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Art. 174 CCII – Contratti relativi a immobili da costruire
D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 — testo aggiornato ai correttivi D.Lgs. 83/2022 e D.Lgs. 136/2024.
1. I contratti di cui all’articolo 5 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, si sciolgono se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l’acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore ha comunicato di voler dare esecuzione al contratto.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Inquadramento sistematico
L’articolo 174 del Codice della Crisi d'Impresa e dell’Insolvenza (D.Lgs. 14/2019, in vigore dal 15 luglio 2022) si colloca nella Sezione V del Capo I, Titolo V, dedicata agli effetti della liquidazione giudiziale sui rapporti giuridici pendenti. La disposizione riguarda specificamente i contratti aventi ad oggetto immobili da costruire, categoria regolata dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (c.d. «decreto Bersani sulle garanzie»), e introduce una disciplina derogatoria rispetto alla regola generale prevista dall’art. 172 CCII, che attribuisce al curatore il potere discrezionale di scegliere tra esecuzione e scioglimento dei contratti pendenti.
Il presupposto applicativo: il contratto ex D.Lgs. 122/2005
La norma si applica ai contratti individuati dall’art. 5 del D.Lgs. 122/2005, vale a dire i contratti, preliminari o definitivi, aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, stipulati tra un costruttore e un acquirente persona fisica. Elemento qualificante di tali contratti è l’obbligo del costruttore di rilasciare, a pena di nullità relativa del contratto, una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della restituzione di tutte le somme riscosse e da riscuotere prima del trasferimento della proprietà, comprensive di acconti, caparre e rate.
La ratio della previsione speciale di cui all’art. 174 CCII risiede nell’esigenza di tutelare l’acquirente-consumatore che, avendo già versato somme al costruttore in vista di un acquisto ancora non perfezionato, si trova esposto al rischio di perdere sia il denaro investito sia l’immobile promessogli. Il legislatore del CCII ha mantenuto, rafforzandone la coerenza sistematica, la protezione già introdotta dal D.Lgs. 122/2005, raccordandola con il nuovo istituto della liquidazione giudiziale in sostituzione del fallimento.
Il meccanismo di scioglimento per iniziativa dell’acquirente
Il comma 1 dell’art. 174 CCII prevede un meccanismo di scioglimento che si discosta dal modello generale: in luogo della scelta unilaterale del curatore, è l’acquirente ad attivare lo scioglimento mediante l’escussione della fideiussione. La norma subordina tale effetto al verificarsi di due condizioni cumulative: (i) l’escussione della fideiussione deve avvenire prima che il curatore comunichi la propria scelta tra esecuzione e scioglimento; (ii) l’acquirente deve dare comunicazione dell’avvenuta escussione al curatore.
È importante sottolineare che l’escussione della fideiussione e la relativa comunicazione al curatore non sono atti contestuali, ma la comunicazione deve seguire l’escussione e deve essere effettuata tempestivamente. L’orientamento prevalente in dottrina ritiene che la comunicazione abbia natura ricettizia e che il momento della ricezione da parte della curatela costituisca il termine di riferimento per valutare la priorità rispetto alla comunicazione del curatore stesso.
Il limite all’escussione dopo la scelta del curatore
Il secondo periodo del comma 1 introduce un limite di ordine temporale di fondamentale importanza pratica: la fideiussione non può in alcun caso essere escussa dopo che il curatore abbia comunicato la propria intenzione di dare esecuzione al contratto. La comunicazione del curatore di voler eseguire il contratto cristallizza la situazione giuridica: l’acquirente perde il diritto di azionare la garanzia fideiussoria e il rapporto contrattuale prosegue con la curatela al posto del costruttore in liquidazione giudiziale.
Questa previsione risponde a una logica di certezza giuridica e di tutela della massa dei creditori: se il curatore ritiene conveniente la prosecuzione del contratto, il che accade tipicamente quando il valore di mercato dell’immobile da completare supera i costi necessari per ultimarlo, sarebbe irragionevole consentire all’acquirente di far escutere la garanzia, poiché ciò priverebbe la massa di un asset potenzialmente proficuo.
Rapporto con la disciplina generale sui contratti pendenti
L’art. 174 CCII si pone in rapporto di specialità rispetto all’art. 172 CCII: mentre quest'ultimo attribuisce al curatore un generale potere di scelta sospensiva sui contratti pendenti, la norma in esame introduce un meccanismo concorrente, rimettendo in parte all’iniziativa dell’acquirente la definizione del destino del contratto. Tale costruzione normativa valorizza la posizione dell’acquirente come soggetto meritevole di tutela rafforzata, coerentemente con la politica legislativa europea di protezione dei consumatori nel settore immobiliare (cfr. considerando Direttiva 2019/1023/UE, recepita con D.Lgs. 83/2022).
Profili pratici
Nella prassi, al momento dell’apertura della liquidazione giudiziale del costruttore l’acquirente si trova di fronte a una scelta strategica: attendere la comunicazione del curatore, nella speranza che questi decida di dare esecuzione al contratto e completare l’immobile, oppure attivarsi tempestivamente per escutere la fideiussione e ottenere la restituzione delle somme versate. La scelta dipende da variabili concrete quali lo stato di avanzamento dei lavori, il valore dell’immobile ultimato rispetto al residuo prezzo da pagare, la solidità del garante fideiussore e i tempi prevedibili della procedura. Si segnala che il D.Lgs. 122/2005, come modificato dalla L. 96/2017, ha esteso l’obbligo fideiussorio anche ai preliminari, rendendo il presidio più robusto rispetto alla versione originaria.
Domande frequenti
Cosa succede al contratto preliminare di acquisto di un immobile da costruire se il costruttore va in liquidazione giudiziale?
Il contratto rimane pendente: il curatore sceglie tra esecuzione e scioglimento. L’acquirente può però scioglierlo autonomamente escutendo la fideiussione prima di tale comunicazione.
L’acquirente può escutere la fideiussione anche dopo che il curatore ha scelto di dare esecuzione al contratto?
No. Una volta che il curatore ha comunicato la volontà di eseguire il contratto, la fideiussione non può più essere escussa dall’acquirente.
Quali contratti rientrano nell’ambito dell’art. 174 CCII?
I contratti di cui all’art. 5 del D.Lgs. 122/2005: preliminari o definitivi di trasferimento di immobili da costruire stipulati tra costruttore e acquirente persona fisica.
È necessario comunicare al curatore l’avvenuta escussione della fideiussione?
Sì. La comunicazione al curatore è condizione necessaria affinché l’escussione produca l’effetto di scioglimento del contratto ai sensi dell’art. 174 CCII.