Art. 71 Cod. Consumo – Requisiti del contratto
In vigore dal 23 ottobre 2005 (D.Lgs. 206/2005)
*1. Il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullità; esso è redatto nella lingua italiana e tradotto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede l’acquirente oppure, a scelta di quest’ultimo, nella lingua o in una delle lingue dello Stato di cui egli è cittadino, purché’ si tratti di lingue ufficiali dell’Unione europea.
*2. Il contratto contiene, oltre a tutti gli elementi di cui all’articolo 70, comma 1, lettere da a) a i), i seguenti ulteriori elementi:
**a) l’identità ed il domicilio dell’acquirente;
**b) la durata del contratto ed il termine a partire dal quale il consumatore può esercitare il suo diritto di godimento;
**c) una clausola in cui si afferma che l’acquisto non comporta per l’acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto;
**d) la possibilità o meno di partecipare ad un sistema di scambio ovvero di vendita del diritto oggetto del contratto, nonché i costi eventuali qualora il sistema di scambio ovvero di vendita sia organizzato dal venditore o da un terzo da questi designato nel contratto;
**e) la data ed il luogo di sottoscrizione del contratto.
*3. Il venditore deve fornire all’acquirente la traduzione del contratto nella lingua dello Stato membro in cui è situato il bene immobile, purché si tratti di una delle lingue ufficiali dell’Unione europea.
In sintesi
Il contratto di multiproprietà (timesharing): inquadramento normativo
L'art. 71 del Codice del Consumo (D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206) disciplina i requisiti formali e di contenuto del contratto di multiproprietà, noto anche con il termine anglosassone timesharing. La norma attua la Direttiva 2008/122/CE relativa alla tutela dei consumatori in relazione a taluni aspetti dei contratti di multiproprietà, dei contratti relativi a prodotti per le vacanze di lungo termine, dei contratti di rivendita e di scambio.
Il contratto di multiproprietà è il negozio con cui il consumatore acquista il diritto di utilizzare uno o più alloggi per un periodo determinato ogni anno (di solito una o due settimane) per almeno un anno. Si tratta di una figura contrattuale particolarmente esposta al rischio di pratiche commerciali scorrette, in ragione della complessità del prodotto e delle tecniche di vendita aggressive spesso utilizzate. L'art. 71 risponde a questa esigenza con una disciplina formale rigorosa.
La forma scritta a pena di nullità e la pluralità linguistica
Il primo comma dell'art. 71 stabilisce che il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullità. Si tratta di una nullità formale relativa, prevista a tutela del consumatore: ai sensi dell'art. 36 Cod. Consumo, la nullità opera soltanto a vantaggio del consumatore e può essere rilevata d'ufficio dal giudice. L'imprenditore non può invece avvalersi della nullità per sottrarsi alle obbligazioni assunte.
Sul piano linguistico, la norma prevede un regime composito: il contratto è redatto in italiano e tradotto nella lingua dello Stato membro in cui risiede l'acquirente oppure, a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una delle lingue dello Stato di cui egli è cittadino. In entrambi i casi, la lingua deve essere ufficiale dell'Unione europea. La doppia versione garantisce all'acquirente straniero la piena comprensione del contenuto contrattuale.
Tizio, cittadino tedesco residente in Francia, acquista una quota di multiproprietà su un appartamento in Sardegna. Il contratto gli verrà consegnato in italiano e, a sua scelta, in tedesco o in francese (entrambe lingue ufficiali UE). Se Tizio sceglie il tedesco, il contratto sarà redatto in italiano e tradotto in tedesco.
Il contenuto necessario del contratto
Il secondo comma elenca le informazioni che il contratto deve obbligatoriamente contenere, in aggiunta a tutti gli elementi dell'offerta già previsti dall'art. 70 Cod. Consumo (descrizione del bene, prezzo totale, spese e oneri accessori, diritto di recesso, ecc.). Le informazioni aggiuntive riguardano: l'identità e il domicilio delle parti; il periodo di validità del contratto e la data e il luogo di firma di ciascuna parte; la dichiarazione espressa che l'acquisto non comporta per il consumatore spese, oneri o obbligazioni diverse da quelle stipulate nel contratto.
Quest'ultima dichiarazione è di particolare importanza pratica: mira a prevenire le pratiche scorrette consistenti nel richiedere al consumatore, dopo la conclusione del contratto, ulteriori pagamenti non previsti (quote di manutenzione, costi di gestione, spese di trasferimento). La sua presenza nel contratto vincola l'imprenditore a non richiedere nulla oltre quanto ivi pattuito.
I contratti di scambio e rivendita
Il terzo comma prevede requisiti aggiuntivi per i contratti di scambio (con cui il titolare scambia il proprio diritto di utilizzo con quello di un altro titolare) e di rivendita (con cui il titolare cede il proprio diritto a terzi tramite un intermediario). In questi contratti devono essere indicate le condizioni per l'esercizio del diritto di scambio o rivendita e i dati identificativi del soggetto che gestisce il sistema. Caio, titolare di una settimana di multiproprietà, intende aderire a un sistema di scambio: il contratto dovrà specificare le modalità di richiesta dello scambio, i tempi di risposta, i criteri di assegnazione degli alloggi alternativi e i dati del gestore del sistema.
La consegna della copia e l'iscrizione immobiliare
Il quarto comma impone all'imprenditore di consegnare all'acquirente una copia del contratto al momento della firma. Si tratta di un obbligo di immediata consegna, non differibile: l'acquirente deve ricevere la sua copia contestualmente alla sottoscrizione. Il quinto comma prevede infine una tutela specifica per i contratti aventi ad oggetto un bene immobile specifico: prima della conclusione del contratto, l'acquirente può chiedere l'iscrizione di una promessa di vendita o di un diritto equivalente nel registro immobiliare competente, a salvaguardia del proprio diritto nei confronti di eventuali altri acquirenti o creditori dell'imprenditore.
Domande frequenti
Il contratto di multiproprietà (timesharing) deve essere obbligatoriamente scritto?
Sì. L'art. 71 Cod. Consumo prevede la forma scritta a pena di nullità. Si tratta di nullità relativa a protezione del consumatore: può essere fatta valere solo dal consumatore e rilevata d'ufficio dal giudice, ma l'imprenditore non può avvalersene.
In quale lingua deve essere redatto il contratto di timesharing?
Il contratto è redatto in italiano e tradotto nella lingua dello Stato membro di residenza dell'acquirente oppure, a scelta di quest'ultimo, nella lingua dello Stato di cui è cittadino. In entrambi i casi la lingua deve essere ufficiale dell'Unione europea.
Quali informazioni deve obbligatoriamente contenere il contratto di timesharing ex art. 71?
Oltre agli elementi dell'offerta ex art. 70, il contratto deve indicare: identità e domicilio delle parti, periodo di validità, data e luogo di firma di ciascuna parte, e la dichiarazione che l'acquisto non comporta spese o oneri diversi da quelli contrattualizzati.
L'acquirente di multiproprietà su immobile può tutelarsi prima della firma del contratto definitivo?
Sì. Ai sensi dell'art. 71, comma 5, Cod. Consumo, l'acquirente può richiedere l'iscrizione di una promessa di vendita o di un diritto equivalente nel registro immobiliare competente prima della conclusione del contratto, a tutela del proprio diritto nei confronti di terzi.
Quando l'imprenditore deve consegnare la copia del contratto di timesharing all'acquirente?
Immediatamente, al momento della firma. L'art. 71, comma 4, Cod. Consumo prevede che l'imprenditore rilasci all'acquirente una copia del contratto contestualmente alla sottoscrizione, senza possibilità di differire la consegna.