Comprare casa che il venditore ha ricevuto in donazione: rischi reali, mutuo e soluzioni dopo la riforma 2025

Risposta secca: sì, un rischio esiste, ma è molto più circoscritto e gestibile di quanto si creda, e oggi tende a sparire. Storicamente il pericolo era che un erede «dimenticato» (legittimario leso) potesse, dopo la morte del donante, agire per riprendersi il bene anche dalle tue mani. La riforma del 2025 (Legge 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025) ha però cancellato la possibilità di farsi restituire fisicamente l’immobile dal terzo acquirente: oggi l’erede leso ottiene solo del denaro, non la tua casa. Il rischio «perdo l’immobile» resta solo per situazioni di passaggio (successioni già aperte prima della riforma) e va valutato caso per caso, ma per la stragrande maggioranza degli acquisti la casa donata è ormai sicura, mutuo compreso.

Perché la provenienza donativa spaventava (e spaventa ancora un po’)

Quando una persona dona un immobile a un figlio o a un parente, sta anticipando una parte della propria eredità. Alla sua morte, però, la legge riserva una quota minima e intoccabile (la «legittima») ad alcuni stretti familiari: coniuge, figli e, in mancanza di figli, genitori. Se la donazione ha sottratto loro questa quota minima, costoro diventano legittimari lesi e possono reagire.

Il problema, fino al 2025, era questo: se nel frattempo il donatario aveva venduto il bene a te (il terzo acquirente), l’erede leso poteva — a certe condizioni — arrivare fino a te e farsi restituire l’immobile. È qui che nascevano i due grandi timori: la difficoltà a vendere per chi ha ricevuto in donazione, e la difficoltà a ottenere il mutuo per chi compra, perché anche l’ipoteca della banca rischiava di essere travolta.

Come funzionava (e funziona ancora, per i casi residui) l’azione di restituzione

Il legittimario leso non può prendersela direttamente con te. Deve seguire un percorso a tappe, disciplinato dagli articoli 561, 562 e 563 del codice civile:

1. Azione di riduzione. Prima deve far dichiarare dal giudice che la donazione è «eccessiva» e ha intaccato la sua quota di legittima. Solo dopo questo accertamento la donazione diventa «riducibile».
2. Escussione del donatario. Deve poi rivolgersi prima al donatario (chi ha ricevuto in dono e poi venduto), e solo se il patrimonio di costui non basta a soddisfarlo può «scendere» sul terzo acquirente. È il principio della previa escussione del donatario: tu sei l’ultima ruota del carro, non la prima.
3. Azione contro il terzo (vecchio regime). Solo a questo punto, nel sistema previgente, scattava l’azione di restituzione dell’immobile contro di te.

Questa sequenza rende chiaro un punto importante: anche nel vecchio sistema il rischio non era automatico né immediato, ma il risultato di una catena di condizioni che dovevano verificarsi tutte.

I due termini che ti proteggevano: 20 anni e 10 anni

Anche prima della riforma, due «orologi» limitavano fortemente il pericolo.

20 anni dalla trascrizione della donazione (art. 563, comma 1)

L’azione di restituzione contro il terzo acquirente non poteva più essere esercitata una volta decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari. Questo termine venne introdotto nel 2005 (Legge 80/2005) proprio per dare stabilità alla circolazione dei beni donati. In pratica: se la donazione era stata trascritta da oltre vent’anni, la tua casa era già «al sicuro» dal terzo, a prescindere da tutto il resto.

10 anni dall’apertura della successione (azione di riduzione)

L’azione di riduzione — quella che è il presupposto di tutto — si prescrive in 10 anni dall’apertura della successione (cioè dalla morte del donante). Se i dieci anni passano senza che il legittimario agisca, la donazione non è più attaccabile e, di riflesso, cade ogni pretesa anche verso di te. Per le donazioni il termine decorre dalla data del decesso del donante; per le disposizioni testamentarie lesive, invece, dall’accettazione dell’eredità da parte del beneficiario.

Mettendo insieme i due dati: il rischio reale viveva nella finestra tra la morte del donante e i 10 anni successivi, e comunque non oltre i 20 anni dalla trascrizione della donazione. Fuori da questa finestra, nessun timore.

L’opposizione alla donazione: l’arma che «congelava» i 20 anni

C’era però un correttivo a favore dei familiari. L’art. 563, comma 4 c.c. consente al coniuge e ai parenti in linea retta del donante (figli, nipoti, genitori) di notificare e trascrivere un atto di opposizione alla donazione. Questo atto sospende il decorso del termine ventennale: in pratica, se anche un solo familiare si oppone, l’orologio dei 20 anni si ferma e la donazione non si «stabilizza» mai automaticamente. Per chi compra, scoprire un’opposizione trascritta sull’atto di provenienza era (ed è) un campanello d’allarme.

Il rovescio della medaglia: il diritto di opposizione può essere oggetto di rinuncia. Se i familiari legittimati rinunciano all’opposizione, il termine torna a correre regolarmente e l’acquisto del terzo si consolida. La rinuncia all’opposizione, però, riguarda solo l’opposizione e non equivale a rinunciare all’azione vera e propria.

Cosa è cambiato con la riforma 2025 (Legge 182/2025)

Questa è la vera svolta, ed è il motivo per cui oggi l’allarmismo è in gran parte ingiustificato. La Legge 182/2025 (la cosiddetta «legge semplificazioni»), in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto gli articoli 561 e 563 c.c. con due effetti dirompenti:

• Niente più restituzione dell’immobile al terzo. Il legittimario leso non può più farsi restituire fisicamente il bene da chi lo ha acquistato dal donatario. La tutela è diventata obbligatoria e non più reale: l’erede ottiene una somma di denaro a integrazione della sua quota, a carico del donante (o del suo patrimonio), ma non può toccare la tua casa.
• L’ipoteca della banca regge. Il nuovo art. 561 c.c. stabilisce che pesi e ipoteche iscritti sull’immobile restano efficaci anche in caso di accoglimento dell’azione di riduzione. È precisamente il punto che bloccava i mutui: ora cade.

In sostanza, per le situazioni nuove il problema storico della provenienza donativa è stato disinnescato alla radice.

Attenzione al regime transitorio (e alla data del 18 giugno 2026)

La riforma non cancella d’un colpo tutti i rischi del passato. Le nuove regole si applicano alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025. Per le successioni già aperte prima (donante già deceduto), restava in vita il vecchio regime se entro sei mesi — cioè entro il 18 giugno 2026 — il legittimario notificava e trascriveva la domanda di riduzione oppure un atto di opposizione. Trascorsa quella finestra senza tali atti, anche per queste situazioni si applica il nuovo regime più favorevole all’acquirente. È quindi essenziale, in concreto, individuare correttamente se e quando il donante è deceduto per capire quale disciplina si applica al tuo caso.

Perché la banca, nonostante tutto, può ancora essere cauta

Anche con la riforma, puoi trovare un istituto che storce il naso. Le ragioni non sono malafede, ma prudenza:

• Memoria del vecchio rischio. Fino al 2025 il timore era concreto: con il vecchio art. 561, l’immobile restituito tornava al legittimario libero da ogni peso o ipoteca. Per la banca significava ritrovarsi con un mutuo erogato e una garanzia svanita. Le policy creditizie interne ci hanno messo anni a costruirsi e non si aggiornano in un giorno.
• Periodo di assestamento. Nei mesi immediatamente successivi all’entrata in vigore, molti istituti hanno mantenuto un atteggiamento prudente proprio per via del regime transitorio: finché non è chiaro se una specifica successione ricade nel vecchio o nel nuovo regime, la banca preferisce tutelarsi.
• Casi residui ancora «vecchio regime». Per gli immobili la cui vicenda successoria si era già incardinata sotto le regole precedenti, la cautela può restare giustificata.

La buona notizia: man mano che le policy si allineano alla riforma, ottenere un mutuo su immobile donato sta tornando un’operazione ordinaria.

Le soluzioni concrete, una per una

Se ti trovi in un caso ancora «a rischio» (tipicamente: donante già deceduto, successione incardinata sotto il vecchio regime, oppure semplicemente una banca prudente), la prassi notarile offre diversi rimedi.

1. Aspettare il decorso dei 20 anni dalla trascrizione

Pro: è la soluzione più solida e a costo zero. Decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione (senza opposizioni trascritte), l’acquisto del terzo è blindato. Contro: non sempre i vent’anni sono passati, e «aspettare» non è un’opzione se vuoi comprare adesso.

2. Rinuncia all’azione (di riduzione e/o di restituzione)

Pro: se tutti i potenziali legittimari rinunciano all’azione dopo l’apertura della successione (cioè dopo la morte del donante), la tua posizione è definitivamente al sicuro. Contro: la rinuncia non è valida finché il donante è in vita (sarebbe un patto sull’eredità di persona vivente, vietato dalla legge); richiede inoltre la collaborazione di tutti i legittimari, che non sempre c’è. Da non confondere con la rinuncia alla sola opposizione, che ha portata più limitata.

3. Polizza assicurativa a garanzia

Pro: è la soluzione operativa più diffusa e flessibile. La compagnia si accolla il rischio dell’eventuale evizione (perdita del bene) o del risarcimento dovuto, dietro pagamento di un premio una tantum calcolato sul rischio effettivo, senza immobilizzare somme. Spesso è gradita anche alla banca. Contro: ha un costo, e le coperture vanno lette con attenzione (massimali, durata, esclusioni).

4. Fideiussione bancaria

Pro: la banca garantisce l’eventuale obbligo risarcitorio del venditore-donatario; è una garanzia molto solida. Contro: tende a essere costosa e di solito l’istituto chiede al venditore di vincolare somme pari all’importo garantito, congelate per tutto il periodo di consolidamento. Per questo, oggi, viene spesso preferita la polizza.

5. Controllo dell’atto di provenienza

Pro: è il primo passo, sempre. Far esaminare al notaio l’atto di provenienza permette di verificare data e trascrizione della donazione, eventuali opposizioni già trascritte, stato di vita del donante e numero di potenziali legittimari. Contro: è una diagnosi, non una cura: ti dice quanto sei esposto, ma da solo non elimina il rischio nei casi residui.

Un caso pratico: Tizio, Caio e Sempronio

Sempronio possiede un appartamento e lo dona al figlio Caio. La donazione viene regolarmente trascritta. Anni dopo, Caio decide di vendere a Tizio, che vuole accendere un mutuo per comprarlo.

• Scenario A — Sempronio è ancora vivo. Nessuna successione è aperta: si applica il nuovo regime. Anche se un giorno dovesse emergere un altro figlio leso, costui non potrà mai farsi restituire l’appartamento da Tizio, ma solo chiedere denaro. L’ipoteca della banca regge. Tizio può comprare con tranquillità.
• Scenario B — Sempronio è morto dopo il 18 dicembre 2025. Successione aperta sotto il nuovo regime: stessa conclusione dello scenario A. La casa di Tizio è protetta; l’eventuale erede leso (poniamo un secondo figlio, Tizietto) ottiene solo un’integrazione in denaro.
• Scenario C — Sempronio è morto prima del 18 dicembre 2025 e un legittimario aveva trascritto opposizione o domanda di riduzione entro il 18 giugno 2026. Qui resta in vita il vecchio regime: in teoria Tizio potrebbe subire l’azione di restituzione, ma solo dopo l’accertamento della lesione e la previa escussione di Caio, e comunque entro i 20 anni dalla trascrizione. In un caso così, Tizio si tutela con una polizza o pretende dai legittimari una rinuncia all’azione.

La morale: nella maggior parte delle situazioni odierne Tizio non rischia la casa; nei pochi casi «ponte» ha comunque strumenti efficaci per chiudere l’operazione in sicurezza.

Domande frequenti

Se compro oggi una casa donata, rischio davvero di perderla?

Nella grande maggioranza dei casi no. Dopo la riforma 2025, l’erede leso non può più farsi restituire l’immobile dal terzo acquirente: ottiene solo denaro. Il rischio di perdere fisicamente la casa sopravvive solo in situazioni di passaggio legate a successioni già aperte prima del 18 dicembre 2025 in cui i legittimari si sono attivati nei termini. Per valutare il tuo caso specifico, è decisivo sapere se e quando il donante è deceduto.

La banca può ancora rifiutarmi il mutuo solo perché la casa proviene da donazione?

Tecnicamente può applicare le sue policy, ma il motivo storico del rifiuto è venuto meno: con il nuovo art. 561 c.c. l’ipoteca resta efficace anche in caso di azione di riduzione. Molti istituti stanno aggiornando le procedure; se trovi resistenza, una polizza a garanzia spesso sblocca la pratica.

Bastano 20 anni dalla donazione per stare tranquilli?

Nel vecchio regime, decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione (senza opposizioni trascritte), l’azione di restituzione contro il terzo non era più esercitabile: era già una forte protezione. Con la riforma, questo profilo perde gran parte della sua rilevanza pratica per gli acquisti nuovi, perché il terzo non rischia comunque più la restituzione del bene.

I familiari possono opporsi alla vendita mentre il donante è ancora vivo?

Non possono impedire la vendita, ma il coniuge e i parenti in linea retta possono notificare e trascrivere un’opposizione alla donazione (art. 563, comma 4), che sospende il termine ventennale. Possono anche rinunciare a questa opposizione. Nessuna rinuncia all’azione di riduzione è invece valida finché il donante è in vita.