Art. 173 CCII – Contratti preliminari
D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 — testo aggiornato ai correttivi D.Lgs. 83/2022 e D.Lgs. 136/2024.
1. Il curatore può sciogliersi dal contratto preliminare di vendita immobiliare anche quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto prima dell’apertura della liquidazione giudiziale domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, ma lo scioglimento non è opponibile al promissario acquirente se la domanda viene successivamente accolta.
2. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, il promissario acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno, e gode del privilegio di cui all’articolo 2775-bis del codice civile, a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data dell’apertura della liquidazione giudiziale.
3. Fatto salvo quanto previsto dall’articolo 174, il contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile non si scioglie se dal contratto risulta che ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa del promissario acquirente, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati anteriormente alla data dell’apertura della liquidazione giudiziale e il promissario acquirente ne chieda l’esecuzione nei termini e secondo le modalità stabilite per la presentazione delle domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura. Con l’accoglimento della domanda, il curatore subentra nel contratto. 3 bis. Nell’ipotesi di cui al comma 3, il creditore ipotecario può contestare, con l’impugnazione di cui all’articolo 206, comma 3, la congruità del prezzo pattuito dimostrando che, al momento della stipula del contratto, il valore di mercato del bene era superiore a quello pattuito di almeno un quarto. Se la non congruità del prezzo è accertata, il contratto si scioglie e si procede alla liquidazione del bene. Il promissario acquirente può evitare lo scioglimento del contratto eseguendo il pagamento della differenza prima che il collegio provveda sull’impugnazione ai sensi dell’articolo 207, comma 13.
4. In tutti i casi di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita, l’immobile è trasferito e consegnato al promissario acquirente nello stato in cui si trova. Gli acconti corrisposti prima dell’apertura della liquidazione giudiziale sono opponibili alla massa in misura pari all’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato con mezzi tracciabili. Il giudice delegato, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordina con decreto la cancellazione dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo nonchè delle ipoteche iscritte sull’immobile.
In sintesi
Ratio e collocazione sistematica
L’art. 173 del Codice della Crisi d'Impresa e dell’Insolvenza (D.Lgs. 14/2019, come integrato dal correttivo D.Lgs. 83/2022 con l’aggiunta del comma 3-bis) regola specificamente il contratto preliminare di vendita immobiliare nella liquidazione giudiziale. La norma si inserisce nella Sezione V del Capo I del Titolo V, dedicata agli effetti della liquidazione sui rapporti giuridici pendenti, e costituisce disciplina speciale rispetto alla regola generale dell’art. 172 CCII in materia di contratti bilateralmente ineseguiti. Il legislatore ha inteso bilanciare tre interessi contrapposti: la massa dei creditori (che beneficia del realizzo ottimale degli immobili), il promissario acquirente (che ha già versato acconti e si aspetta il trasferimento del bene), e il creditore ipotecario (che vanta garanzie reali sull’immobile).
Comma 1: scioglimento e opponibilità della domanda ex art. 2932 c.c.
Il comma 1 disciplina il caso in cui il promissario acquirente abbia già proposto e trascritto, prima dell’apertura della liquidazione giudiziale, una domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo dell’immobile. Il curatore può comunque sciogliersi dal contratto, ma con un limite importante: lo scioglimento non è opponibile al promissario acquirente se la domanda di esecuzione in forma specifica viene successivamente accolta dal giudice. In questo caso, la sentenza di accoglimento produce gli effetti traslativi del contratto non concluso, e il curatore non può ostacolare il trasferimento. La norma risolve così il conflitto tra il potere di scioglimento del curatore e l’eventuale diritto già in via di formazione a favore del promissario acquirente in sede giudiziale.
Comma 2: scioglimento del preliminare trascritto e privilegio speciale
Quando il curatore si scioglie da un contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., il promissario acquirente non ha diritto al risarcimento del danno, ma può insinuarsi al passivo per il credito derivante dagli acconti versati e, soprattutto, gode del privilegio speciale di cui all’art. 2775-bis c.c. sull’immobile oggetto del contratto. Questo privilegio, introdotto dalla L. 30/1997 e ora confermato nel sistema CCII, garantisce al promissario acquirente una posizione preferenziale rispetto ad altri creditori chirografari nella distribuzione del ricavato della vendita dell’immobile, a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente all’apertura della liquidazione giudiziale.
Comma 3: la protezione dell’abitazione principale e della sede d'impresa
Il comma 3 introduce una norma di tutela assoluta, o quasi assoluta, per determinate categorie di promissari acquirenti. Il contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. non si scioglie, e il curatore è tenuto a eseguirlo, quando l’immobile promesso in vendita è destinato a costituire:
Per beneficiare di questa protezione è necessario che: (a) il contratto preliminare risulti trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c.; (b) gli effetti della trascrizione non siano cessati all’apertura della liquidazione giudiziale; (c) il promissario acquirente chieda l’esecuzione del contratto nei termini e con le modalità previste per l’accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura. Con l’accoglimento della domanda, il curatore subentra nel contratto in luogo del debitore, eseguendo la prestazione traslativa.
Comma 3-bis: controllo del creditore ipotecario sulla congruità del prezzo
Il correttivo D.Lgs. 83/2022 ha introdotto il comma 3-bis, che attribuisce al creditore ipotecario uno strumento di difesa rispetto all’ipotesi di cui al comma 3. Il creditore ipotecario può impugnare il piano di riparto o la proposta del curatore, ai sensi dell’art. 206, comma 3, CCII, contestando la congruità del prezzo pattuito nel contratto preliminare. Se il creditore dimostra che, al momento della stipula, il valore di mercato dell’immobile era superiore di almeno un quarto rispetto al prezzo convenuto, il contratto si scioglie automaticamente e si procede alla liquidazione del bene. Il promissario acquirente può evitare lo scioglimento eseguendo il pagamento della differenza prima che il collegio provveda sull’impugnazione ai sensi dell’art. 207, comma 13, CCII. Questa disposizione tutela il creditore ipotecario da eventuali trasferimenti a prezzi vili, che potrebbero erodere il valore della garanzia reale a suo danno.
Comma 4: trasferimento nello stato di fatto e tracciabilità degli acconti
In tutti i casi di subentro del curatore nel contratto preliminare, il comma 4 stabilisce che l’immobile è trasferito al promissario acquirente «nello stato in cui si trova», senza garanzie per vizi o difformità non imputabili alla procedura. Gli acconti corrisposti prima dell’apertura sono opponibili alla massa, ovvero imputabili al prezzo, solo nella misura in cui il promissario acquirente dimostri di averli versati con mezzi tracciabili (bonifici, assegni non trasferibili, ecc.). Il requisito della tracciabilità è volto a evitare contestazioni su pagamenti asseritamente effettuati in contanti e non documentati. A conclusione della vendita, il giudice delegato ordina con decreto la cancellazione di pignoramenti, sequestri e ipoteche sull’immobile, garantendo il trasferimento libero da vincoli.
Domande frequenti
Il curatore può sempre sciogliersi dal contratto preliminare di vendita immobiliare?
No: se il preliminare è trascritto e riguarda l’abitazione principale del promissario acquirente o la sua sede d'impresa, il contratto non si scioglie.
Il promissario acquirente che perde il preliminare ha diritto al risarcimento del danno?
No: in caso di scioglimento può solo insinuarsi al passivo per il credito da acconti versati, godendo del privilegio ex art. 2775-bis c.c.
Cosa succede se il prezzo del preliminare era inferiore di oltre un quarto al valore di mercato?
Il creditore ipotecario può contestarlo; se la sproporzione è accertata, il contratto si scioglie salvo che il promissario acquirente paghi la differenza prima della decisione.
Gli acconti versati in contanti sono opponibili alla massa nella liquidazione giudiziale?
No: gli acconti sono opponibili solo nella misura in cui il promissario acquirente dimostri di averli versati con mezzi tracciabili (bonifici, assegni).