Art. 9 bis D.P.R. 380/2001 (TUE) – Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili
In vigore dal 30/06/2003
1. Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati. 1 bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, (3) che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi (4) , integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. (5) Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 10 20 previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34- bis. (5) Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al al quarto periodo (6) si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi (7). (8) 1 ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso. (9) Note: (1) Rubrica sostituita dall’art. 10, comma 1, lett. d), n. 2), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. Testo precedente: “Documentazione amministrativa”. (2) Articolo inserito dall’art. 13, comma 2, lett. b), DL 22.6.2012 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 7.8.2012 n. 134. (3) Le parole “la stessa o da quello, rilasciato o assentito,“ sono state sostituite alle precedenti “la stessa e da quello” dall’art. 1, comma 1, lett. b), n. 1), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (4) Le parole “l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi” sono state sostituite alle precedenti “l’intero immobile o unità immobiliare” dall’art. 1, comma 1, lett. b), n. 1), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (5) Periodo inserito dall’art. 1, comma 1, lett. b), n. 2) DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (6) Le parole “al quarto periodo” sono state sostituite alle precedenti “al secondo periodo” dall’art. 1, comma 1, lett. b), n. 3) DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (7) Le parole “non siano disponibili la copia o gli estremi” sono state sostituite alle precedenti “non sia disponibile copia” dall’art. 1, comma 1, lett. b), n. 3), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (8) Comma inserito dall’art. 10, comma 1, lett. d), n. 1), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. (9) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. b-bis), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. CAPO II – PERMESSO DI COSTRUIRE SEZIONE I – NOZIONE E CARATTERISTICHE
In sintesi
L’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia, inserito dal D.L. 83/2012 e ridefinito profondamente dal D.L. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) e dalla riforma Salva-casa del D.L. 69/2024 (convertito in L. 105/2024), disciplina due profili strettamente connessi: la semplificazione documentale nei procedimenti edilizi e, soprattutto, la nozione di stato legittimo dell’immobile. Quest'ultima è probabilmente il concetto più rilevante della pratica edilizia contemporanea: senza accertare lo stato legittimo non si possono progettare interventi, vendere immobili, ottenere agibilità, accedere a bonus fiscali. La riforma Salva-casa 2024 ha ampliato in modo significativo le ipotesi di accertamento dello stato legittimo, sanando situazioni storiche di incertezza che bloccavano migliaia di compravendite e interventi.
La semplificazione documentale
Il comma 1 stabilisce un principio di semplificazione fondamentale: ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d'ufficio documenti, informazioni e dati (compresi quelli catastali) in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni o perizie sulla loro veridicità e autenticità. È applicazione del principio di non aggravamento del procedimento e di interoperabilità tra amministrazioni, già fissato dall’art. 18 della L. 241/1990 e dal D.Lgs. 82/2005 (CAD).
Significa, ad esempio, che lo sportello unico non può chiedere al privato di produrre certificati catastali, atti urbanistici depositati presso il comune stesso, atti di soprintendenza già acquisiti, ma deve recuperarli direttamente dalle amministrazioni competenti. Non può inoltre chiedere perizie sulla autenticità dei documenti pubblici, che fanno fede per legge.
Lo stato legittimo: la regola generale
Il comma 1-bis è il vero cuore della norma. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito da:
(a) il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (il primo titolo storico) o che ne ha legittimato la stessa (incluso il caso, introdotto dalla Salva-casa, del titolo di sanatoria che ha legittimato l’opera);
(b) il titolo, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare;
(c) integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
La Salva-casa ha aggiunto un requisito importante per il titolo dell’ultimo intervento globale: l’amministrazione, in sede di rilascio del medesimo, deve aver verificato la legittimità dei titoli pregressi. È una condizione che protegge dall’effetto sanante automatico di un titolo che fosse stato rilasciato senza adeguata verifica del passato.
Le sanatorie e lo stato legittimo
La novità più rilevante della Salva-casa 2024 è l’inclusione esplicita, tra i titoli che fondano lo stato legittimo, di quelli rilasciati o formati in applicazione degli articoli 34-ter (silenzio-assenso sulle sanatorie), 36 (accertamento di conformità sostanziale) e 36-bis (sanatoria semplificata in difformità parziale, novità Salva-casa) e 38 (sanatoria con permesso annullato), previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. È il riconoscimento normativo che la sanatoria, una volta perfezionata, equivale al titolo originario ai fini dell’accertamento dello stato legittimo.
Inoltre, contribuiscono alla determinazione dello stato legittimo: il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33 (interventi in totale difformità), 34 (interventi in difformità parziale), 37 commi 1, 3, 5 e 6 (SCIA in difformità), 38 (sanatoria con permesso annullato), e la dichiarazione di tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis. Sono tutte ipotesi in cui il pagamento di una somma o la formalizzazione di una dichiarazione tecnica produce un effetto stabilizzante sullo stato legittimo, evitando la perpetuazione dell’incertezza.
Immobili senza obbligo storico di titolo
Per gli immobili realizzati in un’epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (in genere prima della L. 1150/1942 nei comuni dotati di PRG, o prima della L. 765/1967 cosiddetta legge ponte, o ancora prima nel resto del territorio), lo stato legittimo si desume:
(a) dalle informazioni catastali di primo impianto;
(b) o da altri documenti probanti: riprese fotografiche storiche, estratti cartografici, documenti d'archivio, atti pubblici o privati di cui sia dimostrata la provenienza;
(c) dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile;
(d) integrato con i titoli successivi su interventi parziali.
La Salva-casa ha esteso questa regola probatoria anche ai casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi. Significa che, se esiste documentazione che dimostra che un titolo è stato rilasciato (per esempio un riferimento in atti notarili, comunicazioni dell’epoca, registrazioni amministrative), si può procedere alla ricostruzione dello stato legittimo anche senza la copia del titolo. È una norma di grande rilievo pratico, perché molti archivi comunali hanno smarrito documenti vecchi.
La novità Salva-casa: parti comuni e singole unità
Il comma 1-ter, introdotto dalla Salva-casa 2024, ha risolto un problema applicativo storico: la dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari è autonoma rispetto a quella dell’edificio nel suo complesso. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.). Specularmente, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari.
È una norma rivoluzionaria. Prima della Salva-casa, una piccola difformità nelle parti comuni (per esempio una vetrata di scala non a norma, una pertinenza condominiale non legittimata) poteva bloccare le compravendite delle singole unità immobiliari, perché si riteneva inscindibile lo stato legittimo dell’edificio da quello delle unità. Oggi non più: ogni unità è autonoma, e le difformità di parti comuni non possono essere opposte alla compravendita o all’intervento sulla singola unità.
Caso pratico: la villa anni '50 senza titolo
Tizio possiede una villa costruita nel 1955 in un comune che all’epoca non aveva PRG e non richiedeva titolo edilizio. Vuole venderla e il notaio chiede l’attestazione dello stato legittimo. Tizio non ha alcun titolo originario. Può però produrre: l’iscrizione catastale di primo impianto (1957), una foto aerea del 1958, una bolletta dell’allacciamento elettrico del 1956. Sono tutti elementi probanti ai sensi dell’art. 9-bis comma 1-bis. Inoltre, esiste un permesso del 1985 che ha autorizzato la realizzazione di una veranda. Lo stato legittimo è ricostruito sulla base della documentazione storica (corpo principale) e del titolo del 1985 per la veranda. Tizio può vendere.
Caso pratico: l’appartamento e la difformità del condominio
Caia vuole vendere il suo appartamento. In sede di compravendita emerge che il condominio ha una piccola difformità nelle parti comuni (un’autorimessa pertinenziale che era stata sanata solo in parte). Prima della Salva-casa 2024, questa difformità avrebbe potuto bloccare la compravendita dell’appartamento di Caia. Oggi, grazie al nuovo comma 1-ter dell’art. 9-bis, non rileva: lo stato legittimo dell’appartamento di Caia è autonomo dalle parti comuni. Caia può vendere senza problemi, salvo le sue eventuali responsabilità di condomina rispetto al risanamento delle parti comuni.
Caso pratico: l’effetto della sanatoria 36-bis
Sempronio ha realizzato negli anni '90 alcune piccole difformità interne (spostamento di tramezze) senza titolo. Nel 2025 presenta sanatoria semplificata ai sensi dell’art. 36-bis (introdotto dalla Salva-casa). Pagata l’oblazione, il titolo di sanatoria si forma. Da quel momento, lo stato legittimo dell’appartamento di Sempronio incorpora anche le opere sanate ai sensi dell’art. 9-bis comma 1-bis, periodo aggiunto dalla Salva-casa. Sempronio può quindi vendere, accedere ai bonus fiscali, presentare nuovi interventi senza dover affrontare ancora le difformità storiche.
Coordinamento con altre norme
L’art. 9-bis si coordina con: l’art. 18 L. 241/1990 (acquisizione documenti d'ufficio), il D.Lgs. 82/2005 (CAD), gli artt. 34-bis, 34-ter, 36, 36-bis, 37, 38 TUE (tolleranze, sanatorie, accertamenti di conformità), l'art. 24 TUE (agibilità, che presuppone lo stato legittimo), l'art. 1117 c.c. (parti comuni del condominio), il Codice dei beni culturali D.Lgs. 42/2004 (per le tutele paesaggistiche e culturali, che richiedono separati accertamenti). La nozione di stato legittimo è oggi presupposto di praticamente ogni atto edilizio e immobiliare: per la compravendita (artt. 46 e 40 TUE in combinato), per l’accesso ai bonus fiscali, per l’apertura di nuove pratiche.
Pronunce della Corte Costituzionale
Sentenza n. 217/2022
Illegittimita' costituzionale parziale
La Consulta ha dichiarato l'illegittimita' della norma veneta che ridefiniva lo stato legittimo degli immobili in modo difforme dall'art. 9-bis, comma 1-bis, DPR 380/2001. Conferma che la disciplina statale dello stato legittimo costituisce principio fondamentale del governo del territorio e non puo' essere derogata da leggi regionali.
Consulta la pronuncia su www.cortecostituzionale.itDomande frequenti
Cosa significa stato legittimo di un immobile?
Lo stato legittimo è la configurazione dell’immobile o dell’unità immobiliare che risulta legittima ai sensi della normativa urbanistico-edilizia. Si determina considerando: il titolo edilizio originario che ha previsto la costruzione o l’ha legittimata (incluse le sanatorie); il titolo dell’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi; gli eventuali titoli successivi su interventi parziali. La Salva-casa 2024 ha aggiunto che concorrono allo stato legittimo anche i titoli di sanatoria ex artt. 34-ter, 36, 36-bis, 38 e il pagamento di sanzioni per opere in difformità.
Come dimostro lo stato legittimo se non ho il titolo originario?
L’art. 9-bis prevede una procedura specifica per gli immobili realizzati in un’epoca in cui non era obbligatorio il titolo edilizio (in genere prima della legge ponte 765/1967 o prima della 1150/1942 nei comuni con PRG): lo stato legittimo si desume dalle informazioni catastali di primo impianto, oppure da altri documenti probanti come riprese fotografiche storiche, estratti cartografici, documenti d'archivio, atti pubblici o privati di cui sia dimostrata la provenienza, integrati con i titoli successivi su interventi parziali. La Salva-casa 2024 ha esteso questa procedura anche ai casi in cui esiste un principio di prova del titolo abilitativo (riferimenti in atti, registrazioni) ma non sono disponibili la copia o gli estremi.
Le difformità delle parti comuni del condominio bloccano la vendita del mio appartamento?
No, dopo la Salva-casa 2024 non più. Il nuovo comma 1-ter dell’art. 9-bis stabilisce espressamente che, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari, non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c. È una norma di enorme rilievo pratico: prima del 2024, anche piccole difformità delle parti comuni potevano bloccare le compravendite dei singoli appartamenti. Oggi ogni unità è autonoma sotto il profilo dell’accertamento dello stato legittimo. Specularmente, le difformità delle singole unità non rilevano per lo stato legittimo dell’edificio nel suo complesso.
Una sanatoria ex art. 36-bis modifica lo stato legittimo?
Sì, la Salva-casa 2024 lo ha chiarito espressamente. Tra i titoli che fondano lo stato legittimo rientrano oggi anche quelli rilasciati o formati in applicazione degli articoli 34-ter (silenzio-assenso sulle sanatorie), 36 (accertamento di conformità sostanziale), 36-bis (sanatoria semplificata in difformità parziale) e 38 (sanatoria con permesso annullato), previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Significa che, una volta perfezionata la sanatoria, le opere sanate concorrono pienamente alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile, esattamente come se fossero state realizzate originariamente con titolo. È un effetto sanante stabilizzante che chiude definitivamente situazioni di incertezza pregressa.
L’amministrazione mi può chiedere certificati che ha già?
No, non dovrebbe. Il comma 1 dell’art. 9-bis stabilisce che le amministrazioni sono tenute ad acquisire d'ufficio i documenti, le informazioni e i dati (compresi quelli catastali) che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni, e non possono richiedere attestazioni o perizie sulla veridicità e autenticità di tali documenti. È applicazione del principio di non aggravamento del procedimento (art. 1 L. 241/1990) e di interoperabilità tra amministrazioni (CAD, D.Lgs. 82/2005). Se ti viene richiesto un documento che la PA ha già, puoi opporre il principio dell’art. 9-bis e l’art. 18 L. 241/1990, indicando l’amministrazione presso cui il documento è disponibile.