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Comma 17 Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) — Banche Risparmio
In vigore dal: In vigore dal 1° gennaio 2026.
Testo coordinato
. All’ , le parole: «all’anno 2021»articolo 1, comma 595, primo periodo, della legge 30 dicembre 2020, n. 178 sono sostituite dalle seguenti: «all’anno 2026» e le parole: «quattro appartamenti» sono sostituite dalle seguenti: «due appartamenti».
Norme modificate da questi commi
- Art. 25 TUIR (comma 17): Tassazione dei redditi fondiari da locazione di immobili
- Art. 55 TUIR (comma 17): Qualifica di reddito d’impresa al superamento delle quattro unità
- Art. 10 TUIVA (comma 17): Regime IVA delle locazioni brevi per soggetti passivi
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L'intervento sulla disciplina del 2020
Il comma 17 dell'art. 1 della Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) interviene sull'art. 1, comma 595, primo periodo, della L. 30 dicembre 2020, n. 178, sostituendo il riferimento all'«anno 2021» con «anno 2026» e riducendo il numero di appartamenti agevolabili da quattro a due. Si tratta di una proroga selettiva, che mantiene l'impianto originario della disciplina ma ne restringe sensibilmente l'ambito applicativo sul piano quantitativo, evidentemente in ragione di esigenze di contenimento della spesa fiscale e di concentrazione del beneficio sui soggetti che esercitano la locazione in forma non imprenditoriale e su scala ridotta.
Il quadro di riferimento
L'art. 1, comma 595, della L. 178/2020 si inserisce nel quadro delle agevolazioni fiscali per il comparto della locazione turistica e degli affitti brevi, segmento oggetto di numerosi interventi normativi negli ultimi anni. La soglia precedente di quattro appartamenti era stata fissata in coerenza con il D.L. 50/2017 (convertito dalla L. 96/2017), che individua nella gestione di più di quattro unità immobiliari l'esercizio di attività in forma imprenditoriale. La riduzione a due unità rappresenta una scelta di policy che riserva il beneficio ai soli locatori di dimensioni contenute, escludendo gli operatori intermedi tra il singolo proprietario e l'attività imprenditoriale strutturata.
Profili di diritto intertemporale
La nuova disposizione entra in vigore il 1° gennaio 2026 e produce effetti sull'agevolazione spettante per l'anno 2026. Per i contribuenti che già fruiscono del beneficio sulla base della disciplina previgente, sarà necessario verificare la compatibilità con il nuovo limite quantitativo. La riduzione del numero di unità agevolabili da quattro a due opera senza salvaguardie espresse per le situazioni in corso, salvo applicazione dei principi generali di tutela dell'affidamento sanciti dall'art. 3 dello Statuto dei diritti del contribuente (L. 27 luglio 2000, n. 212). I locatori che superano la soglia delle due unità dovranno selezionare quali immobili includere nel perimetro agevolato.
Inquadramento fiscale dei redditi di locazione breve
I redditi derivanti dalle locazioni brevi sono disciplinati dall'art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla L. 21 giugno 2017, n. 96, che ne consente l'assoggettamento al regime della cedolare secca con aliquota del 21% per la prima unità e del 26% dalla seconda alla quarta unità. La gestione di più di quattro unità configura attività di impresa con applicazione del regime ordinario IRPEF (artt. 55 e seguenti TUIR), iscrizione alla Camera di commercio, eventuale apertura di partita IVA e applicazione dell'IVA sulle prestazioni rese ai sensi del D.P.R. 633/1972. La nuova soglia di due unità introdotta dal comma 17 opera ai soli fini dell'agevolazione richiamata, senza incidere sulla qualificazione fiscale del reddito.
Profili IVA e imposte di registro
Per la locazione breve di unità immobiliari resa da privati non opera l'IVA, in assenza di soggettività passiva del locatore. Si applica invece l'imposta di registro nella misura fissa di 67 euro per le locazioni di durata inferiore a 30 giorni, ai sensi dell'art. 5 della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Per i locatori che superano la soglia imprenditoriale e operano in regime IVA, le prestazioni sono assoggettate all'aliquota del 10% ex Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972, salva l'eventuale applicazione del regime forfetario ex L. 190/2014.
Profili di tutela del consumatore e adempimenti
L'inquadramento dell'attività di locazione breve resta soggetto agli adempimenti previsti dal D.L. 50/2017 in materia di comunicazioni all'Agenzia delle entrate da parte degli intermediari online (Airbnb, Booking e simili) e dall'obbligo di apposizione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) introdotto dal D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla L. 15 dicembre 2023, n. 191, e dal D.M. 6 giugno 2024. Restano fermi i poteri di accertamento dell'Agenzia delle entrate ai sensi degli artt. 38 e 39 del D.P.R. 600/1973 in caso di omessa dichiarazione o di indebita fruizione dell'agevolazione, con applicazione delle sanzioni previste dal D.Lgs. 471/1997.
Domande frequenti
Cosa cambia in concreto rispetto alla disciplina previgente?
La nuova formulazione estende l'agevolazione al 2026 e riduce a due il numero massimo di appartamenti per i quali si può fruire del beneficio. La precedente soglia di quattro unità rappresentava il discrimine tra locazione non imprenditoriale e attività di impresa secondo l'art. 1, comma 595, della L. 178/2020. La riduzione a due unità opera ai soli fini dell'agevolazione, senza modificare la nozione di esercizio di impresa: chi gestisce più di quattro unità resta comunque imprenditore, mentre con il nuovo testo la fruizione del beneficio fiscale è riservata ai locatori con un massimo di due immobili.
Come si applica la cedolare secca dopo la modifica?
La disciplina della cedolare secca per locazioni brevi resta governata dall'art. 4 del D.L. 50/2017: aliquota del 21% sulla prima unità e del 26% dalla seconda alla quarta unità locata. La modifica del comma 17 non incide su questa articolazione, ma soltanto sull'agevolazione richiamata, ora limitata a due appartamenti. Il contribuente che possiede tre o quattro unità potrà comunque optare per la cedolare secca su ciascuna di esse, ma fruirà dell'agevolazione del comma 595 solo su due di esse. La scelta delle unità da agevolare spetta al contribuente nel rispetto dei requisiti di legge.
Chi già agevolava quattro appartamenti nel 2025 cosa deve fare nel 2026?
Nel 2026 il contribuente dovrà ridurre a due il numero di unità per le quali fruisce dell'agevolazione, scegliendo quelle più convenienti sotto il profilo dell'effetto fiscale. Per le altre due unità sarà applicabile la disciplina ordinaria di tassazione dei redditi di locazione (regime IRPEF ordinario o cedolare secca senza beneficio). La modifica non prevede regimi transitori o di salvaguardia per chi già fruiva del beneficio nelle annualità precedenti. L'eventuale ridefinizione del perimetro agevolato va comunicata in sede di dichiarazione dei redditi 2027 (riferita al periodo d'imposta 2026).
L'agevolazione si combina con il regime forfetario?
No, di regola i redditi di locazione, anche brevi, non rientrano nel regime forfetario ex L. 190/2014, salvo che la locazione sia esercitata in forma d'impresa rientrante nei codici ATECO ammessi. Per i contribuenti che operano in regime forfetario per altre attività (es. attività ricettive complementari di small business) si applicano le regole specifiche del regime, ferma restando la separata tassazione dei redditi fondiari ai sensi degli artt. 25 e seguenti TUIR. L'agevolazione del comma 595 della L. 178/2020, come modificata, opera nell'ambito della tassazione dei redditi diversi o fondiari, secondo la qualificazione applicabile.
Quali adempimenti restano obbligatori per la locazione breve nel 2026?
Restano fermi tutti gli adempimenti previsti dalla disciplina di settore. In particolare: l'apposizione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) introdotto dal D.L. 145/2023; la comunicazione dei dati alla Questura tramite portale Alloggiati Web; la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle entrate per le locazioni di durata superiore a 30 giorni con applicazione dell'imposta di registro; il pagamento dell'imposta di soggiorno ove prevista dal Comune; le ritenute operate dagli intermediari online che gestiscono le prenotazioni. La modifica del comma 17 non incide su questi obblighi, ma soltanto sul perimetro quantitativo dell'agevolazione fiscale legata al regime di tassazione dei redditi prodotti.