Comma 911 Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) — Cultura Turismo Sport
In vigore dal: In vigore dal 1° gennaio 2026.
Testo coordinato
. All’articolo 338 del testo unico di cui al , dopo il quinto comma è inserito ilregio decreto 27 luglio 1934, n. 1265 seguente: «All’interno della zona di rispetto, purché a distanza non inferiore a 50 metri dal perimetro dell’impianto cimiteriale quale risultante dagli strumenti urbanistici vigenti nel comune o, in difetto di essi, quale esistente in fatto, e nel rispetto delle disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio , il consiglio comunale può dare esecuzione, purché non vi ostino ragioni igienico-sanitarie e previo parere2004, n. 42 favorevole della competente azienda sanitaria locale: a) alle previsioni urbanistiche degli strumenti urbanistici vigenti alla data del 18 agosto 2002; b) alla realizzazione di interventi urbanistici separati dal perimetro dell’impianto cimiteriale da strade pubbliche almeno di livello comunale, sulla base della classificazione prevista ai sensi della legislazione vigente, o da fiumi, laghi o dislivelli naturali rilevanti, ovvero da ponti o da impianti ferroviari; c) alla realizzazione di interventi urbanistici da localizzare, in contiguità a interventi urbanistici già attuati, sul lato opposto rispetto al perimetro dell’impianto cimiteriale».
Norme modificate da questi commi
- Art. 67 TUIR (comma 911): Tassazione delle plusvalenze da cessione di aree edificabili come redditi diversi.
- Art. 10 DPR 380/01 Edilizia (comma 911): Titoli edilizi necessari per gli interventi edificatori nella fascia di rispetto cimiteriale a valle dell’assenso comunale.
- Art. 22 DPR 380/01 Edilizia (comma 911): SCIA per interventi minori nella fascia di rispetto, dopo l’assenso del consiglio comunale.
- Art. 2 TUIVA (comma 911): Imponibilità IVA delle cessioni di aree edificabili da parte di soggetti passivi.
- Art. 9 Costituzione (comma 911): Tutela del paesaggio e dei beni culturali: la norma fa salvi i vincoli del D.Lgs. 42/2004.
In sintesi
L’articolo 338 T.U.LL.SS. e la sua evoluzione
Il comma 911 della Legge di Bilancio 2026 interviene sull’articolo 338 del Testo unico delle leggi sanitarie, approvato con regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, che disciplina la cosiddetta «fascia di rispetto cimiteriale». La regola generale prevede una distanza minima di 200 metri tra abitati e perimetro cimiteriale, ridotta a 50 metri per i centri abitati con popolazione inferiore a 20.000 abitanti. La norma è stata più volte modificata, da ultimo con la legge 1° agosto 2002, n. 166, che ha introdotto il quinto comma sull’ampliamento o costruzione di nuovi cimiteri. Il comma 911 della legge di bilancio 2026 inserisce, dopo il quinto comma, una nuova previsione che amplia le possibilità di edificazione nelle zone di rispetto, purché ricorrano stringenti condizioni.
Le condizioni di ammissibilità
La nuova disposizione individua tre ipotesi tassative in cui il consiglio comunale può consentire l’edificazione nella zona di rispetto, sempre a distanza non inferiore a 50 metri dal perimetro cimiteriale risultante dagli strumenti urbanistici o, in difetto, dal perimetro di fatto. Le ipotesi sono: a) previsioni urbanistiche vigenti alla data del 18 agosto 2002 (data di entrata in vigore della legge 166/2002); b) interventi urbanistici separati dal perimetro cimiteriale da strade pubbliche almeno di livello comunale, fiumi, laghi, dislivelli naturali rilevanti, ponti o impianti ferroviari; c) interventi urbanistici da localizzare in contiguità con interventi già attuati sul lato opposto rispetto al perimetro cimiteriale. In tutti i casi, è necessario il previo parere favorevole della competente ASL e l’assenza di ragioni igienico-sanitarie ostative. Restano comunque ferme le prescrizioni del Codice dei beni culturali e del paesaggio (decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), che può imporre ulteriori vincoli per ragioni paesaggistiche.
Procedura e competenza del consiglio comunale
La competenza decisionale è rimessa al consiglio comunale: si tratta quindi di una scelta di pianificazione urbanistica e non di una mera concessione amministrativa rilasciabile in autotutela. La delibera consiliare dovrà espressamente dare atto del rispetto delle condizioni e del parere ASL. Sotto il profilo procedurale, la modifica del comma 911 si raccorda con la disciplina urbanistica del DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia), in particolare con le procedure di variante allo strumento urbanistico e con le regole sui titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA). La realizzazione concreta dell’intervento richiederà comunque i titoli edilizi previsti dal Testo Unico Edilizia e il rispetto degli standard urbanistici di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
Profili fiscali immobiliari
Per i proprietari di aree ricadenti nella fascia di rispetto cimiteriale, l’eventuale possibilità edificatoria conseguente alla nuova disposizione può produrre rilevanti effetti fiscali. In primo luogo, l’area può passare da agricola a edificabile, con effetti sull’IMU: la base imponibile delle aree edificabili è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, ai sensi dell’articolo 1, comma 746, della legge 27 dicembre 2019, n. 160. La trasformazione urbanistica genera tipicamente una significativa rivalutazione della base imponibile. In secondo luogo, la cessione dell’area edificabile da parte di persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa è sempre tassabile come reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. b), del TUIR, indipendentemente dal periodo di possesso e dal titolo di acquisto (anche aree ricevute per successione o donazione: la disciplina speciale dell’articolo 67 TUIR esclude i benefici del periodo quinquennale tipico delle plusvalenze immobiliari ordinarie). In terzo luogo, ai fini IVA, le cessioni di terreni edificabili da parte di soggetti passivi IVA sono operazioni imponibili ai sensi dell’articolo 2 del DPR 633/1972, mentre le cessioni di terreni non edificabili sono fuori campo IVA. La presenza o meno della destinazione edificatoria nel piano regolatore generale è quindi decisiva.
Effetti urbanistici e contenzioso atteso
La portata della riforma è significativa per i comuni che hanno cimiteri storici inglobati nel tessuto urbano: la possibilità di edificare anche oltre i 50 metri (in luogo dei 200 ordinari) consente di sanare situazioni di stallo urbanistico, riqualificare aree degradate e ridare valore a immobili in posizione svantaggiata. Si può tuttavia prevedere un certo contenzioso: associazioni ambientaliste, comitati di quartiere e singoli proprietari potrebbero impugnare delibere consiliari di assenso, lamentando difetto di motivazione, violazione del parere ASL o conflitto con il Codice dei beni culturali. La giurisprudenza amministrativa è tradizionalmente attenta a queste tematiche: si rinvia in via generale ai principi del Consiglio di Stato sull’esercizio del potere pianificatorio comunale e sul bilanciamento degli interessi. L’Agenzia delle entrate, da parte sua, dovrà coordinare l’aggiornamento delle banche dati catastali e l’OMI (Osservatorio mercato immobiliare) per riflettere correttamente le nuove edificabilità.
Domande frequenti
La nuova disciplina si applica solo ai grandi comuni o anche ai piccoli?
La novella del comma 911 non distingue per dimensione del comune: si applica a tutti i Comuni d’Italia, indipendentemente dalla popolazione. La distanza minima introdotta dalla nuova disposizione è di 50 metri dal perimetro cimiteriale, distanza che coincide del resto con il limite tipico previsto dall’articolo 338, terzo comma, T.U.LL.SS. per i comuni con popolazione inferiore a 20.000 abitanti. La differenza è che la nuova norma consente la deroga anche per i grandi comuni (ordinariamente soggetti alla fascia di 200 metri), purché ricorrano una delle tre ipotesi (lettere a, b, c) e il consiglio comunale deliberi previo parere ASL. La scelta resta discrezionale dell’ente locale, non rappresenta un diritto del privato.
Quale procedura amministrativa va seguita?
L’assenso del consiglio comunale assume forma di delibera consiliare, equiparabile a una variante allo strumento urbanistico o a un atto di pianificazione di secondo livello. La procedura include: a) istanza del soggetto interessato o iniziativa d’ufficio; b) acquisizione del parere favorevole della competente ASL sulle ragioni igienico-sanitarie; c) verifica del rispetto delle condizioni delle lettere a), b) o c); d) eventuale acquisizione del nulla osta della Soprintendenza per profili paesaggistici e di tutela del patrimonio culturale (D.Lgs. 42/2004); e) delibera del consiglio comunale motivata; f) pubblicazione e impugnabilità in sede di giurisdizione amministrativa. Successivamente, la realizzazione dell’intervento richiederà i titoli edilizi del DPR 380/2001 (permesso di costruire o SCIA).
Si può costruire un’abitazione a 50 metri dal cimitero?
Tecnicamente sì, se ricorre una delle tre condizioni del nuovo comma di cui all’articolo 338 T.U.LL.SS. e se il consiglio comunale rilascia l’assenso. In pratica, la possibilità concreta dipende dalle previsioni dello strumento urbanistico locale: l’area deve avere destinazione edificabile (residenziale o mista), oppure il consiglio comunale deve attivare una variante. Va inoltre acquisito il parere ASL e va verificata l’assenza di vincoli ulteriori (paesaggistici, storico-artistici, idrogeologici, sismici). Anche dopo l’assenso pianificatorio, occorrono i titoli edilizi richiesti dal DPR 380/2001 (permesso di costruire o SCIA, a seconda della tipologia di intervento), con corresponsione del contributo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione. Si raccomanda consulenza specialistica prima dell’acquisto.
Cosa cambia ai fini IMU?
L’eventuale trasformazione di un’area da non edificabile (agricola o vincolata) ad edificabile a seguito dell’assenso ex comma 911 produce effetti rilevanti sull’IMU. Le aree edificabili sono soggette ad IMU sulla base del valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, ai sensi dell’articolo 1, comma 746, L. 160/2019. I terreni agricoli, invece, godono di un regime IMU più favorevole o di esenzione, in particolare per coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali. La trasformazione in area edificabile produce, di norma, un significativo incremento dell’imposta dovuta. Il contribuente dovrà aggiornare la dichiarazione IMU se obbligatorio (es. successioni, donazioni o modifiche rilevanti) e calcolare l’imposta sulla nuova base imponibile fin dall’anno della modifica urbanistica.
Restano fermi i vincoli paesaggistici?
Sì. La nuova disposizione richiama espressamente le disposizioni del Codice dei beni culturali e del paesaggio (decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42). Ciò significa che, ove l’area ricada in zona vincolata paesaggisticamente (articoli 136 e 142 del Codice), restano applicabili gli ordinari procedimenti di autorizzazione paesaggistica (articolo 146 del Codice). L’assenso del consiglio comunale, quindi, non è sufficiente a superare i vincoli paesaggistici eventualmente esistenti: occorre acquisire anche l’autorizzazione della Soprintendenza per gli interventi che modificano l’aspetto esteriore degli immobili. Sono inoltre fatti salvi i vincoli storico-artistici, archeologici e di altra natura previsti dal Codice. La nuova norma agisce esclusivamente sui limiti igienico-sanitari connessi al cimitero, non sulle ulteriori tutele.