Testo dell'articoloVigente
Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo del contratto 4+4 solo per i motivi tassativi previsti dall’art. 3 della Legge 431/1998 (uso proprio o di parenti, vendita, ristrutturazione, ecc.), con un preavviso di 6 mesi e comunicazione motivata.
Cos’è e quando si usa
Nei contratti a canone libero 4+4, alla prima scadenza (dopo i primi 4 anni) il locatore non può semplicemente decidere di non rinnovare: la legge impone il rinnovo automatico per altri quattro anni, salvo che ricorra uno dei motivi tassativi elencati nell’art. 3 della Legge 431/1998.
Tra i motivi previsti: necessità di destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale o professionale proprio, del coniuge o di parenti entro il secondo grado; vendita a terzi; intenzione di ristrutturare o demolire; mancata occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino senza giustificato motivo. La comunicazione deve indicare specificamente il motivo, a pena di nullità.
Cosa deve contenere
- Dati del locatore e del conduttore
- Estremi del contratto e indirizzo dell’immobile
- Indicazione del motivo tassativo di diniego (art. 3 L. 431/1998)
- Manifestazione della volontà di non rinnovare alla scadenza
- Data di scadenza e termine di rilascio (preavviso 6 mesi)
- Luogo, data e firma
Fac-simile: comunicazione di diniego di rinnovo
[LUOGO], [DATA] Raccomandata A/R / PEC Spett.le [NOME E COGNOME DEL CONDUTTORE] [INDIRIZZO IMMOBILE LOCATO] Oggetto: diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza Io sottoscritto/a [NOME E COGNOME], C.F. [CODICE FISCALE], proprietario/locatore dell'immobile sito in [INDIRIZZO], oggetto del contratto di locazione stipulato in data [DATA] e registrato al n. [NUMERO], COMUNICO ai sensi dell'art. 3 della Legge n. 431/1998 la volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza del [DATA SCADENZA], per il seguente motivo: [INDICARE IL MOTIVO TASSATIVO, es. necessità di adibire l'immobile ad abitazione del figlio / vendita dell'immobile a terzi]. La invito pertanto a liberare e riconsegnare l'immobile entro il [DATA RILASCIO], nel rispetto del preavviso di legge. Distinti saluti. [FIRMA]
I campi tra parentesi quadre [COSÌ] vanno sostituiti con i tuoi dati. Verifica sempre date, importi e riferimenti prima dell’invio.
Come inviarlo e conservarlo
Invia la comunicazione con raccomandata A/R o PEC almeno sei mesi prima della scadenza. Il motivo indicato è vincolante: se, ad esempio, dichiari di voler destinare l’immobile a uso proprio e poi entro 12 mesi non lo adibisci a quell’uso, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento.
Se non invii alcuna comunicazione, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni. Alla seconda scadenza, invece, è sufficiente la disdetta con preavviso di sei mesi anche senza motivazione.
Errori da evitare
- Negare il rinnovo senza indicare uno dei motivi tassativi: la comunicazione è inefficace
- Inviare l’avviso con meno di 6 mesi di preavviso
- Non rispettare poi la destinazione dichiarata (rischio risarcimento)
- Confondere prima e seconda scadenza: alla seconda non servono motivi
Domande frequenti
Alla prima scadenza posso sfrattare l'inquilino senza motivo?
Cosa succede se poi non uso l'immobile come dichiarato?
E alla seconda scadenza?
Questo modello ha finalità divulgativa e va adattato alla tua situazione concreta. Non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un professionista qualificato: per controversie di valore o in caso di dubbio, fatti assistere prima di inviare comunicazioni con effetti giuridici.
Domande frequenti