Infiltrazioni dal lastrico solare o terrazzo a uso esclusivo del vicino: chi paga i danni e le riparazioni

Risposta secca. Se le infiltrazioni nascono dal lastrico solare o dal terrazzo a livello a uso esclusivo del vicino sovrastante, dei danni alla tua casa rispondono di regola due soggetti insieme: il titolare dell’uso esclusivo (custode del bene, art. 2051 c.c.) e il condominio (per gli obblighi di conservazione che gravano sull’amministratore, art. 1130 n. 4 c.c.). Quando non si prova che il danno dipende da una causa imputabile a uno solo, il risarcimento si ripartisce con il criterio dell’art. 1126 c.c.: 1/3 a chi ha l’uso esclusivo e 2/3 ai condomini sottostanti coperti dal lastrico. Lo ha stabilito Cassazione Sezioni Unite n. 9449/2016. Il diritto al risarcimento si prescrive in 5 anni (art. 2947 c.c.).

Perché non paga solo il vicino: la doppia responsabilità

L’errore più comune di chi subisce le infiltrazioni è pensare che, siccome il terrazzo è «del vicino», debba pagare tutto lui. Non è così. Anche quando il lastrico solare o il terrazzo a livello sono di proprietà o uso esclusivo di un singolo, quella superficie continua a svolgere una funzione di copertura dell’edificio (o di una sua porzione), proteggendo gli appartamenti sottostanti dalle intemperie. Questa funzione di copertura interessa il condominio nel suo complesso.

Da qui la regola fissata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016: dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o terrazzo a livello) a uso esclusivo rispondono sia il titolare dell’uso esclusivo, in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, perché la funzione di copertura impone all’amministratore di adottare i controlli necessari alla conservazione delle parti che assolvono a quella funzione (art. 1130 n. 4 c.c., atti conservativi delle parti comuni).

Le Sezioni Unite hanno anche chiarito la natura della responsabilità: si tratta di responsabilità extracontrattuale (da fatto illecito), e non di un inadempimento di obblighi propter rem. La distinzione non è teorica: incide sulla prescrizione, che è quella quinquennale dell’art. 2947 c.c.

Come funziona il riparto 1/3 – 2/3

Quando il danno non è attribuibile in via esclusiva a uno dei due soggetti (per esempio non si riesce a provare una specifica negligenza imputabile solo al titolare o solo al condominio), il danno si ripartisce mutuando il criterio dell’art. 1126 c.c., che disciplina il riparto delle spese di riparazione del lastrico a uso esclusivo:

• 1/3 a carico di chi ha l’uso (o la proprietà) esclusiva del lastrico o del terrazzo;
• 2/3 a carico dei condomini dell’edificio (o della parte di edificio) a cui il lastrico fa da copertura, in proporzione al valore del piano o porzione di piano di ciascuno.

Attenzione a un punto spesso frainteso: i 2/3 non gravano su tutti i condomini indistintamente, ma sui proprietari delle unità immobiliari che si trovano nella proiezione verticale sotto il lastrico, cioè quelli a cui il lastrico effettivamente serve da copertura. Il riparto interno di quei 2/3 avviene in proporzione al valore delle rispettive unità.

Lo stesso criterio dell’art. 1126 c.c. vale per le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico: 1/3 a chi ne ha l’uso esclusivo, 2/3 ai condomini sottostanti coperti. Riparazione del bene e risarcimento del danno seguono dunque la stessa logica di ripartizione, salvo che si dimostri una causa imputabile a uno solo.

Quando invece paga uno solo

Il riparto 1/3 – 2/3 è la regola di chiusura, che opera in mancanza di prova di una diversa attribuzione. Se però si dimostra che il danno dipende da una causa imputabile in via esclusiva a uno dei due soggetti, paga solo quello. Esempi tipici:

• Il titolare dell’uso esclusivo ha danneggiato o manomesso la guaina impermeabilizzante, per esempio posando una pavimentazione, fissando strutture o realizzando opere che hanno compromesso la tenuta: in questo caso la responsabilità tende a concentrarsi su di lui in quanto custode.
• Il condominio, pur sollecitato, ha omesso interventi di manutenzione straordinaria sulla copertura che gli competevano, oppure l’amministratore non ha attivato i necessari atti conservativi: la responsabilità si sposta sul condominio.

In concreto, l’esito dipende molto dall’accertamento tecnico sulle cause delle infiltrazioni (degrado della guaina, difetto di manutenzione, opera abusiva). Quando l’origine non è univocamente riconducibile a uno solo, torna a operare il riparto 1/3 – 2/3.

Lastrico solare e terrazzo a livello: stessa regola

Una precisazione utile. Il lastrico solare è la superficie piana di copertura dell’edificio, priva (in tutto o in parte) di funzione abitativa propria. Il terrazzo a livello è invece la superficie che si trova allo stesso piano di un appartamento e che ne costituisce un’estensione calpestabile, pur svolgendo anch’esso funzione di copertura per le unità sottostanti.

Ai fini che qui interessano la differenza non cambia la sostanza: la giurisprudenza, e le stesse Sezioni Unite del 2016, applicano la medesima disciplina dell’art. 1126 c.c. e le stesse regole di responsabilità sia al lastrico solare sia al terrazzo a livello a uso esclusivo, proprio perché in entrambi i casi la superficie assolve a una funzione di copertura a beneficio degli appartamenti sottostanti. Quindi, se vivi sotto un terrazzo a livello del vicino e subisci infiltrazioni, la tutela è la stessa del lastrico solare.

Cosa fare in concreto, passo per passo

Se le infiltrazioni dal lastrico o terrazzo del vicino ti stanno rovinando casa, conviene muoversi con ordine e mettere subito in sicurezza la prova.

1. Documenta il danno. Fotografa macchie, distacchi di intonaco, muffe, infissi rovinati, con date. Conserva eventuali ricevute di riparazioni già fatte.
2. Avvisa per iscritto. Segnala formalmente il problema all’amministratore e, se individuabile, al titolare dell’uso esclusivo, chiedendo di intervenire. Una comunicazione scritta (raccomandata o PEC) ha anche l’effetto di interrompere la prescrizione e di documentare da quando il condominio è stato messo a conoscenza.
3. Coinvolgi l’assemblea. La riparazione del lastrico e gli interventi straordinari di norma vanno deliberati dall’assemblea; l’amministratore può però assumere iniziativa autonoma per gli atti conservativi e gli interventi urgenti necessari a eliminare il pericolo. Chiedi che la questione venga messa all’ordine del giorno.
4. Fatti assistere da un tecnico. Una perizia di un geometra o ingegnere serve a individuare l’origine delle infiltrazioni e a quantificare i danni: è il documento che orienta il riparto delle responsabilità.
5. Diffida e accertamento tecnico preventivo (ATP). Se non si interviene, una diffida formale è il passo successivo. Per cristallizzare lo stato dei luoghi prima che le cause si modifichino, si può chiedere al giudice un accertamento tecnico preventivo (ATP), spesso anche in funzione conciliativa.
6. Mediazione e causa. Le controversie in materia di condominio sono soggette a mediazione obbligatoria prima della causa. Se la mediazione non risolve, si agisce in giudizio per ottenere la riparazione del bene e il risarcimento, citando sia il condominio sia il titolare dell’uso esclusivo, salvo poi che il giudice attribuisca le quote secondo le prove raccolte.

Termine da non perdere. Il diritto al risarcimento dei danni si prescrive in 5 anni dal fatto (art. 2947 c.c.). Per le infiltrazioni che si rinnovano nel tempo il termine va valutato in concreto, ma il principio operativo è chiaro: non lasciar passare anni senza atti scritti che interrompano la prescrizione.

Un caso pratico

Tizio abita all’ultimo piano e ha l’uso esclusivo del terrazzo a livello che fa da copertura all’appartamento di Caio, al piano sotto. Dopo alcune piogge, Caio nota macchie di umidità e distacchi di intonaco sul soffitto. Caio segnala il problema con PEC all’amministratore Sempronio e a Tizio, e incarica un geometra di una perizia.

Il tecnico accerta che le infiltrazioni derivano dal degrado della guaina impermeabilizzante, ormai vetusta, senza che risultino manomissioni da parte di Tizio. Non essendovi una causa imputabile a uno solo, secondo Cassazione SS.UU. 9449/2016 rispondono sia Tizio (custode, art. 2051 c.c.) sia il condominio (art. 1130 n. 4 c.c.), e il danno si ripartisce con il criterio dell’art. 1126 c.c.: 1/3 a Tizio e 2/3 al condominio (con i 2/3 a carico delle unità coperte dal terrazzo, tra cui quella di Caio stesso pro quota).

Scenario alternativo: se la perizia avesse provato che le infiltrazioni dipendono da una pavimentazione posata da Tizio che ha forato la guaina, la responsabilità si sarebbe concentrata su Tizio. Se invece il condominio, pur diffidato più volte, avesse rifiutato la manutenzione straordinaria dovuta, il peso sarebbe ricaduto sul condominio.

Domande frequenti

Il terrazzo è del vicino: perché devo contribuire io ai 2/3?

Perché quei 2/3 sono ripartiti tra i proprietari delle unità che si trovano sotto il lastrico, a cui esso fa da copertura. Anche tu, come danneggiato sottostante, benefici della funzione di copertura, quindi rientri tra i condomini su cui grava la quota dei 2/3, salvo che il danno sia imputabile a una causa esclusiva di un altro soggetto.

Vale lo stesso se è un terrazzo a livello e non un lastrico solare?

Sì. La giurisprudenza, comprese le Sezioni Unite del 2016, applica al terrazzo a livello a uso esclusivo la stessa disciplina del lastrico solare, sia per la responsabilità sia per il riparto 1/3 – 2/3 dell’art. 1126 c.c., perché entrambi svolgono funzione di copertura per le unità sottostanti.

Posso citare solo il vicino o devo coinvolgere anche il condominio?

Di regola conviene agire nei confronti di entrambi, perché secondo Cassazione SS.UU. 9449/2016 la responsabilità è di norma concorrente del titolare dell’uso esclusivo e del condominio. Sarà poi il giudice, in base alle prove, a distribuire le quote o ad attribuire l’intera responsabilità a uno solo se ne è dimostrata la causa esclusiva.

Quanto tempo ho per chiedere il risarcimento?

Il diritto al risarcimento del danno da fatto illecito si prescrive in 5 anni (art. 2947 c.c.). È importante interrompere la prescrizione con comunicazioni scritte (raccomandata o PEC) ogni volta che il problema persiste e non viene risolto.