Cedolare secca: pertinenze, comproprietari e revoca, i casi limite

In sintesi

• Le pertinenze entrano in cedolare secca solo se locate congiuntamente all’abitazione principale nello stesso rapporto locatizio: box, cantine e soffitte affittati da soli, senza l’abitazione, restano fuori dal regime.
• In caso di comproprietà, ogni comproprietario esercita l’opzione per la propria quota con un proprio modello RLI: ma se anche uno solo opta, la rinuncia agli aggiornamenti del canone vale per tutti, anche per chi non ha aderito alla cedolare.
• La revoca dell’opzione è possibile in ogni annualità successiva alla prima, va comunicata al conduttore e all’Agenzia con il modello RLI, e comporta il versamento dell’imposta di registro per quell’annualità.
• La sublocazione e la locazione da parte del comodatario restano escluse dalla cedolare secca ordinaria: chi non è proprietario o titolare di un diritto reale sull’immobile non può optare.
• La mancata comunicazione della proroga del contratto è sanzionata (codice tributo 1511), ma non comporta automaticamente la perdita del regime se il locatore continua a comportarsi in modo coerente con la cedolare.

Pertinenze: quali e quante

La cedolare secca si applica alle unità abitative delle categorie catastali da A/1 a A/11, con l’esclusione della categoria A/10 (uffici e studi privati), e alle relative pertinenze — box auto, cantine, soffitte, posti auto — ma solo a una condizione precisa: le pertinenze devono essere locate congiuntamente all’abitazione principale. Se il box viene affittato separatamente, con un contratto autonomo, a un conduttore diverso o in un momento diverso, quel canone resta fuori dal regime sostitutivo e segue le regole ordinarie (IRPEF o, se il conduttore lo consente, altra opzione contrattuale). Non esiste un numero massimo di pertinenze ammesse: quello che conta è il vincolo di contestualità con l’abitazione locata.

Un caso particolare riguarda gli immobili C/1 (negozi e botteghe fino a 600 mq), ammessi alla cedolare al 21% per i contratti a partire dal 2019: qui le pertinenze sono escluse dal computo della soglia dei 600 metri quadrati, ma restano comunque assoggettabili alla cedolare se locate insieme al negozio principale.

Più proprietari, una sola opzione? Come funziona in comproprietà

Quando l’immobile è posseduto in comproprietà (o è gravato da un altro diritto reale condiviso, come l’usufrutto), l’opzione per la cedolare secca non è automatica per tutti: ogni locatore comproprietario deve esercitarla distintamente, compilando il proprio modello RLI. Gli effetti della cedolare — l’imposta sostitutiva, l’esonero da IRPEF e addizionali — riguardano solo la quota di reddito fondiario di chi ha effettivamente optato; chi non opta continua a versare l’imposta di registro (e il bollo) sulla parte di canone a lui attribuibile in base alla propria quota di possesso.

C’è però un effetto che sorprende molti proprietari: se anche un solo comproprietario esercita l’opzione, la rinuncia agli aggiornamenti del canone (compreso l’adeguamento ISTAT) vale per l’intero contratto, anche nei confronti dei comproprietari che non hanno optato per la cedolare. In pratica, il contratto stipulato o gestito da uno solo dei comproprietari produce effetti anche verso chi non compare in atti, il quale resta comunque tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il reddito fondiario per la propria quota. Proprio per questo motivo, la prassi ammette che anche il comproprietario non indicato nel contratto possa in seguito optare per la cedolare secca, presentando a sua volta un modello RLI e inviando la raccomandata al conduttore.

Restano invece sempre esclusi dalla cedolare secca ordinaria: gli immobili di proprietà condominiale, i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione, i contratti relativi a immobili situati all’estero e — punto spesso frainteso — i contratti di sublocazione e quelli stipulati dal comodatario che sublocano a terzi l’immobile ricevuto in comodato gratuito: in questi casi manca la titolarità del diritto reale che la norma richiede in capo a chi opta.

Revoca dell’opzione: quando, come e cosa comporta

Una volta esercitata, l’opzione vincola il locatore per l’intera durata del contratto (o della proroga, o del periodo residuo se l’opzione è stata esercitata in un’annualità successiva alla prima). Il locatore ha però sempre la facoltà di revocarla in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui l’ha esercitata: non è possibile revocare nella stessa annualità in cui si è optato.

La revoca va effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento, con due adempimenti paralleli: la comunicazione al conduttore e la compilazione del modello RLI (quadro D, casella «cedolare secca» barrata su «NO»). La revoca comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta per quell’annualità, calcolata sul canone pattuito; resta comunque possibile riottare per la cedolare nelle annualità successive. Se il modello RLI di revoca viene presentato in ritardo, è ammessa la remissione in bonis: occorre presentarlo entro il termine della prima dichiarazione dei redditi utile, versare la sanzione minima di 250 euro con F24 Elide (senza possibilità di ravvedimento operoso né di compensazione) e versare tardivamente l’imposta di registro se non ancora corrisposta.

Un caso limite riguarda il trasferimento dell’immobile locato, per successione o per atto tra vivi: ai fini reddituali, l’opzione del dante causa cessa di avere efficacia dal momento del trasferimento (gli eredi o l’acquirente devono manifestare una nuova opzione se vogliono restare in cedolare), mentre ai fini dell’imposta di registro e di bollo gli effetti proseguono fino alla scadenza dell’annualità in corso. L’avente causa può comunque esercitare una propria opzione entro 30 giorni dal subentro nel contratto.

Proroga non comunicata, risoluzione e sublocazione: i confini del regime

La proroga del contratto — anche tacita — va comunicata all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI entro 30 giorni. Se la comunicazione manca, scatta la sanzione prevista dall’art. 3, co. 3, D.Lgs. 23/2011 (versabile con F24 elementi identificativi, codice tributo 1511): non si tratta però di una decadenza automatica dal regime, perché rileva soprattutto il comportamento del contribuente. Su questo punto la giurisprudenza più recente ha preso una posizione garantista, di cui questo sito ha già dato conto in un approfondimento dedicato.

Resta invece un confine netto e non derogabile: la sublocazione non può mai essere assoggettata alla cedolare secca ordinaria (diverso il discorso per le locazioni brevi, dove esiste una disciplina apposita). Chi subloca un appartamento preso in affitto, o chi lo dà in uso a terzi dopo averlo ricevuto in comodato, produce un reddito diverso e non un reddito fondiario: la qualifica di proprietario o titolare di un diritto reale è un presupposto che manca strutturalmente in questi casi.

Domande frequenti

Se affitto casa e box con due contratti separati, il box entra in cedolare?

No: la pertinenza deve essere locata congiuntamente all’abitazione principale, nello stesso rapporto locatizio. Un contratto autonomo per la sola pertinenza non rientra nel regime sostitutivo.

Posso obbligare l’altro comproprietario a rinunciare all’aggiornamento ISTAT anche se lui non ha scelto la cedolare?

Sì, di fatto: se anche un solo comproprietario opta, la rinuncia all’aggiornamento del canone vale per l’intero contratto, indipendentemente dalla scelta fiscale degli altri comproprietari.

Quanto costa revocare la cedolare secca a metà contratto?

Il costo diretto è l’imposta di registro dovuta per l’annualità in cui si revoca, calcolata sul canone di quell’anno. Non ci sono sanzioni, salvo che la comunicazione della revoca sia tardiva: in tal caso serve la remissione in bonis con 250 euro di sanzione minima.

Chi subloca un appartamento può scegliere la cedolare secca?

No, non nella forma ordinaria: il sublocatore non è proprietario né titolare di un diritto reale, quindi il suo reddito non è un reddito fondiario e resta fuori dal regime della cedolare secca sugli affitti abitativi.

Se dimentico di comunicare la proroga del contratto, perdo la cedolare secca?

Non automaticamente: la sanzione (codice tributo 1511) è dovuta, ma se il locatore continua a versare l’imposta sostitutiva e a dichiarare i canoni in cedolare, il regime resta valido secondo l’orientamento più recente.

Da leggere insieme

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• Cass. 3215/2026 — Cedolare secca: la proroga non comunicata non fa perdere l’opzione
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