il regolamento edilizio comunale e la normativa regionale di settore (turismo, commercio).