- Riaperta la finestra di assegnazione o cessione agevolata di beni immobili (diversi da quelli strumentali per destinazione ex art. 43, c. 2, primo periodo, del TUIR) e di beni mobili iscritti in pubblici registri non strumentali, ai soci di Snc, Sas, Srl, SpA e Sapa entro il 30 settembre 2026.
- Estensione alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni e che entro il 30 settembre 2026 si trasformano in società semplice.
- Vincolo soggettivo: tutti i soci devono risultare iscritti al libro soci alla data del 30 settembre 2025 o entro 30 giorni dall'entrata in vigore della legge, in forza di titolo con data certa anteriore al 1° ottobre 2025.
- La disciplina di dettaglio (imposta sostitutiva 8% / 10,5% sulla plusvalenza; IVA su uscita beni; imposte indirette ridotte) è rinviata ai commi 36-40, conformi alle precedenti edizioni dell'agevolazione (L. 197/2022, L. 208/2015).
- L'agevolazione si applica ai beni non strumentali per destinazione: gli immobili strumentali in uso esclusivo all'attività d'impresa restano esclusi dal beneficio.
Comma 35 Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) — Irpef Tuir
In vigore dal: Il comma 35 entra in vigore il 1° gennaio 2026. Il termine per l’assegnazione o cessione agevolata dei beni ai soci, o per la trasformazione in società semplice delle società di mero godimento, è fissato al 30 settembre 2026. La data di riferimento per l’iscrizione dei soci nel libro soci è il 30 settembre 2025, con la finestra straordinaria di 30 giorni dall’entrata in vigore della legge per i soci che abbiano titolo di trasferimento con data certa anteriore al 1° ottobre 2025.
Testo coordinato
. Le società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata per azioni e in accomandita per azioni che, entro il 30 settembre 2026, assegnano o cedono ai soci beni immobili, diversi da quelli indicati nell’articolo , di cui al 43, comma 2, primo periodo, del testo unico delle imposte sui redditi decreto del Presidente della , o beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentaliRepubblica 22 dicembre 1986, n. 917 nell’attività propria dell’impresa, possono applicare le disposizioni del presente comma e dei commi da 36 a 40 a condizione che tutti i soci risultino iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2025 o che siano iscritti entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2025. Le medesime disposizioni si applicano alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni e che entro il 30 settembre 2026 si trasformano in società semplici.
Norme modificate da questi commi
- Art. 43 TUIR (comma 35): Il comma 35 esclude dal beneficio i beni immobili indicati all’art. 43, comma 2, primo periodo, del TUIR (DPR 917/1986), ossia gli immobili strumentali per destinazione, in quanto utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’attività d’impresa. L’agevolazione si applica dunque agli immobili patrimoniali e a quelli strumentali per natura non utilizzati direttamente nell’attività.
- Art. 2 TUIVA (comma 35): L’assegnazione di beni ai soci, ai fini IVA, costituisce cessione assimilata ai sensi dell’art. 2, c. 2, n. 6 del TUIVA (DPR 633/1972), con applicabilità delle ordinarie regole IVA in funzione della natura del bene (esenzione o imponibilità per gli immobili abitativi e strumentali ex art. 10 del TUIVA).
Una riapertura attesa: assegnazione agevolata e trasformazione in semplice
Il comma 35 della Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) riapre la finestra dell'assegnazione (o cessione) agevolata dei beni ai soci e della trasformazione in società semplice delle società di mero godimento. È la quarta o quinta riedizione di un istituto storicamente impiegato dal legislatore italiano per favorire l'uscita dal regime d'impresa di immobili e beni mobili registrati il cui possesso da parte di società di capitali o di persone genera tensioni fiscali (imposte sui redditi, IVA, IRAP, imposte locali) sproporzionate rispetto alla loro funzione effettiva, spesso non operativa. Le edizioni recenti dell'istituto sono state introdotte dall'art. 1, c. 100-105, della L. 28 dicembre 2015, n. 208 (LB 2016) e poi dall'art. 1, c. 100-106, della L. 29 dicembre 2022, n. 197 (LB 2023). Il comma 35 della LB 2026 ricalca l'impostazione tipica, rinviando ai commi successivi (36-40) per la disciplina di dettaglio sull'imposta sostitutiva, le aliquote, le procedure e i termini di versamento.
Ambito soggettivo: chi può assegnare
Possono applicare l'agevolazione le società in nome collettivo (Snc), in accomandita semplice (Sas), a responsabilità limitata (Srl), per azioni (SpA) e in accomandita per azioni (Sapa). Sono escluse le ditte individuali (non avendo soci) e le società cooperative. La norma si estende anche alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni di cui al comma 35: tali società di mero godimento (in particolare quelle nate per detenere immobili familiari o gioielli aziendali) possono, in alternativa all'assegnazione, trasformarsi in società semplice entro il 30 settembre 2026, beneficiando dello stesso regime fiscale agevolato. La trasformazione in società semplice consente di uscire dal regime di impresa (e dall'IRES per le società di capitali, o dall'IRAP per le società di persone non agricole) mantenendo però la titolarità giuridica del bene in capo alla società.
Vincolo soggettivo dei soci
Il comma 35 richiede che tutti i soci risultino iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2025. Per le società che non hanno l'obbligo del libro soci (in particolare le Snc e le Sas), il riferimento è la titolarità documentale della partecipazione. La data del 30 settembre 2025 funziona da spartiacque: solo i soci entrati nella compagine fino a quella data possono essere destinatari dell'assegnazione agevolata. La norma prevede una finestra straordinaria: i soci che abbiano titolo di trasferimento (atto pubblico, scrittura privata autenticata o registrata) con data certa anteriore al 1° ottobre 2025 possono essere iscritti entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge (cioè entro il 30 gennaio 2026). La finalità di questa finestra è evitare la penalizzazione di chi avesse già concluso trasferimenti di partecipazioni anteriormente al 1° ottobre 2025 senza che la formale annotazione sui libri sociali fosse stata curata in tempo. L'intento antielusivo è chiaro: la norma vuole evitare l'utilizzo dell'agevolazione da parte di soci che entrino artificiosamente nella compagine soltanto per estrarre il bene.
Ambito oggettivo: quali beni sono assegnabili
Sono assegnabili o cedibili in regime agevolato: (1) i beni immobili diversi da quelli indicati nell'articolo 43, comma 2, primo periodo, del TUIR (DPR 22 dicembre 1986, n. 917), cioè diversi dagli immobili strumentali per destinazione (immobili strumentali per natura possono essere assegnabili se non utilizzati come beni strumentali nell'attività propria dell'impresa); (2) i beni mobili iscritti in pubblici registri (autovetture, imbarcazioni, aeromobili) non utilizzati come beni strumentali nell'attività propria dell'impresa. Il discrimine, sia per gli immobili sia per i beni mobili registrati, è l'utilizzo effettivo come bene strumentale nell'attività di impresa: la formula esclude espressamente i beni strumentali per destinazione (ad esempio l'opificio in cui l'impresa svolge l'attività), mentre include i beni patrimoniali e quelli strumentali per natura non utilizzati direttamente dall'impresa (ad esempio un immobile A/10 dato in locazione a terzi).
Il regime fiscale di dettaglio: rinvio ai commi 36-40
Il comma 35 si limita a fissare l'ambito soggettivo e oggettivo dell'agevolazione; il dettaglio del regime è affidato ai commi 36-40 della LB 2026, che riprendono lo schema delle precedenti edizioni. In sintesi, sulla base del modello tipico (L. 208/2015 e L. 197/2022): (a) la società assegnante (o cedente, o trasformanda) paga un'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell'IRAP con aliquota dell'8% (oppure del 10,5% per le società non operative di comodo ex L. 724/1994, per i due anni precedenti l'assegnazione) sulla plusvalenza generata dalla differenza fra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto del bene; (b) la base imponibile può essere calcolata, per gli immobili, sul valore catastale rivalutato in luogo del valore normale, con effetto di abbattimento della base imponibile; (c) le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono ridotte alla metà per gli immobili (in luogo delle aliquote ordinarie). Per l'IVA, l'operazione segue le regole ordinarie: l'assegnazione di beni costituisce, ai fini IVA, cessione assimilata ai sensi dell'art. 2, c. 2, n. 6 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633 (TUIVA), con applicabilità di esenzioni o aliquote ridotte secondo la natura del bene; per gli immobili strumentali per natura si applicano le regole degli artt. 10, c. 1, n. 8-bis e 8-ter del TUIVA.
L'opzione della trasformazione in società semplice
Per le società di mero godimento, la trasformazione in società semplice presenta vantaggi sistemici. In primo luogo, la società semplice non rientra nell'ambito IRES (per le ex società di capitali) o nell'ambito di applicazione dell'IRAP ex D.Lgs. 446/1997 (per le ex società di persone non agricole), riducendo significativamente il carico fiscale corrente. In secondo luogo, sotto il profilo della disciplina delle società di comodo (L. 724/1994), la società semplice esce dal perimetro applicativo, evitando le presunzioni di non operatività e le maggiorazioni IRES o le limitazioni sul rimborso IVA. In terzo luogo, sotto il profilo successorio, la società semplice presenta vantaggi nella programmazione patrimoniale familiare, in quanto la quota sociale rappresenta una posizione contrattuale flessibile, suscettibile di clausole statutarie articolate. Sotto il profilo fiscale dell'imposta sostitutiva, lo schema dei commi 36-40 dovrebbe equiparare la trasformazione all'assegnazione, applicando l'8% sulla differenza fra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto del bene.
Considerazioni di sintesi e pianificazione operativa
Il comma 35 offre un'opportunità rilevante a un universo molto ampio di società italiane: le società immobiliari familiari, le holding di gestione patrimoniale, le società che hanno accumulato negli anni immobili non strumentali (case al mare, immobili di rappresentanza in passato locati ai soci) o beni mobili registrati di pregio (yacht, autovetture di lusso). Il timing è stretto: l'operazione deve perfezionarsi entro il 30 settembre 2026. La pianificazione operativa, già nel primo semestre 2026, deve includere: (1) verifica dell'iscrizione dei soci al 30 settembre 2025 e attivazione della finestra di iscrizione tardiva entro il 30 gennaio 2026; (2) valutazione comparata fra assegnazione, cessione e trasformazione in società semplice in funzione dell'obiettivo (estrazione del bene presso un singolo socio vs. mantenimento in comune); (3) ricalcolo della plusvalenza imponibile su base catastale rivalutata per gli immobili o su base di valore normale per i beni mobili registrati; (4) verifica dell'impatto IVA dell'assegnazione, soprattutto per gli immobili strumentali per natura ex artt. 10, c. 1, n. 8-bis e 8-ter del DPR 633/1972; (5) coordinamento con la disciplina della rivalutazione delle quote sociali (eventualmente prevista in altri commi della LB 2026) per ottimizzare il costo fiscale della partecipazione in capo al socio assegnatario. L'attenzione del consulente deve includere anche la qualificazione antielusiva ai sensi dell'art. 10-bis dello Statuto del contribuente (L. 27 luglio 2000, n. 212): l'utilizzo strumentale dell'agevolazione per estrarre beni in vista di una rivendita immediata può configurare abuso del diritto, secondo l'orientamento già espresso dall'Agenzia delle Entrate nella circ. n. 26/E del 2016 (sulla precedente versione dell'istituto).
Casi pratici applicati
Caso pratico 1 - Tizio Srl immobiliare familiare e assegnazione di villa al socio
Tizio Srl è una Srl unipersonale appartenente al sig. Tizio, costituita nel 2003 per detenere una villa di prestigio sul lago di Como (acquistata a 800.000 euro nel 2003 e con valore catastale rivalutato 2026 di circa 1.000.000 di euro; valore normale di mercato 2026 stimato in 2.200.000 euro). La società non svolge attività operativa: la villa è data in concessione a familiari per uso di villeggiatura senza canone, con riprese fiscali ricorrenti per uso non strumentale. Negli ultimi quattro esercizi la società è risultata non operativa ex L. 724/1994 e ha versato la maggiorazione IRES.
Tizio decide di estrarre la villa applicando il regime del comma 35 LB 2026. Verifica preliminare: Tizio è iscritto come unico socio nel libro soci dal 2003, ben oltre il termine del 30 settembre 2025; nessun problema di ammissibilità soggettiva. Il bene (villa A/8) è immobile non strumentale per destinazione ex art. 43, c. 2, primo periodo, del TUIR: nessun problema di ammissibilità oggettiva.
Calcolo dell'imposta sostitutiva. Base imponibile su valore catastale rivalutato: 1.000.000 - 800.000 (costo fiscalmente riconosciuto) = 200.000 euro di plusvalenza. Aliquota: trattandosi di società non operativa per due o più periodi precedenti, si applica il 10,5%. Imposta sostitutiva = 200.000 x 10,5% = 21.000 euro. Imposte indirette: registro, ipotecaria e catastale ridotte al 50% delle aliquote ordinarie, su valore catastale; per villa A/8 di catastale 350.000 euro, registro 9% diventa 4,5% = 15.750 euro; ipotecaria 50 euro fissi; catastale 50 euro fissi. Totale imposte indirette: circa 15.850 euro. Costo totale dell'operazione: 21.000 + 15.850 = 36.850 euro. In alternativa, una vendita diretta del bene avrebbe comportato plusvalenza tassata a IRES 24% (residuata in 24% di 1.400.000 = 336.000 euro) + IRAP 3,9% se applicabile + imposte indirette piene. Il vantaggio dell'operazione agevolata è quindi nell'ordine di 290.000-300.000 euro. Tizio formalizza l'assegnazione con atto notarile entro il 30 giugno 2026 e la società viene messa in liquidazione e cancellata entro fine anno.
Caso pratico 2 - Caio Srl gestione immobiliare e trasformazione in società semplice
Caio Srl è una Srl detenuta in parti uguali (50% ciascuno) da Caio e dal fratello Sempronio dal 2010, costituita per gestire un portafoglio di tre immobili (un appartamento abitativo locato a terzi e due capannoni industriali dati in locazione a società operative non collegate). Il valore catastale complessivo rivalutato è di 1.800.000 euro, il costo fiscale 1.500.000 euro, il valore normale 2.500.000 euro.
Caio e Sempronio non hanno interesse a estrarre singoli beni: vogliono però semplificare la gestione fiscale e uscire dal regime IRES + IRAP che, su locazioni passive con rendita catastale piuttosto contenuta, produce un carico tributario sproporzionato. Optano per la trasformazione in società semplice ai sensi del comma 35, da deliberare entro il 30 settembre 2026. Calcolo dell'imposta sostitutiva: 1.800.000 (valore catastale rivalutato) - 1.500.000 (costo fiscale) = 300.000 euro di plusvalenza. Aliquota: 8% (Caio Srl è sempre stata operativa). Imposta sostitutiva = 300.000 x 8% = 24.000 euro.
Effetti sistemici post-trasformazione: la società semplice non è soggetta a IRES (i redditi sono imputati per trasparenza ai soci ai sensi dell'art. 5 del TUIR), non è soggetta a IRAP per attività non agricola di mero godimento, esce dal perimetro delle società di comodo. I redditi fondiari degli immobili sono dichiarati direttamente da Caio e Sempronio nelle rispettive dichiarazioni dei redditi (Modello Redditi PF), con applicazione delle ordinarie deduzioni e detrazioni e con possibilità di optare per la cedolare secca al 21% sull'appartamento abitativo. Il risparmio strutturale di imposta è stimabile in 8.000-12.000 euro annui, oltre alla semplificazione amministrativa dei adempimenti.
Domande frequenti
Quali società possono accedere all'assegnazione agevolata dei beni ai soci?
Il comma 35 della LB 2026 ammette al beneficio le società in nome collettivo (Snc), in accomandita semplice (Sas), a responsabilità limitata (Srl), per azioni (SpA) e in accomandita per azioni (Sapa). Sono escluse le ditte individuali (non avendo soci) e le società cooperative. L'agevolazione si estende anche alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni indicati (immobili non strumentali per destinazione e beni mobili registrati non strumentali) e che entro il 30 settembre 2026 si trasformano in società semplice. Il presupposto soggettivo richiede che tutti i soci risultino iscritti nel libro soci (ove prescritto) alla data del 30 settembre 2025 o entro 30 giorni dall'entrata in vigore della legge, in forza di titolo di trasferimento con data certa anteriore al 1° ottobre 2025.
Quali beni possono essere assegnati con l'agevolazione?
Sono assegnabili o cedibili: (1) i beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione di cui all'art. 43, comma 2, primo periodo, del TUIR (DPR 917/1986); (2) i beni mobili iscritti in pubblici registri (autovetture, imbarcazioni, aeromobili) non utilizzati come beni strumentali nell'attività propria dell'impresa. Il discrimine è l'utilizzo effettivo come bene strumentale nell'attività di impresa: la formula esclude espressamente i beni strumentali per destinazione, ma include i beni strumentali per natura non utilizzati direttamente nell'attività (per esempio un capannone industriale dato in locazione a un terzo). Sono dunque tipicamente assegnabili: gli immobili patrimoniali, gli immobili abitativi, gli immobili strumentali per natura locati a terzi, le autovetture aziendali non utilizzate come beni strumentali, le imbarcazioni aziendali non utilizzate nell'attività d'impresa.
Qual è il termine per perfezionare l'operazione?
L'operazione (assegnazione o cessione del bene al socio, oppure trasformazione della società in società semplice) deve essere perfezionata entro il 30 settembre 2026. Trattandosi di un termine perentorio, è raccomandabile predisporre l'atto notarile con congruo anticipo. Per le società che intendano avvalersi della trasformazione in società semplice, occorre verificare la coerenza dell'oggetto sociale (esclusivamente o principalmente gestione dei beni di cui al comma 35) e predisporre il verbale di assemblea straordinaria che delibera la trasformazione, da iscrivere al Registro delle imprese entro il termine. Il regime di dettaglio (imposta sostitutiva 8% o 10,5% per società non operative, imposte di registro ridotte al 50%) è previsto nei commi 36-40 della LB 2026 ed è conforme allo schema delle precedenti edizioni dell'agevolazione (L. 208/2015 e L. 197/2022).
Conviene assegnare il bene o trasformare in società semplice?
La scelta dipende dall'obiettivo finale dei soci. L'assegnazione (o cessione) consente di estrarre il bene dal patrimonio sociale e attribuirlo in proprietà al singolo socio: utile quando i soci vogliano gestire individualmente il bene, magari per cessione futura a terzi o per godimento personale, e quando si voglia ridurre il numero dei beni in capo alla società. La trasformazione in società semplice consente invece di mantenere il bene in capo a un veicolo collettivo, ma con un regime fiscale più leggero (nessuna IRES, nessuna IRAP, fuori dall'ambito delle società di comodo ex L. 724/1994): utile per i patrimoni familiari complessi che si vogliano gestire in maniera unitaria. L'imposta sostitutiva (8% o 10,5%) si paga, secondo lo schema tipico, in entrambi i casi sulla plusvalenza fra valore normale o catastale rivalutato e costo fiscalmente riconosciuto del bene.
Esiste un rischio antielusione nell'assegnazione agevolata?
Il rischio antielusione è un tema centrale. L'Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 26/E del 2016 (relativa alla precedente edizione dell'istituto della L. 208/2015), ha ribadito che l'utilizzo strumentale dell'agevolazione, per esempio per estrarre il bene in funzione di una rivendita programmata a terzi nello stesso periodo, può configurare abuso del diritto ai sensi dell'art. 10-bis dello Statuto del contribuente (L. 27 luglio 2000, n. 212). La sequenza assegnazione + rivendita immediata, in particolare, può essere riqualificata dall'Amministrazione come una vendita diretta della società al terzo acquirente, con tassazione ordinaria della plusvalenza ai sensi degli artt. 86 e 87 del TUIR. Il consulente deve quindi documentare le ragioni economiche extrafiscali dell'assegnazione (uscita del socio dalla società, scioglimento volontario, ristrutturazione del gruppo) e mantenere un congruo lasso temporale fra assegnazione ed eventuale rivendita.